地產(chǎn)職業(yè)培訓(xùn)之房地產(chǎn)估價(jià)講義
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) --- 房地產(chǎn)估價(jià)
liweiby@sohu.com
1.概 述
1.1房地產(chǎn)估價(jià)概念
所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。
評(píng)估可簡(jiǎn)單地定義為對(duì)價(jià)值的判斷或估算。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì)某些人所具備的用途和效用。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的目的是為了估算所謂的市場(chǎng)價(jià)值，可以簡(jiǎn)單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)和開(kāi)放的市場(chǎng)上最有可能的銷(xiāo)售價(jià)格。
房地產(chǎn)估價(jià)=科學(xué)+藝術(shù)

1.2房地產(chǎn)估價(jià)的必要性
不動(dòng)產(chǎn)上市、融資、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)決策的需要。
⑴房地產(chǎn)交易的需要
⑵房地產(chǎn)抵押的需要
⑶房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰?
⑷房地產(chǎn)稅收的需要
⑸ 房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰?
* 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的缺失影響房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的發(fā)揮

2.房地產(chǎn)估價(jià)基本理論
2.1基本原則
⑴合法原則
要以 估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。
*合法產(chǎn)權(quán)—應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)。
《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
集體≠國(guó)有；行政劃撥≠有償出讓?zhuān)贿`法占地≠合法占地；違章建筑≠合法建筑；
*合法使用—應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。
土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。
城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值。
*合法處分—應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。
如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來(lái)估價(jià)。




2.2房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序
是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。
⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù)
被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自有自估

⑵確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng)
①明確估價(jià)目的：買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征地拆遷？？
明確估價(jià)目的有助于更好地明確估價(jià)對(duì)象，因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī) ，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。此外，估價(jià)目的的確定對(duì)于估價(jià)方法的選擇、估價(jià)資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。
如，拆遷時(shí)公共設(shè)施的評(píng)估、不得抵押房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。
②確定估價(jià)對(duì)象：實(shí)體狀況、權(quán)利狀況
實(shí)體狀況—土地OR建筑物OR兩者結(jié)合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型。
權(quán)利狀況—權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán)OR 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限）
③確定估價(jià)期日—是要明確所要評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間上的價(jià)值。
三種方式
④簽訂估價(jià)合同



⑶擬訂評(píng)估作業(yè)計(jì)劃
包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；②擬調(diào)查收集的資料
及其來(lái)源渠道；③預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度

⑷實(shí)地勘察和收集整理資料
基本目的有兩個(gè)： ① 為市場(chǎng)分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。
估價(jià)所需材料包括：①對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；②對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地
區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；④反映
估價(jià)對(duì)象狀況的資料。
進(jìn)行實(shí)地查勘，如估價(jià)對(duì)象位置、周?chē)h(huán)境，估價(jià)對(duì)象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝
修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等
資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料。

⑸選擇估價(jià)方法：資料特點(diǎn)+估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)（如類(lèi)型等）+估價(jià)方法的適用條件，一般用多種方法

⑹確定估價(jià)結(jié)果（最終估價(jià)）
簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)
對(duì)于一些不可量化的影響因素，估價(jià)人員可對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報(bào)告
中闡述理由。



3.房地產(chǎn)估價(jià)方法
3.1比較法

比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比
較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)成交價(jià)作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市
場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值得一種方法。

適用范圍：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性

一般來(lái)說(shuō)，比較法比另兩種方法更簡(jiǎn)單也更直接，其計(jì)算的過(guò)程也常常較少，
因此，評(píng)估判斷出錯(cuò)的可能性和數(shù)學(xué)錯(cuò)誤的可能性都較少。其所得出的估價(jià)判
斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。



估價(jià)程序

步驟：

⑴調(diào)查最近銷(xiāo)售。對(duì)交易案例的銷(xiāo)售進(jìn)行調(diào)查；確定買(mǎi)主和賣(mài)主的動(dòng)機(jī)；找出有關(guān)銷(xiāo)售日期、價(jià)格、條件等方面資料；

