房地產全程營銷3
廣東省建設委員會文件 粵建房字[1999]071號 關于在房地產開發(fā)企業(yè)中開發(fā)生產合格產品讓群眾滿意活動的通知 各市、縣建委（規(guī)劃國土局）、房地產管理局、省屬房地產開發(fā)企業(yè)： 改革開放以來，我省房地產發(fā)展很快，對促進我省經濟社會的發(fā)展，加快城市建 設和提高人民居住水平起了明顯作用。但房地產市場也存在一些開發(fā)企業(yè)違法、 違規(guī)經營，出現無法交樓、延期交樓、貨不對板、質量低劣、交付未經驗收或驗 收不合格的房屋，不按規(guī)定計算商品房銷售面積，不按承諾的時間辦理房地產權 證，不承擔商品房保修責任等損害購房人合法權益的行為，引起市民的投訴。如 不重視解決，對擴大內需，把住宅業(yè)培育成為國民經濟新的增長點，促進房地產 市場健康發(fā)展不利。因此，省建委決定，今年下半年在全省房地產開發(fā)企業(yè)中開 展“生產合格產品、讓群眾滿意”活動?，F將有關事項通知如下： 1. 活動的內容： 1. 要求房地產開發(fā)企業(yè)要公開向社會作出承諾，承諾的內容如下： 1. 堅持質量第一的方針，把商品房質量放在企業(yè)一切工作的重點，建立 和完善質量保證體系，確保向社會提供100%合格的商品房，并爭創(chuàng) 更多的優(yōu)質商品房。 2. 執(zhí)行國家和省頒布的法律、法規(guī)，堅持從我做起，守合同、重信譽、 依法經營，不向業(yè)主銷售違規(guī)的商品房，不做損害消費者合法權益 的事情。 3. 推行建設部、國家工商局印發(fā)的商品房購銷合同示范文本，如實提供 銷（預）售商品房的有關情況和資料，堅持公開、公平、公正的原 則，與業(yè)主簽定買賣合同，并認真履行。 4. 商品房竣工交付使用時，保證向業(yè)主提供商品住宅質量保證書和商住 宅使用說明書，明確開發(fā)商品應承擔的保修內容和時間，并認真履 行。 5. 建立質量回訪制度，廣泛聽取業(yè)主的意見和建議，主動承擔質量保修 責任。 6. 歡迎用戶投訴和接受社會輿論的監(jiān)督，妥善處理業(yè)主的投訴。 2. 廣泛接受社會各界對商品房質量及其它購銷糾紛投訴，協(xié)調處理商品房購 銷活動中發(fā)生的糾紛，保護廣大消費者的合法權益。 3. 多種形式、多種渠道向社會各界和廣大市民宣傳房地產業(yè)法律、法規(guī)和有 關規(guī)定、標準、規(guī)范。解釋業(yè)主的法律知識，能夠識別和抵制各種違規(guī) 經營行為，依法保護自己的合法權益。 2. 本活動由省、市、縣建設行政主管部門會同房地產管理部門牽頭組織。全 省性的活動由廣東建設報社負責策劃。 3. 活動的時間 1999年8月7日至1999年12月10日止。 4. 活動的組織安排 1. 組織大型咨詢活動，拉開本活動的序幕。8月7日至8日，省、市、縣及商 品銷售量比較大的鎮(zhèn)，由當發(fā)建委和房地產管理局牽頭，規(guī)劃、建材、 工商、消委會等部門和開發(fā)公司參加的大型咨詢會。宣傳本活動的目的 、意義和安排，宣傳有關法律、法規(guī)及有關規(guī)定，散發(fā)宣傳資料（包括 投訴表），接受業(yè)主投訴，解答問題等。 2. 要求依法設立的房地產開發(fā)企業(yè)于8月30日前在辦公和商品房銷售地點作 出承諾。 3. 在《廣東建設報》開設“業(yè)主之聲”專欄?？菢I(yè)主在商品房購銷活動中碰到 的問題、意見和建議，宣傳國家和省房地產業(yè)管理法律、法規(guī)，介紹業(yè) 主選樓的基本常識，以及如何依法保護自己的合法權益等。 