重慶“地鐵廣場”項目商業(yè)裙樓營銷策劃報告

重慶“地鐵廣場”項目商業(yè)裙樓
營銷策劃報告

前 言

近年來，隨著居民收入、消費水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營造出廣闊的市場空間。因此，開發(fā)企業(yè)對商業(yè)物業(yè)的信心也空前高漲，供應(yīng)量空前的大，這又在極大程度上加劇了競爭的激烈程度。
渝中區(qū)是重慶的商業(yè)中心，歷來是商家必爭之地，但客觀的說，當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已開始出現(xiàn)飽和的跡象。憑借本項目的口岸條件，商業(yè)裙房寄望于市場自然消化是不現(xiàn)實的。
這就要求項目的定位和推廣都必須著眼長遠(yuǎn)，尋找業(yè)態(tài)空白點或?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營差異化，以突破和創(chuàng)新制勝。
在本報告中，我方對項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)及方式、產(chǎn)品規(guī)劃、租金（售價）水平環(huán)節(jié)等提出了較為系統(tǒng)的建議，供貴司參考。我們希望能以此作為雙方進(jìn)一步討論的平臺，通過溝通和優(yōu)化，最終為項目商業(yè)裙樓找到一個最合理的解決方案。



一、項目市場背景分析
（一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析
1、數(shù)字化商業(yè)
（1）商業(yè)面積：
主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬平米左右，以常住人口500萬計，人均商業(yè)面積約0.75平米。距國際城市化問題有關(guān)研究標(biāo)準(zhǔn)還有0.25平米左右差距。
（2）商圈飽和度：
根據(jù)各大商圈商業(yè)營業(yè)面積、客戶量、平均購買力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計算得出，各大商圈商業(yè)物業(yè)每平米年營業(yè)額普遍在2.5-3.5萬元之間，離理想經(jīng)營值尚有2-2.5萬元的距離，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飽和度。
（3）零售業(yè)態(tài)：
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，重慶的商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，便民店、雜貨店比例約占35%，偏高；百貨店約20%，購物中心（商場）25%，連鎖倉儲式中心店5%，比例偏低，其余15%為專業(yè)市場。
（4）租金水平：
主城區(qū)5大中心商圈的獨立商鋪租金價格在100-1100元/平米•月（商圈中心區(qū)域），平均租金價格在150-200元/平米•月之間。
整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在20—80元/平米•月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。
結(jié)合重慶未來5年發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為無論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨立商鋪，租金水平都會穩(wěn)中有升。
（5）銷售價格：
各大商圈的商鋪售價在2-10萬/平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價集中在3.5-5萬元這一區(qū)間。
目前有部分大型商業(yè)物業(yè)在招商成功后，帶租約銷售產(chǎn)權(quán)，銷售價格和年租金收入的比值大致為12：1——15：1。
2、小結(jié)
通過數(shù)據(jù)分析我們認(rèn)為：
（1）重慶市商業(yè)還有比較大的成長空間
一方面居民收入不斷增加、消費水平不斷提高；在另一方面，雜貨店、便利店等比較落伍的商業(yè)形勢仍然占據(jù)了相當(dāng)比例，沒有規(guī)模效應(yīng)，缺乏經(jīng)營特色，無法提供比較完善的配套服務(wù)，商業(yè)的整體經(jīng)營水平有待提高。
所以近年來，過內(nèi)外知名商家紛紛入渝，業(yè)態(tài)包括百貨、超市，以及各類專業(yè)市場，證明商家也普遍對重慶商業(yè)的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。
（2）其他主城區(qū)商圈的發(fā)展，開始削弱渝中區(qū)零售業(yè)的集聚效應(yīng)
各個主城區(qū)近年來都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設(shè)完成，改善了購物環(huán)境，并吸引了相當(dāng)多的百貨以及大型專業(yè)市場商家進(jìn)場，留住了相當(dāng)部分曾經(jīng)外流至解放碑的消費力。雖然解放碑商圈目前仍然處于無可爭議的龍頭地位，但絕對優(yōu)勢和集聚效應(yīng)已開始弱化。
（3）渝中區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量相對飽和
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上反映，渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)接近飽和。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。

附：2003年五大商圈比較表
商圈 日人流量（萬人） 年購買力
（億元） 商業(yè)供應(yīng)量
（萬平米） 單位面積實際額
（元/平米） 飽和度
解放碑 30 135.0 45 42000 接近飽和
沙坪壩 24 64.8 25 30000 未達(dá)飽和
南坪 20 54.0 20 25000 遠(yuǎn)未飽和
楊家坪 28 75.6 22 30000 遠(yuǎn)未飽和
觀音橋 14 37.8 25 35000 未達(dá)飽和


（二）渝中區(qū)商圈特征分析
1、渝中區(qū)商圈格局概述
從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個層次，各自的范圍及特征分別為：
（1）一級商圈
主要為目前的步行街范圍。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大型百貨、購物中心，以及一些品牌店，人氣最旺，購物環(huán)境最好，相應(yīng)物業(yè)的租金和售價也最高。
（2）二級商圈
步行街向周邊輻射150米左右形成的區(qū)域。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括超市、個體商業(yè)網(wǎng)點，特點是目標(biāo)消費群比較大眾化，對步行街的人氣有非常強的依賴性。
（3）三級商圈
在二級商圈外，通過多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比較有代表性的是七星崗和較場口區(qū)域。七星崗區(qū)域目前有國美、蘇寧、渝海家具市場、中天裝飾市場，較場口區(qū)域目前有得意裝飾市場以及休閑娛樂中心，具備了一定的規(guī)模和知名度。
2、總量出現(xiàn)飽和的態(tài)勢
首先我們以百貨為例。
渝中區(qū)全區(qū)人口在70萬人左右，到2000年底大型百貨已接近15家，營業(yè)面積超過20萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內(nèi)。
附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對應(yīng)關(guān)系
指標(biāo)
人口數(shù) 百貨公司數(shù)量
（個） 單個百貨公司規(guī)模
（m2） 總營業(yè)面積
（m2）
20萬以下 1-2 8000-10000 15000-20000
20-50萬 2-3 10000-15000 25000-35000
50-100萬 3-5 15000-35000 40000-100000
100萬以上 不超過10個 15000-30000 不超過300000
考慮解放碑商圈對重慶其他主城區(qū)有較強的輻射能力，我們認(rèn)為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。但是通過一些現(xiàn)象我們可以看出，渝中區(qū)商圈的營業(yè)面積已經(jīng)處在飽和的邊緣：
——一些口岸稍次，或平面格局不合理的新增商業(yè)物業(yè)的招商較為困難，且商業(yè)物業(yè)的租金水平?jīng)]有明顯的上漲。
——大型商場半閑置的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯，一些商業(yè)物業(yè)陷入招商、經(jīng)營不善、撤場、再招商的惡性循環(huán)，除百貨外，還包括一些專業(yè)市場。
——部分商家運作較為困難，人氣不旺，營業(yè)額得不到保證，有的甚至是在虧損的條件下經(jīng)營。

二、較場口規(guī)劃發(fā)展及對項目的影響

（一）較場口規(guī)劃方案概述（方案見附件一）
按照較場口規(guī)劃，其功能定位絕不僅僅是解放碑的一個三級商圈，而是渝中區(qū)商業(yè)、商務(wù)次中心，具體規(guī)劃方案如下：
1、以中華路和民權(quán)路為架構(gòu)，形成十字金街，民權(quán)路規(guī)劃為商業(yè)步行街，在和平路和民權(quán)路交界處將修建一個大型休閑景觀廣場；
2、民生路和和平路之間的百巷子片區(qū)是較場口改造的重點區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)將建成合景國際和城市之冠，其中城市之冠由7棟超高層構(gòu)成，和本項目僅有一路之隔；
3、較場口轉(zhuǎn)盤面向18梯方向?qū)⑻舫鲆粋€城市陽臺，實際上是一個小型的觀景廣場；
4、十八梯片區(qū)將由和記黃埔改造為十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)。