⑵分析銷(xiāo)售。分析交易案例并將交易案例與待估不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)標(biāo)的）進(jìn)行比
較，考慮銷(xiāo)售時(shí)間、位置以及其他影響市場(chǎng)價(jià)值的因素。這個(gè)過(guò)程包括兩個(gè)部
分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價(jià)對(duì)象之間的不同；
第二是將交易案例之間的銷(xiāo)售價(jià)格差異與財(cái)產(chǎn)特征的差異相比較。我們應(yīng)努力
發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類(lèi)型的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格差異。

⑶差別調(diào)整。判斷觀察到的差異是如何對(duì)被研究資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響的。通
常將這些差異作為對(duì)交易案例價(jià)格進(jìn)行“調(diào)整的因素”。

⑷得出評(píng)估價(jià)值。根據(jù)交易案例的銷(xiāo)售對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值做出結(jié)論。

3.1.1收集可比銷(xiāo)售數(shù)據(jù)
（1）選擇可比銷(xiāo)售
一個(gè)銷(xiāo)售要成為可比對(duì)象應(yīng)滿足三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。首先，財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是一宗競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)。二，銷(xiāo)售應(yīng)該具備公開(kāi)市場(chǎng)交易的資格。三，假設(shè)一個(gè)當(dāng)前的估價(jià)日，銷(xiāo)售應(yīng)該在近期發(fā)生。

競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)：對(duì)于尋求購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的潛在購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，一宗競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)合理替代的財(cái)產(chǎn)或可選擇的財(cái)產(chǎn)。該財(cái)產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財(cái)產(chǎn)特征與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買(mǎi)方的要求。
開(kāi)放市場(chǎng)交易：公開(kāi)市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格中包括動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，或有買(mǎi)主以?xún)?yōu)惠利率提供融資。

銷(xiāo)售日期應(yīng)相對(duì)接近估價(jià)日期。不動(dòng)產(chǎn)的供求將隨時(shí)間而變化并因此影響價(jià)值的變化。





收集可比交易實(shí)例（收集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例）
盡可能的接近

選取交易實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)：
⑴可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍
內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。
“鄰區(qū)”是指財(cái)產(chǎn)群，這種財(cái)產(chǎn)群中的財(cái)產(chǎn)（絕大多數(shù)財(cái)產(chǎn)）具有相對(duì)類(lèi)似的土地用途和價(jià)值。（“同質(zhì)”性要求）從更廣泛的意義上講，是指其居住和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。物質(zhì)特性通常確定一個(gè)鄰區(qū)的界限，但一個(gè)鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。有助于確定某一財(cái)產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。
⑵可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。大類(lèi)用途：居住、商業(yè)、辦公
、旅館、工業(yè)等。
⑶可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。大類(lèi)結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、
鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。
⑷可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。
⑸可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合。
⑹可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。
⑺可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。


需要什么樣的信息
（1）銷(xiāo)售交易數(shù)據(jù)
銷(xiāo)售日期（達(dá)成銷(xiāo)售價(jià)格的日期而不是銷(xiāo)售記錄的日期）
銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售條款（達(dá)成的融資安排）：誰(shuí)提供以及是否為市場(chǎng)利率。應(yīng)對(duì)實(shí)際利率、付款計(jì)劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。需要這些信息是為了理解是否因?yàn)槿谫Y的原因而應(yīng)該對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
要努力發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格中是否包括動(dòng)產(chǎn)。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動(dòng)產(chǎn)常常包括在銷(xiāo)售中。
買(mǎi)主和賣(mài)主的動(dòng)機(jī)。家庭轉(zhuǎn)讓?zhuān)刻澅境鍪?？承租人?gòu)買(mǎi)？臨近財(cái)產(chǎn)的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)？
在收益性評(píng)估和商業(yè)評(píng)估中，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)還應(yīng)包括有關(guān)財(cái)產(chǎn)收益和費(fèi)用方面的信息。

（2）銷(xiāo)售實(shí)例的物理特征
努力發(fā)現(xiàn)那些對(duì)被研究市場(chǎng)起著重要作用的財(cái)產(chǎn)特征。這些可能包括：
土地大小、形狀、地形、土壤等。
一個(gè)或多個(gè)建筑的大小和性質(zhì)。
建筑的年限及其設(shè)計(jì)和建設(shè)的質(zhì)量。