4. 在《廣東建設報》設立業(yè)主投訴信箱和投訴電腦，廣泛接受業(yè)主的投訴，主 要是廣州地區(qū)業(yè)主投訴。并選擇一些典型例子在“業(yè)主之聲”刊登。12月 上旬活動結束時，將投訴較多的房地產開發(fā)企業(yè)向社會公布。 5. 由廣東建設報社負責舉辦房地產知識有獎競賽和有獎征文活動，向社會征 集答卷和稿件。知識競賽以房地產業(yè)方面的法律、法規(guī)為主要內容，征 文以“我心目中的理想家園”為主題。通過競賽和征文，激發(fā)廣大市民主 動參與的積極性，進一步擴大該活動的社會影響。 5. 有關要求： 1. 市、縣建委可根據本通知，結合當地房地產開發(fā)經營市場的實際情況，制 定開展此活動的具體方案。 2. 省、市、縣都要充分利用當地新聞媒介廣泛宣傳該活動的目的、意義和活 動的安排。 3. 開展該活動期間，有關部門和房地產開發(fā)企業(yè)要在辦公地點和正在開發(fā)銷 售的樓盤懸掛橫額和標語，讓該活動家喻戶曉，并踴躍參加。 4. 活動結束后，各市、縣建委要認真進行總結，形成書面材料逐級上報。省 建委將在活動結束時組織“百名最佳企業(yè)”評比活動（評比辦法另行通知 ），對全省在開展這次活動中積極作出承諾，沒有業(yè)主投訴，對房地產 開發(fā)經營中成績突出的百家房地產開發(fā)企業(yè)予以通報表揚。同時，各市 、縣對這次活動中表現差，業(yè)主投訴多的企業(yè)給予通報批語，并按有關 法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。 主題詞：房地產 企業(yè) 管理 通知 抄送：建設部住宅與房地產司，省政府辦公廳，廣東建設報社及有關新 聞單位 廣東省建設委員會辦公室 一九九九年七月一日印發(fā) 附錄： 順德市政建設局文件 順德市市政建設局文件 順建發(fā)[1998]72號 關于開展全市商品房質量問題專項治理活動的通知 各有關單位： 隨著我市經濟的迅速發(fā)展，商品房建設發(fā)展很快，商品房的建設量 占全市工程建設量的比重很大。商品房的質量水平也在一定程度上反映 了我市工程質量水平的高低。雖然商品房的質量逐年提高，但是質量通 病依然存在。工程事故仍有發(fā)生，對商品房質量問題的投訴仍較多，我 市更發(fā)生因商品房質量有問題而引起群眾集體上訪的事件，影響很壞。 商品房質量的主要問題有以下幾個方面： 一、衛(wèi)生間、窗臺、墻身、天面有滲漏現象。 二、對錘擊沉管灌注樁的適用性和質量控制不嚴，建筑物產生不均 勻沉降，引起結構開裂。 三、天面隔熱層隔熱效果差，造成建筑物產生比較大的溫度變形以 致產生裂縫。 四、門、窗質量普遍較差，主要表現材質差、安裝工藝粗糙，變形 大。 五、砌體強度偏低，組砌方法不合理。 六、管道安裝無預留洞口，邊裝邊打邊鑿，梁板、墻身受損，后塞 洞口馬虎，留下滲漏隱患。 七、設計圖紙不規(guī)范，大樣以及細部圖紙極少，有的部分如門窗、 變形縫大樣甚至無圖紙，造成施工隨意性、盲目性大。 八、化糞池留設在商鋪范圍內，無預留清渣口，排污管檢查口不足 ，無法清理，造成排污管道堵塞。 九、開發(fā)商對物業(yè)管理力度不夠，住戶自行裝修過程中亂打亂鑿亂 拆，隨意砌筑間墻，任意堆積裝修垃圾，樓板負荷過大，造成結構受損 ，又堵塞了下水管道，以致出現“裂”、“漏”、“堵”現象。 十、為提高我市商品房的工程質量，針對以上存在問題，我局決定 從即日起至1998年12月開展全市商品房質量治劣專項活動，具體要求如 下： 1. 