青城山策劃案
利多因素
a、 政府堅(jiān)持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)，采取各種措施鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、購(gòu)車(chē)，并且伴隨基建的規(guī)?；l(fā)展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。
b、美國(guó)自9.11事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開(kāi)始，這有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，鼓舞消費(fèi)信心。
2、 利少因素
a、 WTO的加入反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購(gòu)房、購(gòu)車(chē)等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點(diǎn)。
b、 股市動(dòng)蕩，雖然有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、 成都別墅及小型住宅市場(chǎng)特性
1、 二環(huán)路以?xún)?nèi)小型住宅
以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部?jī)?yōu)勢(shì)，“稀有”往往是這些樓盤(pán)宣傳廣告語(yǔ)中常見(jiàn)的一個(gè)詞，它正確反映了這批 樓盤(pán)的所有內(nèi)涵。但除此之外，這類(lèi)住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。
2、 二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅
錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國(guó)別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿(mǎn)足消 費(fèi)者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢(mèng)想。不足之處在于，它們依然不能寧 靜致遠(yuǎn)，過(guò)于喧囂，并且容積率偏高。
3、 成都近郊的小型住宅
從青城山、龍泉、文家場(chǎng)到華陽(yáng)，小型住宅都擁有一定的市場(chǎng)，它們宣揚(yáng)的最大賣(mài)點(diǎn)是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類(lèi)型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)極不穩(wěn)定。而且這類(lèi)住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場(chǎng)。其中較成功的“芙蓉古城”，以成都本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞。即便如此，它的過(guò)多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級(jí)住宅的風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。與本案的國(guó)際性、豪華性、實(shí)用性、珍藏性不可并論。

三、 青城山區(qū)域市場(chǎng)特性
1、 客戶(hù)群體
a、 企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群
b、 中產(chǎn)階級(jí)
c、 企業(yè)、公司等單位自用
d、 文化、藝術(shù)、體育圈人士
2、 產(chǎn)品特點(diǎn)
a、 別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2—300m2豐富多彩
b、 主推環(huán)境優(yōu)勢(shì)
c、 強(qiáng)調(diào)休閑生活方式的重要性
d、 在宣傳中把渡假與投資結(jié)合
e、 均居于青城山腳下，借勢(shì)發(fā)揮有近山樓臺(tái)之優(yōu)勢(shì)
3、青城白鷺洲，中國(guó)青城，高爾夫山莊比較
占 地 430畝 單價(jià)（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式
公 寓 60~106m2 1600—1800 1
七成20年
聯(lián)體別墅 130~160m2 2600 1.2
獨(dú)立別墅 360~400m2 2700—3100 1.2
青城白鷺洲

中國(guó)青城
占 地 800余畝 單價(jià)（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式
公 寓 30—70 m2 1960元/ m2
1.5元/ m2
七成20年
聯(lián)體別墅 180—200 m2 未 定
獨(dú)立別墅 200—380 m2 未 定

高爾夫山莊
占 地 400余畝 單價(jià)（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式
公 寓 三期暫未定 未 定
2—3元/ m2
8成30年
獨(dú)立別墅 207—398 m2 70—200萬(wàn)/幢

注：裝修為全清水


青城山策劃案