任何特別的特征，如廚房?jī)?nèi)置物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。
建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量。
可供的便利設(shè)施。
財(cái)產(chǎn)方面的問(wèn)題，包括從房間面積偏小、嚴(yán)重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問(wèn)題。
(3)有關(guān)可比銷(xiāo)售的法律數(shù)據(jù)
收集可比財(cái)產(chǎn)的某些法律特征。政府、民間、市場(chǎng)限制。
（4）銷(xiāo)售財(cái)產(chǎn)的位置
公交便利性、學(xué)校，文化娛樂(lè)設(shè)施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。
*應(yīng)檢查銷(xiāo)售財(cái)產(chǎn)周?chē)呢?cái)產(chǎn)，看其年限、價(jià)值、質(zhì)量、條件與用途是否與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的周?chē)呢?cái)產(chǎn)有根本不同。兩者鄰區(qū)之間的比較。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問(wèn)題）
（5）市場(chǎng)條件：應(yīng)考慮市場(chǎng)在銷(xiāo)售時(shí)處于什么狀態(tài)
（6）有多少筆銷(xiāo)售實(shí)例
對(duì)于每項(xiàng)評(píng)估，所需可比實(shí)例的數(shù)量并不固定。理想的數(shù)量部分取決于銷(xiāo)售實(shí)例的可比程度，還受銷(xiāo)售比較法中將要使用的方法的影響。（統(tǒng)計(jì)方法）



數(shù)據(jù)來(lái)源：政府記錄、報(bào)刊、交易會(huì)、當(dāng)事人等。

數(shù)據(jù)的證實(shí)：
有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量：
⑴對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)行檢查。在很多評(píng)估中，常規(guī)的做法就是對(duì)可比銷(xiāo)售實(shí)例進(jìn)行現(xiàn)
場(chǎng)檢查。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷(xiāo)售日期后而不是實(shí)地檢查的日期對(duì)財(cái)產(chǎn)的施工。
⑵通過(guò)其他信息來(lái)源對(duì)已獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉檢查。

3.1.2可比銷(xiāo)售的分析與調(diào)整
（1）比較銷(xiāo)售的基本方法
A.直接比較法：將銷(xiāo)售財(cái)產(chǎn)直接與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行比較。
技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷(xiāo)售交易和財(cái)產(chǎn)特征都應(yīng)與被評(píng)估的財(cái)產(chǎn)大致類(lèi)似；此外，該技巧嚴(yán)重依靠評(píng)估師的直覺(jué)來(lái)判斷哪一宗銷(xiāo)售財(cái)產(chǎn)對(duì)買(mǎi)主更具吸引力。
B.要素比較法
銷(xiāo)售交易以及有關(guān)財(cái)產(chǎn)的關(guān)鍵特征被稱(chēng)為比較要素。
比較的四要素：銷(xiāo)售條款、銷(xiāo)售時(shí)間、位置因素、物理因素
銷(xiāo)售條款——銷(xiāo)售條款可以確定銷(xiāo)售價(jià)格






(2)對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)行比較和調(diào)整的程序
包括兩個(gè)步驟：A.對(duì)上述銷(xiāo)售要素進(jìn)行比較分析；B.對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整以反映所發(fā)現(xiàn)的差異。
A.對(duì)上述銷(xiāo)售要素進(jìn)行比較分析
步驟包括：確定銷(xiāo)售之間的重大差異，然后確定各可比銷(xiāo)售和財(cái)產(chǎn)標(biāo)的之間的重大差異。（比較要差異并觀察哪些差異對(duì)價(jià)格差異構(gòu)成了主要影響）
B.對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整以反映所發(fā)現(xiàn)的差異
注意幾個(gè)問(wèn)題：一是銷(xiāo)售調(diào)整應(yīng)該是合理的。換句話說(shuō)，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時(shí)適用每筆銷(xiāo)售。
（3）調(diào)整的原則
A.應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售財(cái)產(chǎn)（及其價(jià)格）進(jìn)行調(diào)整使其更接近財(cái)產(chǎn)標(biāo)的。永遠(yuǎn)記住：應(yīng)該根據(jù)標(biāo)的進(jìn)行調(diào)整。
B.根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。重要的并不是評(píng)估師個(gè)人對(duì)差異的反映，而是市場(chǎng)對(duì)差異的反映。
C.按正確順序進(jìn)行調(diào)整。這通常是指首先進(jìn)行一般調(diào)整，然后對(duì)具體特征進(jìn)行調(diào)整。合理的調(diào)整順序應(yīng)該是：銷(xiāo)售條款、時(shí)間和市場(chǎng)條件、位置、物理特征。
（4）調(diào)整類(lèi)型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、