（二）較場口改造成果預(yù)測
1、較場口片區(qū)改造完成后，將徹底改變目前擁擠雜亂的現(xiàn)狀，街區(qū)環(huán)境會得到根本的改善，加上新建的眾多高層建筑，區(qū)域的整體形象將得到極大程度的提升。
2、從功能上看，較場口區(qū)域改造完成后將復(fù)合商業(yè)、商務(wù)、觀景、旅游觀光、休閑娛樂等高附加值功能于一體。
3、輕軌通車后將為較場口區(qū)域帶來30萬左右的日人流量，將大大提升較場口商圈的人氣和流動消費力。
4、按照較場口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計大賣場和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于30萬平方米，如果全部招商成功，其規(guī)模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個普通主城區(qū)的核心商圈，相對于目前的商業(yè)氛圍來說，上升的空間非常大。
5、較場口眾多高層住宅建成后，將新增不下10萬平方米的商務(wù)空間，新增商務(wù)人士將不下1萬人，這也將在很大程度上提高較場口商圈的固定消費力。

（三）項目地塊周邊環(huán)境評價
項目緊鄰和平路，口岸有一些相對的優(yōu)勢要素：
1、項目位于步行街邊緣，相對于步行街范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，車流及物流組織較為便利。
2、項目位于十八樓民俗風(fēng)貌區(qū)和百子巷片區(qū)之間，百子巷片區(qū)改造后將形成較場口區(qū)域最具形象檔次的高層建筑群落，民俗風(fēng)貌區(qū)建成后將成為極具特色的城市旅游觀光景點，兩者能夠切實提高項目的區(qū)位價值，并帶來更多的人氣和商機。
3、項目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對項目的形象有一定的拉動作用。


三、項目綜合評價

（一）區(qū)位及口岸
1、區(qū)位
（1）優(yōu)勢
如前所述，較場口按規(guī)劃改造完成后將成為一個新的商業(yè)中心，并且規(guī)劃起點比較高，功能非常豐富，極具特色。
（2）劣勢
但是從另一個角度看，較場口畢竟是一個新區(qū)，市場環(huán)境、商家的信心都需要一個培育過程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時間比較集中，在物業(yè)供應(yīng)市場上，競爭比較激烈。
（3）小結(jié)
雖然較場口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。

2、口岸
憑借本項目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項目相對于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。尤其是一些對人流量依賴性很強的大眾型業(yè)態(tài)，比如中檔百貨，就不十分適合在本項目經(jīng)營。

（二）項目空間結(jié)構(gòu)評價
1、平面
（1）標(biāo)準(zhǔn)層面積
從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，裙房負(fù)樓部分單層面積接近4500平方米，平和平路以上樓層單層面積接近3500平方米。相對于項目的商業(yè)體量，單層面積不大，尤其是和平路以上樓層，難以滿足部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營需要，如大賣場，對中檔百貨來說，也略微偏小。
（2）平面格局
裙房沿和平路方向呈狹長條狀，不夠方正，在經(jīng)營中實用率會受到一些不利影響。
（3）其他
項目兩棟塔樓的核心筒使裙房在使用劃分上受到一定的限制。
2、縱向
（1）項目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要。
附：項目裙樓層高指標(biāo)
樓層 負(fù)5—負(fù)1 1 2-10
層高（米） 4.2 5.4 4.2
（2）項目樓層太多，高樓層部分人氣難以保證，在業(yè)態(tài)選擇上受到一定的限制。

（三）項目硬件設(shè)施
裙房扶梯位置比較合理。有5臺垂直電梯可供5層以上裙房使用，配置標(biāo)準(zhǔn)比較超前。
項目當(dāng)前只有107個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過130個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮再通過其他途徑增設(shè)。

（四）項目綜合評價
通過上述分析我們可以看出：
1、項目有一定的綜合吸引力
項目緊鄰較場口步行街，商業(yè)價值比較明顯，隨著較場口的改造和輕軌的通車，口岸價值比較還將得到進(jìn)一步的提升。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。
2、和其他商業(yè)物業(yè)比較，優(yōu)勢不突出
解放碑商圈的商業(yè)體量已經(jīng)非常大，并且經(jīng)營水平也是重慶各個主城區(qū)中最高的，競爭非常激烈。
較場口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時間。同時區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)使商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，相對于合景、國貿(mào)中心（聚富項目）以及即將開發(fā)的城市之冠，項目在口岸條件上并不占優(yōu)勢，在另一方面，商家目前對較場口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項目定位和推廣的壓力。
所以我們認(rèn)為，項目指望市場的自然消化是不現(xiàn)實的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。



四、項目定位原則
由于項目自身條件不具備絕對優(yōu)勢，因此在運作過程中必須注重兩個原則：一是業(yè)態(tài)的差異化，二是經(jīng)營方式的差異化 ，通過商家的經(jīng)營特色保證項目的市場前景。
目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)比較完備，通過對照一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高、商業(yè)經(jīng)營更成熟的城市。我們認(rèn)為，有一些業(yè)態(tài)或經(jīng)營方式在重慶目前還處于相對的空白點，并且其經(jīng)營要求和項目的自身條件也比較切合，可以作為項目的定位方向，我們將其整合為四套定位方案，并將各自定位依據(jù)及租售收益預(yù)測整理如后。




五、定位方案一及租售收益測算

（一）主力業(yè)態(tài)——高檔百貨
1、 定位依據(jù)
（1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會。但是從另一方面看，重慶有龐大的高收入人群，高檔百貨的消費力是客觀存在的，并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。我們認(rèn)為，從市場環(huán)境看，在重慶經(jīng)營高檔百貨的時機目前已經(jīng)成熟。
（2）百貨在各類業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強，并且能夠為人氣和物業(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們在定位中不應(yīng)該放棄百貨。
（3）從本項目裙房面積指標(biāo)上看，和平路以上樓層單層面積約為3000平方米，做大眾百貨面積指標(biāo)略低，更重要的是本項目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區(qū)域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。但是高檔百貨恰好要求物業(yè)單層面積在3000平方米左右，且針對的目標(biāo)消費群體相對固定，對自然人流的依賴程度比較低，與項目自身條件非常切合。
（4）從本項目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看，沿和平路方向形成一個狹長條狀，對于要求賣場方正實用的普通百貨來說，實用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。
（5）高檔百貨利潤比較高，商家對租金的承受能力比較強；且形象附加值比較高，會有助于提升較場口區(qū)域形象，有利于向相關(guān)部門爭取相關(guān)的優(yōu)惠措施。
（6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現(xiàn)出了比較強的興趣，紛紛組織到重慶進(jìn)行考察，并和一些物業(yè)進(jìn)行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達(dá)成合作協(xié)議，但進(jìn)入重慶只是時間問題，包括香港新世界集團(tuán)、蓮卡佛等。
2、 樓層設(shè)置：
比較合理的樓層選擇是裙房1-5層。
(1)面積標(biāo)準(zhǔn)比較適當(dāng)。
(2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。
(3)建筑面積1.5萬平方米左右是比較適當(dāng)?shù)囊?guī)模。
3、 招商及經(jīng)營模式：
(1)比較合理的招商及經(jīng)營模式是對高檔百貨大商家招商，整體租賃，統(tǒng)一經(jīng)營。
(2)高檔百貨租賃期往往在20年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

