2004南京河西市場調(diào)研報告(doc)
南京河西市場調(diào)研報告 | | |第一部分 市場調(diào)研 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |目 錄 | |第一章 項目所在城市商品住宅市場的綜合分析 | |一、 總供給量分析 | | 二、 總需求量分析 | | 三、 價格趨勢 | | 四、 消化狀況分析 | | 五、 購房面積與戶型分析 | | 六、 購房習(xí)性特點分析 | | 七、 房地產(chǎn)市場綜合評述 | |第二章 項目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析 | |一、 在售物業(yè) | |二、 待售物業(yè) | |三、 待建物業(yè) | |四、 物業(yè)可比性 | |五、 結(jié)論 | |第三章 目標(biāo)客戶市場需求分析 | | | |第一章 項目所在城市商品住宅市場的綜合分析 | | | |一、總供給量分析 | |1、供給量分析 | | 1995—2004年上半年商品住宅開發(fā)投| |資、面積等指標(biāo)一覽表 | |年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 住宅開發(fā)投資（億元） 住宅施工面積( | |萬㎡) 住宅竣工面積（萬㎡） 住宅交易面積（萬㎡） | | | |1995 59.45 29.2 602.36 230.78 / | |1996 69.7 33.94 543.78 275.67 178 | |1997 72.89 36.17 535.75 207.87 215 | |1998 101.06 58.79 611.82 270.46 253 | |1999 97.91 62.21 686.93 314.33 222.2 | |2000 99.34 66.42 658.59 297.55 254.2 | |2001 111 75.28 743.95 308.96 305.23 | |2002 137.63 96.57 909.6 374.43 341.92 | |2003 183.8 129.3 1255.0 336.24 400.16 | |2004上半年 80.32 55.38 1558.61 121.32 168.91 | | | | | | | |由上圖可以看出1995年到2004年南京房地產(chǎn)市場投資開發(fā)力度加大，僅2| |004年上半年住宅開發(fā)投資量就接近1998年全年的投資量。施工面積近年| |來增幅明顯，2004上半年的施工量已經(jīng)大大超過了2003年全年的施工量 | |，這體現(xiàn)出住宅開發(fā)量的飛速增長。竣工面積增長緩慢，在2003年甚至 | |出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象，這在一定程度上影響了供需平衡，需求量高速增長 | |而供給量跟不上就會造成供不應(yīng)求。商品住宅銷售面積的平穩(wěn)增加表現(xiàn) | |了南京房地產(chǎn)市場整體的供略大于求態(tài)勢，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。 | |2、2004下半年南京房地產(chǎn)供給量預(yù)測 | |供應(yīng)將穩(wěn)步增加，總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在。 | | | |2003年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比2002年增加3.3倍，2004年國 | |土部門還將供應(yīng)土地1000公頃。2003年的開工面積、施工面積都大幅增 | |長，因此2004年的供應(yīng)量將有大的增長，總體供需矛盾會得到進一步緩 | |解。2004年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬㎡，預(yù)計下半年的上 | |市量肯定會超過上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房地產(chǎn) | |投資增幅達到34.07％，2003年出讓的614公頃土地一部分將在2004年下 | |半年進入市場，2003年新開工面積達到了739.28㎡，經(jīng)過半年左右的建 | |設(shè)基本可以上市銷售，因此保守估計2004年下半年上市量將會達到400～| |500萬㎡。 | |二、總需求量分析 | |1、總需求量論述 | |目前，推動南京房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加的動力主要是強烈的市場需求 | |，而構(gòu)成南京房地產(chǎn)市場需求的主體主要包括了拆遷、投資購房、結(jié)婚 | |、改善居住環(huán)境以及城市化進程所帶來的購房意向。而消費者的消費漸 | |漸趨于理性化，對物業(yè)品質(zhì)需求越來越高，很少會再出現(xiàn)跟風(fēng)性質(zhì)的盲 | |目消費現(xiàn)象。 | |2、總需求量結(jié)構(gòu)分析 | | | |由圖表可以看出： | |（1）、2004年上半年的拆遷購房需求比例較2003年底有所下降，原因是| |拆遷進程緩慢。造成拆遷進度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在各 | |方面問題還沒有得到很好的解決。同時舊城改造力度有所減緩，導(dǎo)致需 | |求量開始減少。 | |（2）、投資購房減少，受到政府宏觀調(diào)控的影響，特別是受從2004年4 | |月1日起開始實施的“禁炒令”和銀行“緊縮銀根”政策的影響，以短期投資| |為目的的投資購房需求下降。 | |（3）、結(jié)婚購房需求穩(wěn)定。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不| |斷增加，結(jié)婚的人數(shù)也隨之而增加，結(jié)婚購房需求2004年來一直穩(wěn)中有 | |升，這部分人群是南京商品住宅需求中最穩(wěn)定的組成部分。 | |（4）、改善居住環(huán)境購房需求增長迅速。這些年來隨著南京經(jīng)濟的飛速|(zhì) |發(fā)展居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質(zhì)量的需求越來越強烈， | |因此改善居住環(huán)境的購房需求也隨之大幅上升。上升比例達到8個百分點| |，幅度較大。 | |（5）、城市化進程購房需求增長較快。作為大城市的南京，城市化進程| |的加快和城市區(qū)域的擴大將迅速擴大城市人口數(shù)量，形成對城市商品住 | |宅需求的持續(xù)增長動力。按照南京城市發(fā)展規(guī)劃，今后每年城市化進程 | |將會保持在2％左右，每年約有11萬人成為南京市城市人口。 | |以上人群中投資購房和改善居住環(huán)境購房的購買者將成為本項目主要目 | |標(biāo)客戶群。 | |3、2004年下半年總需求量預(yù)測 | |需求仍將保持旺盛勢頭，2004年下半年房地產(chǎn)市場需求在2003年基礎(chǔ)上 | |，仍會繼續(xù)上升。 | | （1）、從主動需求方面看，隨著我市經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展，2004年南 | |京市人均可支配收入也會持續(xù)增長，2004年1－6月南京市居民可支配收 | |入增長13.7％，隨著經(jīng)濟收入的增長居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增 | |加。 | |（2）、從被動需求看，由于2004年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨| |城市建設(shè)的加速南京市將加速拆遷的進度，與上半年相比，被動需求將 | |有較快的增長。 | |（3）、南京市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴張，由此帶來| |的自動型需求會穩(wěn)定小幅增長。 | |（4）、2004年下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小，因此投資性購房| |需求仍會保持相當(dāng)?shù)某潭龋M信心將會恢復(fù)。 | | | | 綜上所述，維持南京市需求增長的因素有利于需求的增長，2004年 | |下半年南京市的商品住宅需求增幅將高于上半年。 | | | |三、價格趨勢 | |1、南京近年房地產(chǎn)價格走勢分析 | | | | | | | | 1999至2003年南京市房價年度漲幅比較圖 | |由以上兩個表格數(shù)據(jù)可以看出： 由2000年開始至2004年上半年，南京房| |價處于一個相對較快的增長態(tài)勢。從區(qū)域上看河西房價的漲幅最高，原 | |因在于政府大力開發(fā)河西的政策導(dǎo)向。并且隨著十運會的召開，河西的 | |基礎(chǔ)設(shè)施和配套日趨完善。由2004年上半年河西的均價達到5700元/平方| |米，可以預(yù)計2004年度河西的漲勢仍然會保持較高幅度。 | | | | | |2、2004年下半年房地產(chǎn)價格趨勢 | |2004年下半年房地產(chǎn)的價格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會出現(xiàn)太大的 | |波動。 | |（1）、今年我市供求形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場總體供略大于求，將抑制價格| |的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯，原材料價格大幅上漲的 | |局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價格穩(wěn)定。 | |（2）、供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。各方利好因素仍在支持| |開發(fā)企業(yè)的信心，不會出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。下半年拆遷量的進一步增加對于 | |穩(wěn)定大的市場有一定的作用。 | |（3）、開發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會維持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)| |定。 | |因此總體上半年房地產(chǎn)的價格將會保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊如江 | |寧、江北的供需比例較大，存在一定程度的供過于求，這些板塊的價格 | |將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤整。 | | | | | | | | | |四、消化狀況分析 | |1、商品住宅銷售狀況分析 | | | ...
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