應(yīng)該知道融資是由買(mǎi)方提供還是由賣(mài)方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場(chǎng)利率。如在賣(mài)方以?xún)?yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買(mǎi)方所得到 的優(yōu)惠可能被較高的價(jià)格所抵消。（增量融資資本問(wèn)題） 特殊條款：是否有銷(xiāo)售提前償還條款、可變利率條款等。 交易情況修正 是指通過(guò)排除交易案例房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價(jià)格偏差。 ⑴有利害關(guān)系人之間的交易； ⑵急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易； ⑶交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易； ⑷交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易； ⑸交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（） ⑹相鄰房地產(chǎn)的合并； ⑺交易方式的差異。 交易情況修正的方法： 可比實(shí)例的成交價(jià)格*交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格 交易情況修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/交易案例交易情況指數(shù)








估價(jià)程序

3.2.2 凈收益的求取
⑴凈收益的求取公式
凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得收入。
有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用。
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率＝運(yùn)營(yíng)費(fèi)用÷有效毛收入。對(duì)于某些類(lèi)型的房地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)
費(fèi)用率有一個(gè)相對(duì)固定的范圍。

凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。






不同資本化率下的評(píng)估價(jià)格




估價(jià)程序

3.3.1 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
下面以取得土地建成房屋銷(xiāo)售這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列6大項(xiàng)構(gòu)成：⑴土地取得成本；⑵開(kāi)發(fā)成本；⑶管理費(fèi)用；⑷投資利息；⑸銷(xiāo)售稅費(fèi)；⑹開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

⑴土地取得成本：是取得開(kāi)發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；②通過(guò)城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；③在市場(chǎng)上“購(gòu)買(mǎi)”的，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和購(gòu)買(mǎi)時(shí)買(mǎi)方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)。

⑵開(kāi)發(fā)成本：是在取得開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上可以將其劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。
在實(shí)際中主要包括以下幾部分：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)工程中的稅費(fèi)。

⑶管理費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。在估價(jià)時(shí)通常可按土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和乘以某一比率來(lái)估算。

⑷投資利息：它包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。（？）從估價(jià)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)。

⑸銷(xiāo)售稅費(fèi)：銷(xiāo)售稅費(fèi)是銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開(kāi)發(fā)商（賣(mài)方）繳納的稅費(fèi)，可以分為以下3類(lèi)：銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加、其他銷(xiāo)售稅費(fèi)（如由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)）等。
在估價(jià)時(shí)，通常按售價(jià)的一定比率來(lái)估算。

⑹開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。
在估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，盡管從理論上講，結(jié)果不會(huì)發(fā)生改變。


分部分項(xiàng)法
③工料測(cè)量法—是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的各該相同材料、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 工程測(cè)量法


②功能折舊
指隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人們居住習(xí)慣的改變等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值得損失。一般憑經(jīng)驗(yàn)評(píng)估功能上的缺陷，對(duì)于可改造的則用所需費(fèi)用為其折舊額。
③經(jīng)濟(jì)上的折舊
指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值得損失。評(píng)估造成的資產(chǎn)貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量。

⑵求取建筑物折舊的方法
（自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)）
在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。
直線法—最簡(jiǎn)單的迄今使用最廣泛的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。
定率法—用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價(jià)格中扣除以折舊部分的余值，計(jì)算每年的折舊額。
成新法—根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。

折舊計(jì)算時(shí)注意：
(1)應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別
⑵應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響
估價(jià)實(shí)務(wù)中，通常以年限為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。

例子
某宗房地產(chǎn)土地面積1000平方米，是10年前征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)每畝地花費(fèi)18萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)取得該類(lèi)土地每平方米620元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)造價(jià)每平方米600元，現(xiàn)時(shí)每平方米1200元，估計(jì)建筑物八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。