（二）輔助業(yè)態(tài)
1、中型專業(yè)市場
（1）定位依據(jù)
A、按照較場口規(guī)劃，本項目位置不在步行街范圍內(nèi)，車流和貨流的組織比較便利，對于貨流往往比較大的專業(yè)市場來說，這是一個比較有利的先天條件。
B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當(dāng)多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當(dāng)部分準(zhǔn)備搶攤重慶，而項目緊鄰儲奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場，可供借勢。
C、也可以考慮其他專業(yè)業(yè)態(tài)，但要求其經(jīng)營檔次不能太低。
（2）樓層設(shè)置
目前認(rèn)為比較合理的樓層是負(fù)一、負(fù)二樓，原因是：
A、總建筑面積8419平方米，兩個經(jīng)營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店營業(yè)面積大約都在5000—7000平方米之間），其他專業(yè)市場如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當(dāng)。
B、在入口各自獨立的條件下，醫(yī)藥超市緊靠高檔百貨，對其形象檔次基本不會產(chǎn)生負(fù)面影響。
C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場普遍對負(fù)樓沒有太大的抗性。
（3）招商及經(jīng)營模式
A、對于醫(yī)藥超市商家來說，比較合理的招商及經(jīng)營模式是整體招商，裝修及經(jīng)營管理由其自行負(fù)責(zé)。
B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。
2、凈菜超市
（1）概念詮釋
從功能上看，凈菜市場和農(nóng)貿(mào)市場基本相同，但區(qū)別在于其在賣場包裝中統(tǒng)一形象標(biāo)識，統(tǒng)一收銀，衛(wèi)生條件好，管理比較規(guī)范，在經(jīng)營模式上與超市類似，是一種很有生命力的新興業(yè)態(tài)。
（2）定位依據(jù)
A、已開發(fā)的凈菜市場銷售都非常成功。
目前重慶在售的凈采市場均由龍寰公司開發(fā)，一個位于一號橋，兩個位于沙坪壩，鋪位分零銷售，銷售狀況都非常好，每次推出基本上都可以在三個月左右的時間內(nèi)銷售完畢。
B、項目有開發(fā)凈菜市場的地段條件
一是項目有效輻射范圍及范圍內(nèi)的居民密集程度都超過了一號橋龍寰凈菜市場，從另一方面看，較場口片區(qū)新建物業(yè)住戶層面都比較高，生活購物也較為講究，凈菜市場相對于普通農(nóng)貿(mào)市場對其有更強的吸引力。
C、便于分零及銷售。
（3）樓層設(shè)置
建議設(shè)置于負(fù)五、負(fù)四及負(fù)三層，原因為：
A、三個樓層均可在中興路開設(shè)出口，這樣上半城片區(qū)居民可以從負(fù)三層出入，下半城片區(qū)居民可以從負(fù)五層出入，都較為便利。
B、凈菜市場在形象檔次上和高檔百貨之間有比較大的落差，如規(guī)劃于負(fù)三至五層，與高檔百貨之間有中型專業(yè)市場間隔，在出入完全獨立的條件下，不會對高檔百貨的經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。
（4）招商及經(jīng)營模式
在推廣中建議分零銷售，實現(xiàn)資金有效回籠。
在經(jīng)營管理中建議聘請龍寰物管進(jìn)行管理，其對凈菜市場管理應(yīng)有專項研究，有利于保證前期經(jīng)營的穩(wěn)定性。
3、高檔餐飲、俱樂部
（1）定位依據(jù)
A、重慶目前餐飲市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營都比較好，如天天魚港。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點，如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費、愛跟風(fēng)的消費特點，市場前景應(yīng)該比較好。
B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復(fù)合保健、娛樂、商務(wù)洽談、頂級商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。目前有部分此類上家準(zhǔn)備進(jìn)入重慶市場，如上海一家SPA俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復(fù)合多種娛樂、甚至?xí)h功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正在尋找經(jīng)營場地。
C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費者，和高檔百貨在經(jīng)營中形成良新互補。
（2）樓層設(shè)置
建議設(shè)置于6—8層，原因為：
A、復(fù)合多種高端消費業(yè)種、切實形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的體量支撐，項目6—8層總建筑面積達(dá)到10615平方米，在重慶市場上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢。
B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費服務(wù)領(lǐng)域，營業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個水平線上，并且當(dāng)前在項目所在地經(jīng)營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價值相對較低的高樓層。
（3）招商及經(jīng)營模式
A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經(jīng)營和管理；如招商進(jìn)展不順利可轉(zhuǎn)換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。
B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長，對中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭取實現(xiàn)整層銷售。
4、車庫
（1）定位依據(jù)
A、項目當(dāng)前只有107個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過130個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮通過其他途徑增設(shè)。
B、建議項目裙樓增設(shè)一部分車庫，一方面是由于項目自身需要，另一方面是因為周邊新建物業(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預(yù)計有較大的成長空間。
（2）樓層設(shè)置建議
A、設(shè)置于負(fù)三、四樓，原因是可由中興路直接進(jìn)入，車流進(jìn)出非常便利。
B、負(fù)三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。
（3）推廣及經(jīng)營模式
銷售車位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。
5、寫字樓
（1）定位依據(jù)
A、較場口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個比較好的商務(wù)口岸，項目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場需求。
B、從項目硬件條件看，一樓層高5.4米，能夠做出比較大氣的大堂，從A、B棟共有5部電梯可以直達(dá)9、10樓，完全能夠滿足商務(wù)辦公的形象及硬件需要。
C、項目裙房商家也需要一些辦公空間，項目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。
（2）樓層設(shè)置
建議設(shè)置于9、10樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務(wù)空間不壓抑。
（3）推廣模式
建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積劃分在80-120平方米之間。

（三）交通組織及其他
1、凈菜市場人流從中興路進(jìn)入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。
2、車輛中興路進(jìn)入車庫，取車可以從A棟大堂乘辦公電梯直達(dá)車庫，非常便利。
3、將商場入口7-8軸線入口移至6—7軸線之間，連同6—7軸線之間扶梯封閉成一個獨立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。
4、高檔餐飲、俱樂部通過5部專屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。
5、9樓和10樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應(yīng)有較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)。
6、靠近1軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在2噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。
7、商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。
8、應(yīng)考慮設(shè)中央空調(diào)，強度在180大卡/平方米以上。

（四）租售收益測算
1、項目裙房各樓層面積指標(biāo)
（1）負(fù)樓（和平路以下）
樓層 負(fù)5F 負(fù)4F 負(fù)3F 負(fù)2F 負(fù)1F
面積(平方米) 4322 4586 4502 4417 4502
（2）主樓（和平路以上）
樓層 1F 2F 3-7F 8F 9F 10F
面積(平方米) 3476 3160 3587 3441 3186 2906
備注：
——項目各樓層面積指標(biāo)均為本層建筑面積。
——后述內(nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。
——在各定位方案條件下，產(chǎn)品及交通組織需要調(diào)整的內(nèi)容將在策劃報告中作具體闡述。
——租金及售價定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件二。
2、租售收益測算表
樓層 定位 月租金（元/ m2） 售價（元/ m2） 面積（m2） 銷售金額（元）
負(fù)5 凈菜超市 52360000
負(fù)4 凈菜超市、車庫 35650000
負(fù)3 凈菜超市、車庫 38750000
負(fù)2 醫(yī)藥超市 55 8580 4417 37897860
負(fù)1 醫(yī)藥超市 55 8580 4502 38627160
1 高檔百貨 70 10920 3476 37957920
2 高檔百貨 70 10920 3160.6 34513752
3 高檔百貨 70 10920 3587 39170040
4 高檔百貨 70 10920 3587 39170040
5 高檔百貨 70 10920 3587 39170040
6 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640
7 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640
8 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3441 23123520
9 辦公 45 7560 3186 24086160
10 辦公 45 7560 2902 21939120
合計 510620000
3、定價依據(jù)
（1）測算原則
除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶能夠接受的回報率反算售價。
重慶投資戶能夠接受的回報率大致為7-8%，投資回收期按靜態(tài)計算約為13—15年，因此我們建議，建筑面積租金在50元/平方米以上的賣場按年租金的13倍定價，建筑面積在50（含50）元/平方米以下的賣場按年租金的14倍定價，前者略高。
（2）凈菜超市
凈菜超市總面積為8950平方米，如果按實用率50%、商鋪和攤位使用面積2.5平方米、可形成商鋪和攤位共1790個。
參照對象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場，該市場位于一號橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價約為5萬元/個，銷售情況非常好，在較段時間內(nèi)實現(xiàn)銷售率100%，考慮到本項目的口岸相對較好，平均售價取6萬元/個計算，可實現(xiàn)銷售收入1.074億。
（3）車位
負(fù)三、負(fù)四層共可形成176個車位（參照原負(fù)三層劃分方案，建筑面積約為4400平方米）。
根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約為7300元，按照14年收回投資計算，其合理售價應(yīng)為11萬元/個。共可實現(xiàn)銷售1936萬元。與車庫合計12676萬元。
（4）醫(yī)藥超市
目前重慶專業(yè)市場商家能夠承受的租金為25—55元/平方米，如建瑪特為合景聚融報價為建筑面積月租金40元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專業(yè)市場租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場店租金為28元/平方米。
由于本項目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場經(jīng)營，建議其租金取上限，即建筑面積月租金55元/平方米。
（5）高檔百貨
根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價格上限在建筑面積月租金70元/平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為41元/平方米，成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在42元/平方米）。
（6）高檔餐飲、俱樂部
對該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界C區(qū)）租金調(diào)查，其2-8樓建筑面積平均月租金約為45元/平方米，考慮到其經(jīng)過長時間市場培育，本項目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在40元/平方米。
（7）辦公
目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為50—80元/平方米（萬豪商務(wù)樓約為60元/平方米，大都會約為90元/平方米），考慮到本項目商務(wù)體量不大，缺乏專屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為45元/平方米。
備注：
高檔餐飲、俱樂部也計劃引進(jìn)一個商家整體經(jīng)營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價值和表中確定的售價大致相當(dāng)。













