XX大廈項(xiàng)目投資分析
目 錄

一、項(xiàng)目概況
二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析
三、地塊所處的特性市場(chǎng)分析
四、項(xiàng)目的SWOT分析及總體思路
五、項(xiàng)目可類比項(xiàng)目調(diào)研情況
六、項(xiàng)目產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策略建議
七、項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

一 項(xiàng)目概況

（據(jù)貴司所提供的資料）
☆金陽(yáng)公司于98年取得體育館路附1號(hào)建設(shè)用地，國(guó)土使用證編號(hào)：開(kāi)國(guó)用（98）字第（1575號(hào)）
☆地塊宗號(hào)5097008，綜合用途，使用權(quán)面積為1136.89平方米，使用期限至2043年10月。
☆由于原用地面積較小，無(wú)法對(duì)之進(jìn)行有效的商業(yè)開(kāi)發(fā)，因此在取得政府支持及鄰邊單位（長(zhǎng)沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽(yáng)公司于2000年底取得計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)文件（長(zhǎng)技基2000年493號(hào)），該文件中明確項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)總建筑面積為16000平方米。
☆2001年8月正式取得長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知單（編號(hào)200001078A1），其中詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)用地為1900平方米，容積率為不大于8.5，建筑高度為84米以內(nèi)，機(jī)動(dòng)車出入方向?yàn)闁|北。
☆目前該地塊市場(chǎng)價(jià)格為1200萬(wàn)元人民幣左右。相關(guān)土地有償出讓金已經(jīng)繳納完畢。
二 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析

2005，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程中非常重要的一年。政策變化和外地豪強(qiáng)的進(jìn)入，使得長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)有些“亂花漸欲迷人眼”。但能夠斷定，大變革之下，市場(chǎng)無(wú)法風(fēng)平浪靜，是繼續(xù)繁榮火爆還是會(huì)進(jìn)入一個(gè)理性期、冷靜期、調(diào)整期，都要有個(gè)說(shuō)法。變革和轉(zhuǎn)折，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)走向何方，這對(duì)于我們來(lái)說(shuō)也許還是一個(gè)謎！

一、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)——供應(yīng)與需求的對(duì)決
2005住宅的推盤(pán)量將創(chuàng)造新高，巨大的供給在政策開(kāi)始變得僵硬之時(shí)，強(qiáng)勁的消費(fèi)勢(shì)頭能否持續(xù)；產(chǎn)品時(shí)代來(lái)到，產(chǎn)品不斷升級(jí)換代，花花世界能否將消費(fèi)欲望引導(dǎo)再至噴發(fā)；長(zhǎng)沙樓市能否再續(xù)神話？

二、市場(chǎng)大變革——產(chǎn)品升級(jí)和營(yíng)銷升級(jí)全面展開(kāi)
2004長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展和變革，無(wú)論從產(chǎn)品還是營(yíng)銷上。外地列強(qiáng)的進(jìn)入導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)加劇是市場(chǎng)升級(jí)的導(dǎo)火索，而這種形勢(shì)在2005將愈演愈烈，產(chǎn)品和營(yíng)銷升級(jí)的大潮是不可阻擋的，也是市場(chǎng)優(yōu)化和進(jìn)步的標(biāo)志。

三、價(jià)格——讓我歡喜讓我憂
升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來(lái)房屋價(jià)格偏低的長(zhǎng)沙市場(chǎng)，隨著產(chǎn)品升級(jí)而帶來(lái)的價(jià)格升級(jí)已經(jīng)啟動(dòng)，而且勢(shì)頭如此迅猛；對(duì)于這樣一個(gè)老百姓最關(guān)心的問(wèn)題，在2005需要見(jiàn)分曉！

四、資金鏈、融資渠道——延續(xù)生命線！
國(guó)家政策，地方政策，政策與對(duì)策！當(dāng)國(guó)家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開(kāi)始緊縮，當(dāng)矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開(kāi)資金的缺口？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集型行業(yè)，當(dāng)鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)？

五、別墅市場(chǎng)——長(zhǎng)江后浪推前浪
水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢(shì)城東市場(chǎng)？同升湖、金鷹城老一輩占據(jù)天然如何守勢(shì)？河西別墅市場(chǎng)，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)走向何方？
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