由施工單位會同開發(fā)商對1997年后竣工的商品房工程，進行一次用 戶回訪工作（內容見附表）?；卦L工作要認真細致，發(fā)現問題及 時解決，防止重大質量問題以及用戶集體投訴事件的發(fā)生，用戶 工作要求于1998年10月底完成，并將回訪結果向市政建設局作書 面報告。市質監(jiān)站和各鎮(zhèn)（區(qū)）質監(jiān)分站于11月份進行一次質量 抽查，并在新聞媒體上對用戶反映好的工程實行表彰，對用戶意 見大的加以曝光，情節(jié)嚴重的，對責任單位進行處理。 2. 質監(jiān)站于商品房工程監(jiān)督時，嚴格按照國家有關標準和規(guī)范進行監(jiān) 督檢查。作好監(jiān)督交底工作，參加圖紙會審，對樁基工程除進行 《規(guī)范》要求的樁承載力檢測外，針對沉管灌注樁質量問題較多的 情況，再按總樁數的5%并不少于10根，進行免費樁身完整性檢測 。質監(jiān)人員在主體結構施工過程中抽查樓板厚度，參加建筑物的 首、末次沉降觀測，對地基基礎和主體結構兩個分部工程進行質 量等級核驗，未經核驗或核驗不合格的工程，不得進行下一工序 施工。對給排水管道進行通水試驗，以確保管道的暢通和搞滲漏 能力。并對照省建委關于《廣東省消除建筑安裝工程質量通病若 干決定》的要求消除工程質量通病，對仍存在質量通病的工程不 予驗收，全面杜絕結構開裂、外墻、窗臺和衛(wèi)生間滲漏等影響建 筑使用功能的質量缺陷。 3. 施工單位要注意加強技術培訓，全面提高員工的技術素質。嚴格按 照國家的施工驗收規(guī)范編制施工方案組織施工，特別對地基基礎 、混凝土強度、砌體砂漿強度、樓板厚度、窗臺處理、天面細部 、外墻鋪貼和衛(wèi)生間的防水、排水坡度、管件連接、后塞洞口、 變形縫、化糞池、地面砂漿等項目的施工，應制訂針對性的措施 ，加強管理，精心施工。并落實班組自檢，企業(yè)驗收的二級檢查 驗收制度，做到層層把關，責任到人，及時消除質量隱患，杜絕 劣質房屋流入社會。對出現重大質量問題的施工企業(yè)，將給予資 質降級甚至吊銷營業(yè)執(zhí)照處理，同時施工企業(yè)應對竣工工程建立 質量保修和質量回訪制度，認真聽取用戶意見，及時總結施工經 驗。 4. 規(guī)范設計圖紙質量，確保設計圖紙的完整性，要求設計單位嚴格按 照國家和省的有關規(guī)范、規(guī)程開展設計工作，設計圖紙必須有天 面、衛(wèi)生間（包括沉箱）門窗、變形縫等細部大樣，使施工單位 減少施工的盲目性和隨意性。從1998年10月起，對于無給排水圖 紙或圖紙不齊全的，將不予辦理工程報建和質量監(jiān)督手續(xù)，我局 將定期組織專家對商品房設計圖紙和結構計算結果進行抽查，設 計質量特別差的將給予通報批評。 5. 商品房開發(fā)商要嚴格遵守國家頒發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)經營管理條件 ，在工程建設過程中，應配備相應的專職技術人員對工程進行管 理，或委托建設監(jiān)理單位對工程實行監(jiān)理，不得隨意肢解工程， 同時開發(fā)商或物業(yè)管理單位要加強物業(yè)管理，落實保修制度，搞 好商品房保養(yǎng)維修，加強對住戶的管理，限制其隨意“打、拆、 鑿”，以及任意改變平面布局的行為，以確保建筑物的結構安全 。對售出的商品房要根據建設部建房[1998]102號文的要求出具 《質量保證書》和《使用說明書》，明確建筑物的保修內容和時間以 及使用要求。 