六、定位方案二及租售收益測算

（一）主力業(yè)態(tài)——香港精品坊
1、概念詮釋
本文所說的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項目，并將貨品的香港制造背景，作為項目在經(jīng)營中沖擊市場的重要砝碼。
2、定位依據(jù)
（1）香港是整個亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說，它引領(lǐng)了流行和時尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。
（2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個內(nèi)地都充斥著“港造”旗號的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。
（3）如果我們在項目內(nèi)構(gòu)件一個“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解決消費者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項目在百貨業(yè)的競爭中搶得制高點。
（4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對較場口的區(qū)域形象也有一定的提升作用，反過來貴司可以嘗試爭取政府的一些優(yōu)惠支持，主要是對商家經(jīng)營中的稅收優(yōu)惠，招商活動也最好由政府組織，這樣能夠極大程度增強商家的信心。
3、樓層設(shè)置
建議設(shè)置于1—5層，原因為：
（1） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場上獲得較高的知名度。但同時規(guī)模如果太大，也可能會出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標(biāo)準(zhǔn)確定其總體規(guī)模。
（2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為1—5樓比較合理。
4、招商及經(jīng)營模式
我們建議先分零招商，其后銷售，由大廈物管進(jìn)行統(tǒng)一管理。
（二）輔助業(yè)態(tài)
1、生活家
（1）定位依據(jù)
A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求，但與此想對應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營狀態(tài)，沒有一個精品賣場。重慶居民常常會利用出差或是旅游的機會在北京、上海等地的家居飾品賣場購置物件，市場空間比較明顯。
B、 這類商家在經(jīng)營中注重交通的便捷度，對自然人流的依賴性不是非常強，項目能夠滿足其經(jīng)營要求。
（2）樓層設(shè)置
建議設(shè)置于負(fù)一、二樓，從面積指標(biāo)上看，適合中型專業(yè)店，并且人流和物流組織都比較便利。
（3）推廣及經(jīng)營模式
建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在20年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場產(chǎn)權(quán)。
2、凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一。




（三）租售收益測算
1、租售收益測算表
樓層 定位 月租金（元/ m2） 售價（元/ m2） 面積（m2） 銷售金額（元）
負(fù)5 凈菜超市 52360000
負(fù)4 凈菜超市、車庫 35650000
負(fù)3 凈菜超市、車庫 38750000
負(fù)2 生活家 55 8580 4417 37897860
負(fù)1 生活家 55 8580 4502 38627160
1 店中店—香港0關(guān)稅產(chǎn)品 120 18720 3476 65070720
2 店中店—精品廊旗艦店 90 14040 3160.6 44374824
3 店中店—精品廊旗艦店 70 10920 3587 39170040
4 店中店—精品廊旗艦店 45 7560 3587 27117720
5 店中店—休閑運動 45 7560 3587 27117720
6 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640
7 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3587 24104640
8 高檔餐飲、俱樂部 40 6720 3441 23123520
9 辦公 45 7560 3186 24086160
10 辦公 45 7560 2902 21939120
合計 　 　 　 523490000
2、定價依據(jù)
——生活家
同方案一醫(yī)藥超市。
——香港精品坊
香港精品坊在檔次、利潤和附加值比高百貨略低，但其受眾層面也更廣，所以其對租金的承受能力也大致與高檔百貨相當(dāng)，所以租金均價基本等同于方案一。
但按照本方案，在推廣過程中將分零招商，因此各樓層應(yīng)有差價體現(xiàn)。我們設(shè)定樓層租金差價比率大致在20—30%之間（樓層差價大致在30元/平方米左右）。
得意一樓A區(qū)租金為190元/平方米，B區(qū)一樓租金為110—150元/平方米，但其經(jīng)過多年培育后，經(jīng)營條件已非常成熟，因此我們建議以120元/平方米作為一樓基準(zhǔn)租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。
——其余樓層定價依據(jù)同方案一。

七、定位方案三及租售收益測算
（一）生活家
1、概念詮釋
本部分內(nèi)容中的生活家與方案二有所差異，其目標(biāo)是打造一個包括品牌家具、家居飾品在內(nèi)的大型賣場。
2、定位依據(jù)
（1） 類似于家居飾品，重慶家具商家在規(guī)模、包裝、貨品、服務(wù)質(zhì)量環(huán)節(jié)和發(fā)達(dá)城市的大型商家相比都還有一定的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購買家具的現(xiàn)象比較普遍，在房地產(chǎn)市場上，對包裝比較注重的住宅項目也往往到外地購買家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場還有比較大的空間可供細(xì)分。
（2） 較場口得意裝飾城目前經(jīng)營已經(jīng)比較成熟，基本上每個需要裝修的家庭都會到得意裝飾市場，在目標(biāo)消費者層面，生活家與裝飾市場有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對其借勢。
（3） 從項目的位置上看，緊鄰步行街，人氣有保證，形象展示效果好。出口即是車道，貨流組織非常便利，是經(jīng)營專業(yè)市場難得的理想場所。
3、樓層設(shè)置
建議設(shè)置于負(fù)一至正五層，原因為：
6個樓層總建筑面積共21899平方米，規(guī)模優(yōu)勢已經(jīng)比較突出，如果體量過大，也有可能面臨市場消化能力不足的風(fēng)險。
專業(yè)市場商家對樓層沒有太高的要求，對項目負(fù)一和六樓不會產(chǎn)生明顯的抗性。
4、招商及經(jīng)營模式
向大商家整體招商，由其統(tǒng)一經(jīng)營，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

（二）輔助業(yè)態(tài)
1、車庫和凈菜市場
定位依據(jù)與方案一相同，為了盡可能發(fā)揮負(fù)四、五樓商業(yè)價值，在本定位方案中將車庫置于9、10層，相應(yīng)在交通組織上也有一點變化，即是需要在和平路和裙房9、10樓之間增加一部升降梯，用于運送車輛。
2、醫(yī)藥超市和辦公
定位依據(jù)同方案一。
3、招商及經(jīng)營模式
同方案一。


（三）租售收益測算
1、租售收益測算表
樓層 定位 月租金（元/ m2） 售價（元/ m2） 面積（m2） 銷售金額（元）
負(fù)5 凈菜超市
4322 106890000
負(fù)4 4586
負(fù)3 醫(yī)藥超市 55 8580 4502 38627160
負(fù)2 醫(yī)藥超市 55 8580 4417 37897860
負(fù)1 生活家 60 9360 4502 42138720
1 生活家 60 9360 3476 32535360
2 生活家 60 9360 3160.6 29583216
3 生活家 60 9360 3587 33574320
4 生活家 60 9360 3587 33574320
5 生活家 60 9360 3587 33574320
6 辦公 45 7560 3587 27117720
7 辦公 45 7560 3587 27117720
8 辦公 45 7560 3441 26013960
9 車庫 　 26730000　
10 車庫
合計 　 　　 495374676　
2、定價依據(jù)
（1）生活家
生活家主要經(jīng)營高檔家具、家飾用品等，利潤高、附加值高，結(jié)合本項目對專業(yè)市場的高度適應(yīng)性，我們建議租金突破專業(yè)市場上限10%，建筑面積月租金定為60元/平方米。
（2）辦公置于6—8層與9、10層租金差異不大，售價相應(yīng)也不變，但車位置于9、10樓在使用上可能有一定不便，對此我們建議車位售價不變，但銷售速度與方案一、二比較可能會略低。
（3）其他樓層等同于方案一、二。




