房地產(chǎn)：土地泡沫下面是啤酒嗎

 作者：郝倩    225

經(jīng)歷過美國2000年那次股災(zāi)的何恩凱目睹了網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅的全過程。何恩凱是仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)。

　　“大量的網(wǎng)絡(luò)公司購買電視精確化時段的廣告，人氣的增長同時帶來用戶絕對數(shù)量的增加。在當(dāng)時，用戶的數(shù)量幾乎等同于公司價值。”何恩凱說。

　　當(dāng)年，有一家叫Buy.com的公司，希望與Amazon公司競爭網(wǎng)上售書業(yè)務(wù)。它所采取的策略就是凡在它的站點上購書的用戶可以用書的成本價購書。這個商業(yè)模式迅速聚攏人氣，帶來了營業(yè)收入，卻無法獲利。

　　然而，資本市場卻青睞人氣最旺的網(wǎng)站，并紛紛開展投資。不過當(dāng)他們真的開始要求這些公司賺錢的時候，卻發(fā)現(xiàn)泡沫下面并沒有啤酒。

　　何恩凱由此聯(lián)想到這一波“地王”的跌宕起伏。

　　與網(wǎng)絡(luò)泡沫之前強(qiáng)調(diào)“用戶”類似，在香港，對于地產(chǎn)公司的估值，看的是“土地儲備”。尤其在去年，土地儲備幾乎成了一個風(fēng)向性指標(biāo)，土地儲備的多少，關(guān)系到上市公司估值的高低。這似乎已經(jīng)脫離了上市公司取得最大盈利，以及為股東創(chuàng)造利益的本質(zhì)。

　　投資者關(guān)心的重心，是土地的“量”，而非對于獲利的評估與考量。鑒于這種市場判斷標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商拿出了當(dāng)初網(wǎng)絡(luò)公司費盡全力搜羅用戶的勁頭搜羅土地。

　　“如果周邊一塊土地拍出了更高的價格，會計師事務(wù)所往往可以用新的地價來衡量上市公司的凈資產(chǎn)。也就是說，當(dāng)新“地王”出現(xiàn)之后，上市公司原先無論何種價格獲取的土地也隨之翻了價碼。”何恩凱說。

　　“當(dāng)面粉價格遠(yuǎn)高出面包的時候，拿到“地王”的開發(fā)商往往需要加快開發(fā)進(jìn)度。否則他們的市場壓力將更大。”一位知名開發(fā)商坦言。

　　等到要賺錢的時候，撩開泡沫，不知道下面是否可以看到啤酒。

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