中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告
2003年中國(guó)股份制商業(yè)銀行行長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議材料 行業(yè)研究系列報(bào)告 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 課題負(fù)責(zé)人：沈 思（董事會(huì)秘書兼總行發(fā)展研究部總經(jīng)理） 陳耀琪（總行發(fā)展研究部總經(jīng)理助理） 課題執(zhí)筆人：李松濤（總行發(fā)展研究部博士） [pic] 上海浦東發(fā)展銀行 二00三年八月 目 錄 摘 要 第一章 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來發(fā)展?jié)摿?第三節(jié) 對(duì)于本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和92-93年的比較 第二章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的特征分析 第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的主要特征 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕 第三章 我國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 第一節(jié) 北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第二節(jié) 上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第三節(jié) 廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第四節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第四章 當(dāng)前行業(yè)焦點(diǎn)問題及政策熱點(diǎn)分析 第一節(jié) 行業(yè)焦點(diǎn)問題及對(duì)策 第二節(jié) 行業(yè)政策熱點(diǎn) 第五章 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的分析 第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)的相關(guān)特點(diǎn)分析 第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)2003年的相關(guān)發(fā)展 第六章 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信貸政策的建議 內(nèi)容摘要 本研究報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、相關(guān)市場(chǎng)特點(diǎn)和相關(guān)企業(yè)特征進(jìn)行了研究，并 在此基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)信貸投向給出相關(guān)建議。 首先，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況進(jìn)行了總結(jié)和回顧，對(duì)本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和92- 93年進(jìn)行了對(duì)比，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了分析。 其次，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出分析。具體從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求兩 方面分析了近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征。分析表明，在供給方面，我國(guó)房地產(chǎn)開 發(fā)總量持續(xù)增加，開發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改善，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在建施工面積逐年增 加，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象。而在需求方面，我國(guó)商品房持續(xù)熱 銷，平均價(jià)格穩(wěn)步上升，個(gè)人購房比重急劇增加，人均住房面積逐步增加，住宅需求占 比較大，而辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩。與此同時(shí)，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱 現(xiàn)象：房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入過快，空置面積上升較快；投資比例增大，投機(jī)現(xiàn)象顯現(xiàn)；房 地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高，銀行貸款投入較大；房?jī)r(jià)收入比例較高，有效需求增長(zhǎng)有限；房地產(chǎn) 投資速度明顯高于GDP增長(zhǎng)速度。因此需要警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。 報(bào)告還對(duì)我國(guó)北京、上海、廣州和深圳等四個(gè)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行 了分析，并做出了相關(guān)預(yù)測(cè)。由于發(fā)展路徑不同，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的特點(diǎn) ：北京市場(chǎng)目前二手房交易持續(xù)低迷，寫字樓市場(chǎng)需求乏力，公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇和別墅 市場(chǎng)空置率上升，與此同時(shí)郊區(qū)住宅得到快速發(fā)展；而上海房地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度房產(chǎn)市 場(chǎng)供需兩旺，個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢(shì)溫和回落，低價(jià)房趨于火爆，而高檔二手房遭冷遇 ，辦公樓市場(chǎng)步入上升通道，上海樓市步入大盤時(shí)代 。而在廣州盡管第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但“空置房”壓力漸顯露。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng) 當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但也存在潛在的泡沫隱患。 報(bào)告還對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)焦點(diǎn)問題及政策熱點(diǎn)進(jìn)行了分析，尤其對(duì)2002年以來的主要 房地產(chǎn)政策進(jìn)行了深入分析。 報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了分析，并以我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè) 10強(qiáng)為重點(diǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)特點(diǎn)進(jìn)行了分析。 報(bào)告最后提出了對(duì)于股份制銀行房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信貸政策的建議。 股份制商業(yè)銀行行業(yè)研究報(bào)告 ——房地產(chǎn)業(yè) 上海浦東發(fā)展銀行 2001年我國(guó)正式加入世貿(mào)組織后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇期，許多行業(yè)都 煥發(fā)出勃勃生機(jī)，呈現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。