八、定位方案四及租售收益測算

（一）主力業(yè)態(tài)——奧特萊斯+店中店（香港精品坊）
1、定位依據(jù)
（1）奧特萊斯本質(zhì)上是一個折扣店，目前在東南亞比較風(fēng)行，主要銷售一些過季、缺碼、下架的名牌，具有大眾性，和香港精品坊目標(biāo)消費者層面基本一致，可以形成良性互補。
（2）一個品牌折扣店，加上一個香港精品百貨，我們認(rèn)為對都市時尚一族非常具有吸引力，能夠有比較好的經(jīng)營前景。
2、樓層設(shè)置
（1）我們建議香港精品坊位于項目1-3樓，原因由于是奧特萊斯的介入，做3個樓層已經(jīng)可以保證整體的規(guī)模和影響力，另一方面壓縮經(jīng)營規(guī)模也更能夠保證招商的效果，有利于精品坊做好做精。
（2）奧特萊斯設(shè)置于負(fù)一、二、三樓，因為該商家經(jīng)營模式為整體經(jīng)營，相對于分零商家來說，租金承受能力有限，所以建議將其設(shè)置于負(fù)一、二、三樓。
3、招商及經(jīng)營模式
（1）奧特萊斯為整體招商，由其自行經(jīng)營，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。
（2）香港名店坊招商及經(jīng)營模式同方案二。

（二）輔助業(yè)態(tài)
1、大眾餐飲和娛樂
香港精品坊和奧特萊斯的進(jìn)駐將會在很大程度上提升項目的人氣，所以可以考慮做大眾餐飲，并且隨著較場口區(qū)域改造的進(jìn)展，以及輕軌的通車、十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)的建設(shè)，經(jīng)營條件還將進(jìn)一步提高。
2、SPA
SPA目前是一種休閑療養(yǎng)，在都市中很受歡迎。目前重慶的SPA規(guī)模普遍都比較小，配套設(shè)施不多，并且只針對女性服務(wù)，如果引進(jìn)一家規(guī)模大的SPA，除香薰水療外整和多元的休閑服務(wù)功能，應(yīng)該非常具有競爭優(yōu)勢。
3、樓層設(shè)置
這兩種業(yè)態(tài)屬于服務(wù)業(yè)種，租金承受能力有限，并且租賃期限往往比較短，難以帶產(chǎn)權(quán)銷售，所以建議將其置于商業(yè)價值相對較低的高樓層。
4、招商及經(jīng)營模式
這兩種輔助業(yè)態(tài)需分樓層招商，租賃期往往不長，難以吸引中小型投資戶，建議在招商成功后向大投資客戶整體銷售。
由各商家自行經(jīng)營。
5、交通組織同方案一。

（三）租售收益測算
1、租售收益測算表
樓層 定位 月租金（元/ m2） 售價（元/ m2） 面積（m2） 銷售金額（萬元）
負(fù)5 凈菜超市
4322 106890000
負(fù)4 4586
負(fù)3 奧特萊斯（含部分車位） 55 8580 4502 38627160
負(fù)2 奧特萊斯 55 8580 4417 37897860
負(fù)1 奧特萊斯 60 9360 4502 42138720
1 店中店 120 18720 3476 65070720
2 店中店 90 14040 3160.6 44374824
3 店中店 70 10920 3587 39170040
4 高檔餐飲或影院等 50 7800 3587 27978600
5 生活家（大眾餐飲、娛樂） 50 7800 3587 27978600
6 生活家（大眾餐飲、娛樂） 50 7800 3587 27978600
7 SPA（或停車位） 40 6720 3587 24104640
8 SPA（或停車位） 40 6720 3441 23123520
9 商務(wù)辦公（咖啡、茶座） 45 7560 3186 24086160
10 商務(wù)辦公（咖啡、茶座） 45 7560 2902 21939120
合計 551358564
2、定價依據(jù)
（1）奧特萊斯
該業(yè)種檔次和附加值高，對項目整體的形象有一定的提升作用，因此在租賃價格環(huán)節(jié)應(yīng)該考慮給予一定優(yōu)惠，此外，從樓層規(guī)劃上位于負(fù)樓，因此租金建議定為55元/平方米。
（2）店中店
該業(yè)態(tài)應(yīng)定位與香港精品坊屬于同檔次業(yè)種，因此租金取值與方案二一致。
（3）生活家
該業(yè)態(tài)位于項目5、6樓，人流和商氣會受到一定負(fù)面影響，因此建議其租金相對方案三下調(diào)10%左右，不突破專業(yè)店常規(guī)上限，定位為50元/平方米。
（4）SPA
該業(yè)種與高檔餐飲、俱樂部針對的消費層面基本一致，因此建議在租金定位上取同一水平，即40元/平方米。
（5）商務(wù)辦公
同前三方案。
九、定位方案對比
我們認(rèn)為，對于大型商業(yè)物業(yè)來說，判斷其定位的優(yōu)劣有以下幾個并重的指標(biāo)：總收益、招商難度、變現(xiàn)能力、各業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性（對經(jīng)營情景往往有根本影響），現(xiàn)按這幾個指標(biāo)將四套定位方案列表對比如后。
方案 總收益
排序 招商把握
排序 變現(xiàn)能力
排序 業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性
排序 綜合排序
1 3 1 1 1 1
2 2 3 2 3 2
3 4 2 1 2 3
4 1 4 3 4 4
說明：
——招商難度比較
方案一主力店為面向高檔百貨商家統(tǒng)一招商，且高檔百貨為重慶目前市場空缺，我們認(rèn)為成功可能性較大，方案三也類似。但方案二、四均涉及分零，體量、布局在招商前期難以準(zhǔn)確的控制，整體招商成功的可能性相對較小。
——變現(xiàn)能力比較
方案一、三主力店租賃期限長，收益穩(wěn)定，帶租約出售難度??；方案二在招商過程中商鋪已經(jīng)分零，銷售有一定難度；而方案四的大眾餐飲、娛樂穩(wěn)定性差，變現(xiàn)難度最大。
——業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性比較
方案一高檔百貨和高檔俱樂部檔次協(xié)調(diào)，形象統(tǒng)一，經(jīng)營協(xié)調(diào)性視為最佳，方案三業(yè)態(tài)之間沒有太大的互補，但不影響；方案二、四在定位描述上比較協(xié)調(diào)，但商家太多，尤其是主力店分零，很難保證整體的良莠狀況，所以經(jīng)營協(xié)調(diào)性認(rèn)為較差。

十、營銷推廣計劃

（一）入市時機建議
我方建議雙方在對項目定位方案達(dá)成共識后，即全面開展項目裙房的推廣工作，原因如下：
1、高檔百貨定位是項目最優(yōu)定位方案，但目標(biāo)商家數(shù)量比較有限，并且重慶的消費能力也不足以支撐多家高檔百貨同時經(jīng)營，所以我們應(yīng)盡可能的做到招商在前。
2、其他定位業(yè)態(tài)同樣面臨著市場競爭的問題，在前文中我們曾經(jīng)提及，解放碑目前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量已趨飽和，但仍不斷有新項目推出招商，時間越長，面臨的競爭態(tài)勢就越復(fù)雜，越激烈。
3、從周邊規(guī)劃發(fā)展看，城市之冠、十八梯民俗風(fēng)情街都還沒有動工建設(shè)，想等到這兩個項目基本成型、區(qū)域整體形象得到質(zhì)的提升后再推出招商是不現(xiàn)實的。
4、輕軌10月通車對項目來說是一個大的利好，但無論是商家還是消費者，對輕軌都有比較高的認(rèn)知度，目前招商輕軌效應(yīng)不會受到較大幅度的削弱。
5、從企業(yè)的角度看，提早入市、實現(xiàn)資金的較快回籠，能夠切實降低風(fēng)險，并減少后期運作的壓力。

