居住小區(qū)的物業(yè)管理
小區(qū)管理
第一章　居住小區(qū)的物業(yè)管理
第一節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理概述
　　一、住宅與居住小區(qū)
　　在人類的衣、食、住、行的基本活動(dòng)中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 滿足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、休閑娛樂等的生活需要。住宅在人類歷史上，隨著社會(huì)的進(jìn)步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。我國自改革開放以來，城市住宅建設(shè)得到了迅速的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小 區(qū)(又稱住宅小區(qū))2500多個(gè)。今后十年，住宅建設(shè)還會(huì)有一個(gè)大的發(fā)展，人們說的“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設(shè)在今后發(fā)展的重要性，同時(shí)，也表明人們對(duì)新建住宅質(zhì)和量及其管理的要求。
　　居住小區(qū)，是當(dāng)前我國在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區(qū) 。1994年建設(shè)部令第33號(hào)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出如下規(guī)定：“新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)( 含住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡稱住宅小區(qū))。”
在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)，其分級(jí)規(guī)模如表7-1-1。

根據(jù)以上的情況，可以看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用 地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對(duì)獨(dú)立區(qū)域。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國城市人口1/4生活在規(guī)模不等的居住小區(qū)里。今后，這種 新建居住小區(qū)則是城市住宅建設(shè)的主要形式。
　　二、居住小區(qū)的功能
　　黨的十一屆七中全會(huì)和七屆人大四次會(huì)議提出了到2000年實(shí)現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)城鎮(zhèn)居民來說，所謂小康水平，其居住的標(biāo)準(zhǔn)具體有三個(gè)。那就是：
　　(1)人均8平方米的居住面積；(2)60％以上的全國住房成套率；(3)居住環(huán)境在總體上的較大改善，根據(jù)以上精神，建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對(duì)新建住宅建設(shè)提出以下要求：“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。這就是說，對(duì)新建居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現(xiàn)在如下四個(gè)方面。
　　1.居住功能。這是住宅小區(qū)最基本的功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂、交際等功能。
　　2.服務(wù)功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目多層次的服務(wù)。包括：教衛(wèi)系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場(chǎng)等；文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。
　　3.經(jīng)濟(jì)功能。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。交換功能包括： ①物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)；②小區(qū)管理勞務(wù)的交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。消費(fèi)功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進(jìn)行商業(yè)化的管理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)模∮萌藢⒅饾u加大對(duì)居住消費(fèi)的投入。
　　4.社會(huì)功能。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動(dòng)是社會(huì)活動(dòng)，聚集在住宅小區(qū)的各種社會(huì)實(shí)體，如行政治安機(jī)關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。這些實(shí)體之間、實(shí)體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會(huì)關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個(gè)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。
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