房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)那種融資方式好？

 作者：張健    173

房地產(chǎn)企業(yè)融資不論是房地產(chǎn)公司融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，資金渠道可以有很多，但是資金性質(zhì)無非兩類，即股權(quán)融資和債權(quán)融資。不能簡單籠統(tǒng)說拿一種方式更好，只能說哪一種方式更適合與企業(yè)目前和將來的發(fā)展；有時(shí)企業(yè)目前和將來的發(fā)展之間也有矛盾。

譬如，一般來說，好項(xiàng)目趨向于債權(quán)融資；但時(shí)常由于種種原因（例四證不全）銀行不放開發(fā)貸款，也只能出讓部分股權(quán)。

再譬如房地產(chǎn)公司上市之前往往要引入戰(zhàn)略投資者，而戰(zhàn)略投資者占有的股份甚至于可能的股轉(zhuǎn)債或債轉(zhuǎn)股的條件都是非常具體和關(guān)鍵的。每個(gè)案例都會有不同，不能一概而論，房地產(chǎn)企業(yè)只用根據(jù)市場情況和企業(yè)自身因素選擇出最佳方案。

在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)融資有很多年的發(fā)展和創(chuàng)新，已經(jīng)摸索出了較成熟的方法。譬如在美國，它的具體內(nèi)容有：房地產(chǎn)公司貸款、房地產(chǎn)股票與債券、房地產(chǎn)投資基金（包括上市的和私募房地產(chǎn)投資信托基金及其它私募房地產(chǎn)投資基金）、房地產(chǎn)夾層融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和其它各種基金等。

雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)商正在經(jīng)歷從買地造房到資本運(yùn)作這個(gè)階段，但總體來看目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較少，主要是依賴銀行貸款。與此同時(shí)機(jī)會還是存在且前景還是樂觀的，譬如，已我國目前已進(jìn)入和將要進(jìn)入金融創(chuàng)新試點(diǎn)的就包括并購貸款、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品和保險(xiǎn)基金等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己企業(yè)實(shí)際情況和目前形勢做出合理的判斷和融資決策。

張健
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經(jīng)過改革開放幾十年來的發(fā)展，我國總體經(jīng)濟(jì)和人民生活（包括居住水平）有了很大的提高。與其它行業(yè)比，目前國內(nèi)在房地產(chǎn)金融包括房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的實(shí)踐和研究都顯得較緩慢，包括很少有可操作和突破性的研究；譬如

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無論我在房地產(chǎn)總裁班和MBA班講課還是業(yè)內(nèi)朋友見面，總有人會問“張老師，我現(xiàn)在急缺幾千萬（或幾個(gè)億），能否幫忙融資？”當(dāng)然我會非常樂意幫助，也有許多成功的案例。與此同時(shí)，我也一直認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)融資是戰(zhàn)

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