（二）營銷節(jié)奏建議
1、營銷節(jié)奏控制原則
（1）先銷售可分零樓層。
（2）首先按方案一招商，如果不成功則方案二、四同時進(jìn)行（都以香港精品坊為主力業(yè)態(tài)），最后是方案三。
（3）一旦招商成功即帶租約銷售該樓層產(chǎn)權(quán)。
我們建議將項目的營銷劃分為四個階段。
2、第一階段
（1）時間周期
2004.5——7月。
（2）目標(biāo)任務(wù)
銷售可分零樓層40%以上，針對定位方案一、二商家進(jìn)行試探性推廣。
（3）建議原因
A、負(fù)三、四、五層定位為凈菜市場，在鋪位劃分確定、宣傳資料設(shè)計制作到位、賣場裝飾包裝完成后即可銷售。從目前市場形勢來看，凈菜市場攤位由于投資額小、經(jīng)營前景穩(wěn)定，很受投資戶關(guān)注和青睞，相應(yīng)銷售業(yè)績比較有保證。
B、車位收益前景同樣也是比較有保證的，我們認(rèn)為在價格合理的條件下，銷售難度應(yīng)該不大，因此建議一并銷售。

（4）工作推進(jìn)計劃
A、營銷準(zhǔn)備期（一個月），主要完成的工作內(nèi)容包括：
——招商、銷售資料的設(shè)計制作。
——賣場定點、確定裝修方案并力爭完成裝修及布置。
B、銷售及招商初步實施（一個月）
——爭取實現(xiàn)分零銷售樓層40%以上銷售率，預(yù)計凈菜市場銷售速度應(yīng)快于車位銷售速度。
——在招商方面，完成對定位方案一目標(biāo)商家的資料收集和信息告知，并著手試探取得政府對定位方案二的支持力度，包括經(jīng)營稅收的減免可能性，以及能否由政府為招商搭臺（出面組織到香港的招商活動）。
3、第二階段
（1）時間周期
2004.7——9月。
（2）目標(biāo)任務(wù)
爭取成功實現(xiàn)部分樓層招商，并準(zhǔn)確評估判斷大型高檔百貨商家進(jìn)場可能性。
（3）工作推進(jìn)計劃
A、在兩個月內(nèi)完成部分樓層的招商，從目前形勢看，比較可能的進(jìn)展?fàn)顩r是先成功引進(jìn)一個中等規(guī)模的專業(yè)店，即負(fù)一、二層，因為從項目的口岸條件看，支撐一個家居或醫(yī)藥超市難度不太大，相應(yīng)招商拓展有可能相對順利。
B、在和平路以上樓層所定位業(yè)態(tài)，憑借我司積累的商家資源，在兩個月內(nèi)應(yīng)該可以判斷出其進(jìn)場可能性。
（4）租金及相關(guān)優(yōu)惠建議
A、租金
專業(yè)店（家居、醫(yī)藥超市）建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于35元/平方米，起始租金不低于25元/平方米，租賃期限不低于10年。
高檔百貨建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于70元/平方米，起始不低于50元/平方米，租賃年限不低于20年。
B、優(yōu)惠措施
考慮到商家進(jìn)場需投入裝修、開業(yè)前需廣告造勢、市場培育需要時間，建議給予一定的免租期作為優(yōu)惠，這也是商家較為樂意接受的一種優(yōu)惠方式。
根據(jù)重慶目前市場常規(guī)和我司的招商經(jīng)驗，我們認(rèn)為醫(yī)藥超市和家居給予半年的免租優(yōu)惠較為合理。高檔百貨由于對項目定位影響大，且一旦進(jìn)場后有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，建議給予半年以內(nèi)的免租優(yōu)惠，特別具有品牌效應(yīng)的高檔百貨可適當(dāng)放寬。
4、第三階段
（1）時間周期
2004.9——11月。
（2）目標(biāo)任務(wù)
開始銷售已成功招商樓層產(chǎn)權(quán)，如招商方案一無可行性，則招商方案二、四同時推進(jìn)，并開始與方案三目標(biāo)商家聯(lián)系。
如招商百貨或香港精品店招商成功，而高檔餐飲、俱樂部招商同樣陷入困境，則立即進(jìn)行將6—10樓規(guī)劃為寫字樓的銷售準(zhǔn)備
（3）工作推進(jìn)計劃
A、完成相關(guān)銷售資料制作，并按部就班執(zhí)行各項相關(guān)工作。
B、如方案一被確定為在半年內(nèi)無招商成功可能性，則組織至香港的招商活動。
（4）租金
A、參照定位方案二租售收益表。
B、基本等同于對高檔百貨的優(yōu)惠方案。
5、第四階段
如方案一、二、四無法成功招商，則專注于對生活家或同類大型專業(yè)市場的招商，并著手挖掘新的定位方向。
（三）項目案名及營銷主題建議
1、項目案名建議
（1）優(yōu)度國際（U-INTERNATIONAL）
命名主要取向是其英文諧音（YOU DO）， U也可以在包裝中延展為UP（向上）、UNION（聯(lián)合），符合城市中心物業(yè)應(yīng)具有的現(xiàn)代氣息，也符合精英階層的意識形態(tài)。“優(yōu)度”本身也有一定的雅皮氣息，并且上口易記憶。
（2）富頓中心
取音譯FREEDOM，簡單上口，有一定的涉外氣息。LOGO示意

（3）百富廣場
有創(chuàng)造財富的意涵，由此兩棟塔樓可分別命名為“金座”、“銀座”。
（4）國際港
項目在較場口區(qū)域位置類似一個港口，比較貼切。
2、營銷主題
目前塔樓功能定位未最終確定，因此營銷主題僅針對商業(yè)部分建議。
（1）定位方案一（高檔百貨為主力業(yè)態(tài)）
——質(zhì)感品讀特區(qū)
（2）定位方案二（香港精品坊為主力業(yè)態(tài)）
——完全香港，非常鋒度
（3）定位方案三（香港精品坊+奧特萊斯為主力業(yè)態(tài)）
——先鋒時尚第一站
（4）定位方案三（生活家或其他專業(yè)市場為主力業(yè)態(tài)）
——專業(yè)經(jīng)營首席口岸

(四)項目營銷策略
除正常的招商優(yōu)惠外，根據(jù)項目的客觀條件，我們認(rèn)為有以下幾點在執(zhí)行過程中需要特別注重：
1、招商節(jié)奏控制
針對每套定位方案，先進(jìn)行主力店招商。因為主力店往往在很大程度上確定了項目商業(yè)部分的功能屬性和形象檔次，輔助業(yè)態(tài)在經(jīng)營過程中對主力店也有非常強的依賴性，主力店招商未成功的條件下，輔助業(yè)態(tài)的招商難度比較大。并且如果提前引進(jìn)一些輔助業(yè)態(tài)，項目各業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)性也難以得到有效的保證。
2、充分發(fā)揮企業(yè)的軟性作用
項目曾經(jīng)長時間停工，對形象有較大的不利影響，如何增強客戶對項目的信心是在營銷中需要解決的問題，因此在推廣尤其是前期宣傳中應(yīng)該加大對企業(yè)的的宣傳力度，讓商家和消費者了解沈記，信任沈記，對項目的推廣能夠起到非常積極的作用。
3、盡量爭取政府的支持
項目的盤活對較場口區(qū)域形象有很大的改良作用，因此操作過程中有向政府申請支持的基本條件，爭取的方向主要在以下兩個方面：一是對部分商家免稅；二是由政府組織招商活動。
重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司

