最近大家對(duì)于房地產(chǎn)出臺(tái)的政策和市場(chǎng)的反應(yīng)非常關(guān)注，有一個(gè)段子很能體現(xiàn)目前房地產(chǎn)行業(yè)的處境，說(shuō)有個(gè)兄弟往屋里走，一推門(mén)，愣住了，大嫂在洗澡，大嫂說(shuō)：“你對(duì)得起你大哥嗎”？這個(gè)兄弟一轉(zhuǎn)身，要走，大嫂又說(shuō)：“你對(duì)得起我嗎”？于是這個(gè)兄弟呆在那里，進(jìn)不能進(jìn)，退不能退，最后大嫂說(shuō)了：“你對(duì)得起你自己?jiǎn)?rdquo;？不能進(jìn)，不能退，也不能原地呆著，這就是目前的房地產(chǎn)行業(yè)困境。

還有個(gè)有趣的段子，男廁所里面經(jīng)常有一句話，叫“上前一小步，文明一大步”，可是環(huán)境老也不好，于是有人把這句話改了，叫“尿在池外，因?yàn)槟愣?rdquo;，于是立馬變得干凈。房地產(chǎn)企業(yè)覺(jué)得自己一直在工作，每天“前進(jìn)一小步，文明一大步”。但社會(huì)不這么看，覺(jué)得你還是臟，而且原因是因?yàn)槟愣獭?

社會(huì)認(rèn)知有差距。
房地產(chǎn)政策的兩極化鐘擺

觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)，就像用相機(jī)拍照，可以近距離，也可以拉遠(yuǎn)，焦距不同，看到的細(xì)節(jié)也不一樣，比如今天的短信內(nèi)容，說(shuō)有的中介開(kāi)始倒閉，北京房?jī)r(jià)降了三千多，前兩天還說(shuō)降八千。我覺(jué)得要看清楚房地產(chǎn)，應(yīng)該把距離拉遠(yuǎn)一點(diǎn)，到什么地方呢？拉到10年前左右吧。

1999年朱镕基總理上臺(tái)。朱镕基上臺(tái)前，房地產(chǎn)基本是基建，不是商業(yè)，不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要話題和重要領(lǐng)域。在朱镕基上臺(tái)前后，在深圳有個(gè)討論會(huì)，王石也有參加。朱镕基說(shuō)房地產(chǎn)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，你們認(rèn)為行不行。王石說(shuō)，總理說(shuō)能行那就能行。

朱镕基時(shí)代制訂的房地產(chǎn)政策，是把房地產(chǎn)發(fā)展成為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)引擎。這種政策背景導(dǎo)致了兩個(gè)明顯特征：第一個(gè)，地方政府和中央政府，包括銀行金融，全部是通過(guò)房地產(chǎn)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)做大，并且解決就業(yè)。第二個(gè)，快速解決住宅的商品化問(wèn)題，通過(guò)房改，把住房保障性功能、福利性功能取銷(xiāo)，變成投資品、消費(fèi)品，形成內(nèi)需市場(chǎng)，并且通過(guò)按揭貸款帶來(lái)巨大的內(nèi)需增長(zhǎng)。這個(gè)政策思路非常見(jiàn)效，到去年為止，人均城市居民住宅已經(jīng)到了26平米，有的到了28平米，這期間中國(guó)城市人口增加了將近3億。這就是過(guò)去10年里政策的基本點(diǎn)，也是不可抹殺的成績(jī)。

但是，畢竟住宅還有一部分保障性、福利性的要求，因?yàn)樯鐣?huì)總有一些低收入人群，一些暫時(shí)屬于創(chuàng)業(yè)的年輕人，或者夾心層等等，確實(shí)買(mǎi)不起房，甚至租不起房。

所以我們的政策在最近五六年就開(kāi)始出現(xiàn)搖擺，一會(huì)兒擺向我說(shuō)的第一個(gè)階段，就是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，承認(rèn)和肯定住宅商品屬性和消費(fèi)品屬性、投資屬性；一會(huì)兒擺向另外一個(gè)極端，就是減少它的投資和消費(fèi)屬性，更多把它建成保障的產(chǎn)品。政策就在兩頭擺。擺來(lái)擺去擺出一個(gè)規(guī)律，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候擺到把住宅商品消費(fèi)特性、投資特性強(qiáng)化，而把保障和福利特性弱化，前兩年就是典型的這種情況。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)一好，大家又開(kāi)始討論，因?yàn)橐缓镁鸵馕吨績(jī)r(jià)高，于是又?jǐn)[到保障和福利這頭?，F(xiàn)在就是如此。

政策兩頭擺的核心是中央和地方的博弈。中央政府總是希望保持一個(gè)平衡，既能夠保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又能關(guān)照民生，能買(mǎi)得起房，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)很聽(tīng)話。但是在朱镕基時(shí)代的分稅制以后，中央把地方稅收一部分，甚至很大一部分拿到中央，地方政府稅收就有些吃緊了，地方政府要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，要改善民生，要和諧社會(huì)，要維穩(wěn)，都需要錢(qián)，而這些錢(qián)怎么來(lái)？所以最近若干年，大部分是通過(guò)城市化來(lái)完成的。城市化既發(fā)展了現(xiàn)代化大都市的經(jīng)濟(jì)，又解決了就業(yè)，還創(chuàng)造了很多政府收入，一舉三得，但房?jī)r(jià)攀升的壓力越來(lái)越大。于是，最近五六年中央和地方不斷博弈，政策不斷鐘擺。

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