為了進(jìn)一步把握我國(guó)行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，挖掘銀 行信貸商機(jī)，在2002年全國(guó)十家股份制商業(yè)銀行年會(huì)上，十家行一直同意將行業(yè)專題研 究確定為2003年股份制銀行行長(zhǎng)年會(huì)交流材料，以共同促進(jìn)股份制商業(yè)銀行行業(yè)信貸政 策的改進(jìn)與完善。為此，我行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)軟件行業(yè)作為研究對(duì)象，本 篇是關(guān)于我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，力圖對(duì)該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)分析 ，從而總結(jié)提出相應(yīng)的銀行信貸建議。 第一章中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 第一節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧 國(guó)際和國(guó)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)周期同步發(fā)展的行業(yè)，其投資 周期與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期同步伴生性的特征非常明顯，對(duì)于中國(guó)而言，改革開放20多年來， 由于存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，體制改革不斷深入、對(duì)外開放不斷擴(kuò)大的背景，房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)改革（尤其是我國(guó)住房制度改革，具體進(jìn)程見表1- 1）的推進(jìn)也存在必然的緊密聯(lián)系。 表1-1、我國(guó)住房制度改革的進(jìn)程 |時(shí)間 |住房制度改革的推進(jìn) | |1980年6月 |提出實(shí)行住房商品化政策，城鎮(zhèn)住房改革改革來開序幕 | |1980 -1985 |優(yōu)惠出售住房的試點(diǎn)期 | |年 | | |1986-1990年|深化改革的試點(diǎn)期，試點(diǎn)城市：煙臺(tái)、唐山 | | |改革低租金入手，提高房租、增加工資、變暗貼為明補(bǔ)， | |1991-1995年|推進(jìn)租金改革，目標(biāo)是2000年租金原則上達(dá)到雙職工平均工 | | |資的15%， | | |全面推行公積金制度，加快出售公有房 | |1998下半年 |取消住房實(shí)物分配，全面推行住房分配貨幣化 | 總體上，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大體經(jīng)歷了四個(gè)階段 ： 一、起步階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1978年至1991年。相應(yīng)的改革舉措基本是試點(diǎn) 性質(zhì)，從行業(yè)發(fā)展角度來說，可以被看作是一個(gè)在中國(guó)新興行業(yè)的導(dǎo)入期、啟蒙期，比 較明顯的數(shù)據(jù)是1990年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額僅為253億，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)僅為4 400家，從業(yè)人數(shù)14萬人。 二、過熱階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1992年至1993年，這輪房地產(chǎn)投資熱是在中國(guó) 經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)率、高通貨膨脹、利率高企的完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)背景下產(chǎn)生的。在這一階段，以 沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展。同時(shí)外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房 地產(chǎn)業(yè)的投資來源，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)相上馬，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲。其所出現(xiàn)的投資 過熱、土地惡炒，以至爛尾樓的大量出現(xiàn)、銀行房地產(chǎn)貸款壞賬浮現(xiàn)，充分說明在一個(gè) 高速發(fā)展行業(yè)剛剛誕生的時(shí)候，其潛在風(fēng)險(xiǎn)是多么觸目驚心。由于第一輪所謂房地產(chǎn)泡 沫是在完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下產(chǎn)生的，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)制沒有建立起來，無論土地出讓 ，房地產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)消費(fèi)方式，用今天我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)來看 ，都呈現(xiàn)出明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印。 三、調(diào)整階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1994至1999年。1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致 了很高的通貨膨脹，國(guó)家開始進(jìn)行適度從緊的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的 重點(diǎn)。在完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的1992年房地產(chǎn)泡沫，由于之后采取行政命令方式的 宏觀調(diào)控和整頓而結(jié)束顯然具有合理性。本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是伴隨整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng) 濟(jì)調(diào)控而產(chǎn)生的，少數(shù)在第一輪房地產(chǎn)泡沫破滅得以幸運(yùn)地生存下來的房地產(chǎn)企業(yè)和房 地產(chǎn)企業(yè)家，面對(duì)房地產(chǎn)投資和信貸環(huán)境發(fā)生深刻變化后，開始積極引進(jìn)海外的房地產(chǎn) 營(yíng)銷理念和房地產(chǎn)設(shè)計(jì)思想，中國(guó)第一批房地產(chǎn)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人開始涌現(xiàn)，比較有名的 包括深圳萬科的王石、北京華遠(yuǎn)的任志強(qiáng)等。 四、成長(zhǎng)階段。從1998年開始，國(guó)家采取了一系列措施來鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如 1998年年底放寬住房信貸政策，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入成長(zhǎng)和發(fā)展時(shí)期。 第二節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來發(fā)展?jié)摿?總體而言，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量，2001年大約占GDP的4. 5%，并正在成為各地地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。