6. 嚴格按照建設部《關于建設工程質量投訴處理暫行規(guī)定》的要求處理 群眾投訴，市質監(jiān)站及其分站和發(fā)展商都應設立投訴電話，及時 處理質量投訴，問題嚴重、群眾意見大的應向我局及時反映。 7. 明年10月我局將開展“商品房樣板工程”和“商品房優(yōu)秀設計”評選活 動，對獲獎工程的建設、設計、施工單位在新聞媒體上進行表彰 ，以提高其社會知名度和信譽。同時，對工程質量低劣、質量隱 患嚴重的工程進行曝光，讓廣大群眾掌握我市商品房的質量狀況 。 商品房的工程質量問題，直接關系到廣大人民群眾的切身利 益以及生命財產的安全，商品房質量的好壞亦反映了我市居住水 平和建筑業(yè)水平的高低，而其質量水平決非一朝一夕可以提高。 因此我局決定成立商品房質量問題專項治理活動領導小組，負責 該項工作的部署和開展，以及進行階段性工作總結。（領導小組 名單略）。 1998年9月24日印發(fā) 主題詞：城鄉(xiāng)建設 建筑 質量 通知 發(fā)至：市質監(jiān)站、各鎮(zhèn)（區(qū)）建管站、各設計單位、四級以 上施工及裝修企業(yè)、市房地產商會、各商品房開發(fā)商及物業(yè)管理 公司。 抄送：市規(guī)劃國土局 順德市市政建設局人秘科 第四節(jié) 工地文明施工管理 附錄：美的海岸花園項目現場管理方案 美的海岸花園項目現場管理方案（草） 一、總說明： 為強化投資風險的約束機制，規(guī)范科學地管理好該項目，使公司取得應有的 社會效益、環(huán)境效益、經濟效益，擬針對項目及現場情況，制定實施本方案。 為明確責任主體，提出現場指揮部任務要求；防止投資規(guī)模內賬，戰(zhàn)線拖長 ，效益低，浪費大，提出監(jiān)控方案；針對實施項目現場管理有關的設計、方案優(yōu) 化、資源利用、工程承包、施工管理、材料供應、設備訂貨、資金保障予以一些 規(guī)定。把項目現場管理全過程、全部目標、全部活動都納入計劃軌道，使項目各 項工作可預見，可預控。 二、現場指揮任務要求 運用管理的職能（計劃、組織、指揮、協(xié)調、控制）去促進技術管理工作的 開展。合格的工作主體、精干高效。 （一）負責項目實施過程中有關方面的綜合協(xié)調工作，委命現場主持事務的 責任者，有關專業(yè)（結構、測量、材料、給排水、電氣等）的監(jiān)理人員（有專業(yè) 技術、經驗豐富、管理能力強、誠信主動承擔責任；有成熟而客觀的判斷能力， 隨時處理可能發(fā)生的事情）應及時組織到位。 （二）據公司決策的總進度計劃，制定所要達到的現場管理的總目標、階段 目標，分解目標對事務作安排。對資源進行優(yōu)化配置，使各項工作都納入計劃軌 道，可預見、可預控。 （三）規(guī)定職責范圍和協(xié)作關系。按工程進度要求和具體實際情況，分專業(yè) 編制可具體操作的業(yè)務文件，制定監(jiān)理工作運行制度。 （四）審核并簽署工程開工、停工、復工令，督促計劃工作的實施，依據實 際進度對工程款支付申請進行簽證。 （五）拿出處理重大質量事故、責任事故、安全事故的意見。 （六）處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛，組織處理重大索賠，協(xié)助財 務等部門搞好工程決算、結算。 三、工程管理規(guī)定 貫徹建筑法及有關的規(guī)定條例，依...
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