⑴土地現(xiàn)值=620*1000=620000元
⑵建筑物現(xiàn)值=1200*2000*0.8=1920000元
⑶ 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)總價(jià)=620000+1920000=2540000元
⑷估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)單價(jià)=2540000/2000=1270元




3.3 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。
適用范圍：
待開(kāi)發(fā)土地、待拆遷改造和再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的估價(jià)等。

注意：
1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是從開(kāi)發(fā)商的角度分析，測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)總價(jià)值。
2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法以一定的假設(shè)或限制條件為前提。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，而且不考慮物價(jià)上漲的因素；假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻投入的。





例子：
1.估價(jià)對(duì)象
一塊七通一平的待建空地，面積10000平方米；允許用途商業(yè)、居?。辉试S容積率7；允許建筑密度<=50%；土地使用權(quán)50年；出售時(shí)間1996年10月。
2.估價(jià)要求：要求評(píng)估1996年10月出售價(jià)格。

3.估價(jià)過(guò)程
（1）選擇估價(jià)方法：該快土地為待建筑土地，適宜于假設(shè)開(kāi)發(fā)法

（2）選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式：通過(guò)調(diào)查，最佳開(kāi)發(fā)方式如下：用途為商業(yè)居住混合；容積率7；建筑密度50%；建筑面積70000平方米；建筑物層數(shù)14層；各層面積5000平方米；地上1-2層為商店，建筑面積，3-14層為60000平方米；

（3）預(yù)計(jì)建設(shè)期：三年建成投入使用，1999年10月完成

（4）預(yù)計(jì)出售樓價(jià)：估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可售出；住宅30%建成時(shí)售出，50%半年后售出，其余20%一年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)樓售價(jià)4500/平方米，住宅2500/平方米。

（5）估計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
總建筑費(fèi)用5000萬(wàn)元，投入情況：三年每年投入分別20%，50%，30%；專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)8%；利息15%；銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)3%；稅費(fèi)為樓價(jià)的6%；利潤(rùn)率為25%。


（6）求取地價(jià)
地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
測(cè)算過(guò)程：
計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間為該土地出售時(shí)間，即1996年10月，年貼現(xiàn)率選取為15%。
（1）總樓價(jià)=4500*10000/（1+0.15）3+2500*6000/（1+0.15）3*[30%/（1+0.15）0+50%/（1+0.15）0.5+20%/（1+0.15）1]=12230

（2）總建筑費(fèi)用=5000*20%/（1+0.15）0.5+5000*50%/（1+0.15）1.5+5000*30%/（1+0.15）2.5=4017

（3）總專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)*8%=4017*8%=321

（4）總利息=（總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專(zhuān)業(yè)費(fèi)）*利息率*計(jì)息期

（5）總銷(xiāo)售費(fèi)用=總樓價(jià)*3%=12230*3%=367

（6）總稅費(fèi)=總樓價(jià)*6%=12230*6%=734

（7）總利潤(rùn)=（總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專(zhuān)業(yè)費(fèi)）*利潤(rùn)率=總地價(jià)*0.25+（4017+321）*0.25=總地價(jià)*0.25+1085
將上述數(shù)據(jù)代入 總地價(jià)=12230-4017-321-367-734-（總地價(jià)*0.25+1085）
總地價(jià)=4565



中位數(shù)——選取房地產(chǎn)售價(jià)中的中位數(shù)來(lái)編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。避免房地產(chǎn)市場(chǎng)極端值影響。簡(jiǎn)單、缺點(diǎn)為能考慮到房地產(chǎn)品質(zhì)的差異性，以及品質(zhì)會(huì)隨著時(shí)間改變的問(wèn)題。
重復(fù)交易法——根據(jù)同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。缺點(diǎn)：需要長(zhǎng)期交易案例、選取重復(fù)交易的價(jià)格資料。
特征價(jià)格法——將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解，以顯示出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格，從價(jià)格的變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的就是純粹由供求變動(dòng)引起的價(jià)格變化。
加權(quán)平均法——


地產(chǎn)職業(yè)培訓(xùn)之房地產(chǎn)估價(jià)講義