以上海為例，目前住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占全市GDP的 10%，僅次于金融業(yè)和商業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，不僅在于其直接貢獻(xiàn)，由于其可以帶動(dòng)建材、冶金、 化工等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大的間接貢獻(xiàn)，統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)每 年鋼材產(chǎn)量的25%，水泥和玻璃產(chǎn)量的60%均用于房地產(chǎn)建設(shè)。 依據(jù)1990年以來的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展情況、近年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的相關(guān)變 化，可以基本把握我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，從而可以判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來 發(fā)展的潛力仍然巨大。具體分析如下： 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好，市場(chǎng)需求旺盛 近些年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高（今年上半年城鄉(xiāng) 居民的收入分別增長(zhǎng)了17.5%、5.5%），給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從宏 觀面上看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這十幾年的發(fā)展，已經(jīng)基本步入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期 。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅波動(dòng)的情況已為穩(wěn)定增長(zhǎng)所代替；商品房供求基本平衡。98年以 來的開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)主要源于住宅需求的增長(zhǎng)和銷售的擴(kuò)大，且個(gè)人已成為住房消費(fèi) 的主體（占93%）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)主要受市場(chǎng)因素的作用，按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作和發(fā)展 。 2002年前八個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增幅（30%）比2002年同期回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，新 開工面積增幅也開始回落，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定程度的自我調(diào)節(jié)作用。 二、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的扶持 近幾年，國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的政策，購房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)等政策有 效地刺激了居民的購房熱情。具體政策變化的概括如下： 表1-2我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)政策概括 |措施 |目的 |影響 | |住房分配貨幣化 |消除實(shí)物分房的各種弊端|提高有效需求，帶動(dòng)個(gè)人存| | |， |款和銀行貸款進(jìn)入房市， | | |提高個(gè)人購房能力 | | |減少取消開發(fā)稅費(fèi) |抑制房?jī)r(jià)過快上漲，提高|稅費(fèi)涉及多個(gè)部門，雖然減| | |購買力，減少監(jiān)管環(huán)節(jié) |免的項(xiàng)目多，但對(duì)成本影響| | | |很小， | |提高住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) |保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)|優(yōu)勝劣汰，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，| | |房產(chǎn)商的監(jiān)控，提高市場(chǎng)|非常有效 | | |壁壘 | | |發(fā)展二三級(jí)市場(chǎng) |形成梯度消費(fèi)， |對(duì)促進(jìn)新房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健| | | |康發(fā)展有積極意義 | |土地市場(chǎng)化 |強(qiáng)化土地資源管理和宏觀|`有益于市場(chǎng)次序和市場(chǎng)長(zhǎng) | | |調(diào)控，保證公平交易 |期健康發(fā)展，提高發(fā)展商總| | | |體素質(zhì) | 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)于改善居 民的居住條件、提升城市功能、改善城市環(huán)境、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加財(cái)政收入、解 決城鎮(zhèn)居民就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都十分重要，國(guó)家已連續(xù)4年把啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)作為擴(kuò) 大內(nèi)需的重要內(nèi)容，擴(kuò)大內(nèi)需仍將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)今后幾年增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量，預(yù)計(jì)未來 幾年房地產(chǎn)業(yè)仍是擴(kuò)大內(nèi)需的重要組成部分。 三、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?我國(guó)居民對(duì)住房的潛在需求巨大，2000年底，我國(guó)人均住房使用面積為14.7平方米， 比改革之初提高了約2倍，但這與美國(guó)的60平方米，歐洲的45平方米，新加坡的26平方米 等許多國(guó)家相比還有不小的差距。 從廣義上來講，中國(guó)的房地產(chǎn)才剛剛起步。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史，在人均GDP為300－ 1000美元的階段，住宅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用十分明顯。住房投資占總投資的比重均高 達(dá)40％以上。而且，隨著人均收入提高，恩格爾系數(shù)下降時(shí)，居民住房消費(fèi)占總消費(fèi)的 比重呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。人均1000美元時(shí)，各國(guó)居民住房消費(fèi)的比重，大致應(yīng)在10％左 右。 我國(guó)現(xiàn)階段的恩格爾系數(shù)，大約也是在0.45- 0.55之間，我國(guó)目前為人均不足1000美元，表明我們還處在初步階段,而且城鎮(zhèn)居民的住 房租金支出占總支出的比重不足5％，這顯然是大大低于國(guó)際平均水平。隨著住房體制改 革的深化，居民住房消費(fèi)比重增加到10％－15％左右是大勢(shì)所趨。房租價(jià)格的提高必然 會(huì)促使更多的居民購買住房，由此引起的購房增加量也是一個(gè)不小的數(shù)字。 另外，為實(shí)現(xiàn)到2020年全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，20年之內(nèi)將會(huì)有50%以上的人口進(jìn) 入城市。根據(jù)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市化達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)將進(jìn)入高速發(fā)展期，而中國(guó)目前只 有36%，所以...
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