房地產(chǎn)策劃人的六個職能
房地產(chǎn)策劃人的六個職能 隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產(chǎn)開發(fā)商認 識和接受。但他們依然會隨時被房地產(chǎn)開發(fā)商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用？如果 我們僅根據(jù)字面意義，認為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。那么，房 地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問究竟是干什么的？ 　　從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。 　　1．醫(yī)生的職能 　　就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對 各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。 　　房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對所開發(fā)的項目進行詳細的診斷分 析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競 爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習性等信息后，針對“建什么”？“怎么建”？“賣給誰” ？等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大 關系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的 角度，恰當?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位。 　　2．法律顧問職能 　　為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設有關的法律制度和 法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項目對周邊居住環(huán)境的影響（施 工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展、 或類似奧運、WTO、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高 度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準繩或合理避規(guī)、或進行調(diào)解、或遵照執(zhí)行 。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。 　　3．財務專家職能 　　房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用 資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進行全程策劃 ，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投 資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項 目增值的創(chuàng)意設計上。 　　4．導演的職能 　　房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告 代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項目的 概念定位演繹成功。 　　5．船長的職能 　　認為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的 概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理，如果把設計圖看作 海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能 保證項目概念定位準確實施。 　　6．環(huán)境問題專家 　　這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題，而是居住小區(qū)的環(huán) 境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題，同時居住區(qū)的人 性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構成將極大的影響項 目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。 　　可見，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產(chǎn)項目的全程策劃 也不是一個或幾個房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十數(shù)個甚至數(shù)十個專家組成 的群體才能夠完成。
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