附件一：較場口片區(qū)規(guī)劃方案
一、規(guī)劃要點
1、十字金街：
由民權(quán)路—解放碑步行街—中華路組成，打造地上地下立體式商業(yè)街。
2、景觀環(huán)線：
由和平路和磁器路組成，主要交通干道的景觀大道．
3、城市之冠－民生之冠：
由新民路、潘家溝、石灰市三條道路圍合，重點發(fā)展為商務(wù)區(qū)。
4、城市陽臺：
十八梯區(qū)域，打造為渝中半島城市觀景臺。

二、較場口城市空間格局：
較場口城市空間結(jié)構(gòu)由景觀區(qū)、商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)三大部分形成．
1、景觀區(qū)：
由較場口轉(zhuǎn)盤（霧都廣場）和十八梯區(qū)域（城市陽臺）組成。
2、商業(yè)區(qū)：
由得意地塊和好吃街二期組成。

3、商務(wù)區(qū)：
由合景大廈、萬豪地塊以及城市之冠組成。

三、重點規(guī)劃區(qū)域
1、民權(quán)路－中央步行街
民權(quán)路規(guī)劃商業(yè)步行街中心地段，道路總長３０８米，南北兩端由霧都廣場和中華小廣場形成，街中有萬豪廣場，形成山城特色的商業(yè)景觀步行街。
民權(quán)路北向解放碑商業(yè)步行街，南通＂城市陽臺＂，西接石灰市、民生路、萬豪路、中華路入口，東領(lǐng)中華路、磁器街入口．
2、霧都廣場：
位于民權(quán)路南端，十八梯山城傳統(tǒng)街區(qū)上坎，特有的山地落差造就良好的通江視野，與規(guī)劃中的綠色通廊相連，提高觀光價值．
渝中區(qū)ＣＢＤ整體景觀的集中地，渝中半島南向城市的亮點，具有ＣＢＤ地標(biāo)的作用．
3、好吃街二期：
好吃街廣場：八一路與磁器街交接處，較場口商業(yè)步道中的重要節(jié)點．
廣場功能：飲食文化與景觀藝術(shù)的結(jié)合．

四　各街道規(guī)劃布局
1、潘家溝－新民街－石灰市：設(shè)計人行步道，作為城市休閑穿越空間．
2、八一路：好吃街二期地塊，形成山城特色的街景和街道空間
3、萬豪地塊：以萬豪酒店前的＂城市綠色廣場＂為重點，建設(shè)其風(fēng)格高雅　清新的綠色廣場（萬豪廣場）．
4、中華路：連接解放碑商業(yè)區(qū)和較場口地區(qū)，橫貫十字金街，作為城市陽臺步行系統(tǒng)與整個較場口地區(qū)車行交通交接點，將開辟凈高４.５米的底下行車通道。
5、和平路：加大綠化整治，形成層次清晰的街邊綠化帶和林蔭景觀步道．

五、交通系統(tǒng)規(guī)劃
1、車輛交通系統(tǒng)
（1）人車分流，形成ＣＢＤ氛圍．
（2）較場口轉(zhuǎn)盤：設(shè)架空步行天橋，利用轉(zhuǎn)盤作地下空間轉(zhuǎn)換（輕軌與汽車交通轉(zhuǎn)換），并在此公交車站．
（3）中華路與民權(quán)路交叉口：在此叉口處設(shè)底下通道，并在此叉口處形成廣場（小中華廣場）．
（4）萬豪路口、民生路、磁器街與民權(quán)路交叉路口為盡端路，設(shè)回車處，磁器街與較場口轉(zhuǎn)盤設(shè)公交站點
（5）該區(qū)域設(shè)置８個公交車站，１０個出租車站點，５個地鐵和輕軌入口．
2、步行道路系統(tǒng)
（1）民權(quán)路為步行街，形成三條步行道路：
（2）山城步行道：十八梯—較場口（沿十八梯貫穿較場口）．
商業(yè)步行道：民權(quán)路—得意廣場—八一好吃街二期（環(huán)得意或進(jìn)入得意廣場穿八一路好吃街二期）城市休閑步行道：民權(quán)路—萬豪地塊（沿民權(quán)路經(jīng)萬豪地塊）。

六、輕軌（較新線）概況
較場口至大堰村長13.98公里，14座車站，2座變電站，6座牽引變電站，一座車場，一座控制中心。采用高架跨座式單軌交通方式，初期配車84輛21列 ,一列由2—4節(jié)車廂，每節(jié)車廂長11米寬3.5米。運行速度每小時30公里左右。全線建成后可達(dá)到高峰運送3萬人次/小時的客運能力，初期年客運量1.5億人次，遠(yuǎn)期年客運量3億人次。








附件二：渝中區(qū)商業(yè)調(diào)查

物業(yè)名稱 地理位置 經(jīng)營面積 單層面積
（建筑面積） 功能分布 建面銷售價格
（元/平米） 銷售率 租賃價格
（建筑面積） 出租率 停車位
圣名。國際時裝城 渝中區(qū)朝天門新華路
（重慶飯店旁） 約10006㎡ 3300㎡ -1F—8F服裝交易 -1F：46800—96800
1F—2未售，其余樓層出租。 30% 200個
金鷹女人街 解放碑步行街金鷹廣場（-1F）——1F 7500㎡ 1F：1500㎡
-1F：6000㎡ -1F—1F飾品交易
主力門面面積：5—8㎡ -1F：300—700元/㎡/月
1F；400—800元/㎡/月
100%
中環(huán)。銀座
（一期） 解放碑民族路、青年路、五四路地下部分。 約8000㎡ A組團(tuán)：書店、酒吧
B組團(tuán)：服裝、飾品
C組團(tuán)：服飾、餐廳
D組團(tuán)：小吃店、專賣店 A組團(tuán)：40000——45000
B組團(tuán)：35000——40000
C組團(tuán)：33000——38000
D組團(tuán)：35000——40000 75% 未營業(yè) 無
王府井百貨 解放碑步行街地王場 約24000㎡ 約4000㎡ -1F：超市
1F：珠寶、化妝品、皮鞋上島咖啡廳
2F：女士用品專賣、小茶座
3F：女士用品專賣、小咖啡廳
4F：男士用品專賣
5F：家居用品、電器、床上用品、體育用品、客服中心
6F：餐飲、娛樂 100% 230
銀太百貨 渝中區(qū)較場口民權(quán)路 約24000㎡ 約4000㎡ -1F：超市
1F：精品、首飾、皮鞋2F：女士用品專賣
3F：女士用品專賣
4F：男士用品專賣
5F：特賣場、家居用品、運動用品、電器
6F：餐飲、娛樂 41元/㎡/月 100% 230
成都人民商場 解放碑臨江門（世貿(mào)中心） 42000㎡ 4200㎡ 未經(jīng)營 43—69元/㎡/月
20年租期 未營業(yè) 360
美國兒童樂園 解放碑大都會 約600㎡ 約300㎡ 1F：獎品區(qū)、游藝區(qū)
2F：游藝區(qū)、鬼屋 40元/㎡/月
得意世界 渝中區(qū)較場口民權(quán)路 56200
㎡ A區(qū)：1F*1000㎡
B區(qū)：6F*6000㎡
C區(qū)：8F*2400㎡ A區(qū)：餐飲
B區(qū)： 建材、裝飾
C區(qū)： KTV、餐飲 A區(qū)： 190元/㎡/月
B區(qū)： -1F：40—130元/㎡/月
1F：110—150元/㎡/月
2F：60—130元/㎡/月
3F：50—130元/㎡/月
4F：50—130元/㎡/月
5F：50—100元/㎡/月
C區(qū)： 1F：190元/㎡/月
2F：50元/㎡/月
3F：50元/㎡/月
4F：50元/㎡/月
5F：50元/㎡/月
6F：50元/㎡/月
7F：45元/㎡/月
8F：45元/㎡/月 A區(qū)：100%
B區(qū)：
80%
C區(qū)：
100% 約320





物業(yè)名稱 地理位置 經(jīng)營面積 單層面積 功能分布 銷售價格
（元/個） 銷售率 租賃價格
出租率 攤位數(shù)量
龍寰一號橋
農(nóng)貿(mào)市場 渝中區(qū)一號橋 約7500㎡ 約2500 3F：肉類市場
4F：菜類市場
5F：干貨、副食 40000—50000
約2平米/個（使用面積） 100% 400—500元/個/月 未營業(yè) 約430個
解放碑住宅市場調(diào)查

項目名稱 項目簡況 商場簡況 項目戶型配比（套內(nèi)） 銷售均價（套內(nèi)） 銷售率
美力•COM 總共34層，地下1層，地上33層，其中商場-1至—5層，住宅6—33層。住宅共計644套，單層23套，4部電梯。 商場6層，配護(hù)梯，-1—1層單層面積1900㎡，2—4層單層面積2320㎡，5層單層面積1165㎡。 全部為一室一廳，帶廚衛(wèi)。 建面5000元/㎡，裝修加400元/㎡。銷售總價主力在25—36萬之間。 總共約在180套左右，其中臨合景面銷售相對較好。
陽光星座 總共32層，商場3層，住宅29層。住宅共計約377套，單層13套，3部電梯，項目戶型結(jié)構(gòu)有夾層、平層設(shè)計，其中有8層為夾層或躍層設(shè)計，其余為平層設(shè)計。 商場3層，單層面積在900㎡左右。 一室：套內(nèi)49㎡，168套。
兩室：49㎡，48套，50㎡，27套，74㎡，27套，79㎡，21套，套內(nèi)84，21套，.計148套。
三室：約60套（包括躍層）。， 套內(nèi)5500元/㎡，裝修加400元。其中夾層的價格加600元/㎡。 夾層戶型銷售約在70%左右。
海客贏洲 3棟52層超高層，總建筑面積25萬㎡。每棟電梯6部，單層10戶。一期推出1棟，約480戶。 商場裙房5層。 一室：50㎡，96套；
三室：120㎡，96套；116㎡，96套；98㎡（躍層），48套；
四室：131㎡（躍層），48套；155㎡，98套； 套內(nèi)5000元/㎡
正臨江約5500元/㎡，背江約4500元/㎡ 正對江部分銷售相對較好，小戶型低樓層部分銷售相對較好。
華庭錦園 2棟高層，每棟3部電梯，單層10戶、13戶，總共約644套。 兩層，為生活配套所用 一室：280套
二室：168套
三室：196套 套內(nèi)約4100元/㎡。背江約3700元/㎡，臨江約4500元/㎡。 已銷售70%左右，主要以中小戶型為主。朝江三房銷售相對較差。
瑞奇大廈 總計36層，住宅約28層，約7.8萬㎡，單層16戶，3部電梯，合計住宅448套。 8層商場，定位為專業(yè)市場 單間：32㎡，112套；一室：52㎡，112套；
兩房：72、74㎡，224套 套內(nèi)4400元㎡ 即將銷售
東方曼哈頓（帝都廣場） B棟42層，A棟25層，裙樓地下4層，地上8層，總建筑面積13.8萬㎡，B棟約540套，單層15戶，5部電梯。 8層商場，正在招商。 一室：43㎡，270套；
兩室：94㎡，162套
三室：108、121、112㎡（躍層），54套，
五室：209㎡，躍層。 套內(nèi)6000元/㎡ 45%已售。112㎡小躍層和小戶型銷售較好。
環(huán)島名都 總計30層，住宅22層，計176套，單層8戶，4部電梯 8層商場 兩室（建面）：135㎡、144㎡；44套。
三室：184、153、143、132㎡，132套 建面約4000元/㎡ 總體銷售相當(dāng)差，其中150㎡戶型銷售相對較好
南國麗景 共41層，一層8戶，7—41層為住宅，共280戶，3部電梯 商場1—6層 全部為三房兩廳（建面）：155㎡，140套；160㎡，70套；164㎡，70套。 建面4500元/㎡；
朝江：5000元/㎡，背江約4000元/㎡。 約50%，朝江銷售相對較好。


附件三：解放碑樓盤
樓盤 性質(zhì) 地址 占地（m2） 總建面 戶型 開盤 車位 價格
南國麗景 商住樓 滄白路68號 4030 4.7萬(住宅30153,商業(yè)16980) 128--138平米,主力140平米三室兩廳 2002 200 建面均價4000
華庭錦園 江景港式公寓 臨江門15號 4760 63991平米 小戶型為主 2002.11.30放號 93
御景江山 江景住宅 ,濱江路 8400 9.9萬 31層和32層高層住宅 2001年
東和灣 小區(qū) 靠家樂福/千斯門 9萬方 主力戶型120㎡/全部見江景/最小的80㎡ 2003上半年 均價2300
?？湾?商住公寓 朝天門長濱路 14000 25萬方 A棟以110套內(nèi)為主力，一室一廳到五室兩廳 2003年4月推出 近800 套面均價4500
恒通云鼎 商務(wù)公寓 民權(quán)路51號 11.5萬/43層 29--127.19平米不等，六種戶型，-1樓超市，1-5樓商場，6樓影視娛樂，7-8樓美食城會所，9樓屋頂花園， 2001.1 350 套面起價5200
帝都廣場*東方曼哈頓 商務(wù)公寓 五一路8號 8638平米 137983平米 36.88-,89.39等五種 2004年5月交房 均價5200
大同方 城市公寓 大同路38號 22.2畝 44694(住宅25000,商業(yè)17000) 51到160平米多種戶型， 2003年5月交房 70 3100起價，均價3600，
雅地天際 小戶型公寓 八一路/中華路交匯處 1120平米 23056平米(住宅1800,商業(yè)4200) 30.9--.74,36.等共276套 2002年11月24日開盤 1500㎡ 8250元起均價8800,
銀街俊景 酒店式公寓 新華路160號 10余萬方商業(yè)3.5/住宅6.5萬/寫字間0.4萬 12.7萬 36.88--64.44㎡一室一廳，兩室兩廳, 2002.9月,2003年4月交房 280 4100起,4500均價
興地•都市方舟 商住樓 戴家巷 3萬方 2003/3/22放號




時代豪苑 商住樓 解放碑中心 9700平米 15萬方 76--130平米的平層,200--250的豪華層 開盤10天售完,D 棟2003.4月推出 200左右 4600起,均價6300,
林華*環(huán)島名都 商住樓 八一路（大都會旁） 3300 55000 裙樓11層（商場3層，寫字間5層，車庫3層）塔樓23層，躍層4層，公16套，住宅19層共152套。 2001/3/26動工，2003/3完工 裙樓3層 3200起
城市傳說 商住樓 解放碑中心地段 13880 180268 131--228平米,三室兩廳為主 2003年3月18日 440 5000(建面)
金塔大廈 商住樓 較場口石灰市街 4.7萬方 小戶型為主，套內(nèi)面積30-50平方米，其中套內(nèi)面積40-46平方米為主力戶型，戶型面積相對偏大 預(yù)計2003年8月開盤 存 套內(nèi)4500－4800
建面3800－4000
中州大廈 商住樓 解放碑中華路 3.7萬方 酒店式純小戶型30平米到50平米 2003上半年
萬麗酒店公寓 商住樓 民權(quán)路小米市 7萬方 萬豪旗下國際知名品牌酒店公寓 2003下半年
世貿(mào)中心 商住樓 解放碑新世紀(jì) 1.3萬方 不祥 2003上半年
麗島錦都 商住樓 朝天門打銅街 7.67萬方 不祥 2003上半年
地鐵廣場 商住樓 較場口和平路 9.6萬方 2003上半年
聚富廣場三期 商住樓 萬豪對面青年路 1.18萬方 小戶型為主 2003上半年
鵬翔*都市麗景 臨江門下行100米 3萬方，商用10%左右。住宅90%左右 兩室兩廳86占50%，三室兩廳128占50%，頂躍 2002.9.1 均價3500









重慶“地鐵廣場”項目商業(yè)裙樓營銷策劃報告