天河花園整體策劃報(bào)告書(shū)
市場(chǎng)分析 2
1．1．區(qū)域市場(chǎng)分析 2
1．2．定向市場(chǎng)分析 4
1．3．項(xiàng)目分析 5
1．4．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析 7
1．5．項(xiàng)目周邊配套狀況 15
1.6.項(xiàng)目企劃思路 15
2．項(xiàng)目市場(chǎng)定位 20
2．1市場(chǎng)定位 20
2．2．項(xiàng)目形象定位 22
2．3．目標(biāo)客戶(hù)定位 24
2．4．目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 28
2．5．目標(biāo)客戶(hù) 31
3．銷(xiāo)售策略建議 32
3．1．市場(chǎng)氣氛培養(yǎng) 32
3．2．促銷(xiāo)手段建議 34
3．3．付款方式建議 39
4．宣傳策略 40
4．1.媒體選擇建議 41
4．2.宣傳主題 43
4．3廣告創(chuàng)意及訴求 47
4．4廣告宣傳推廣策略 48
4．5、媒介的組合策略 49
結(jié) 束 語(yǔ) 51




1.市場(chǎng)分析
1．1．區(qū)域市場(chǎng)分析
天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)?？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬(wàn)人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車(chē)東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過(guò)22所大專(zhuān)院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。
由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤(pán)分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。
隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點(diǎn)，東移重心將會(huì)沿著中山大道沿線發(fā)展起來(lái)，而黃埔大道沿線則因?yàn)楣S、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負(fù)面特點(diǎn)，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁進(jìn)受到一定程度的阻礙。

1．2．定向市場(chǎng)分析
員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。
由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開(kāi)發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。
員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格與一路之隔的對(duì)面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，位于天河區(qū)政府門(mén)前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風(fēng)，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。
1．3．項(xiàng)目分析
1.項(xiàng)目名稱(chēng)：海景中心
2.項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成
3.推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層
4.宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主
5.價(jià) 格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2
（復(fù)式）4228～7289元/m2，均價(jià)6255元/m2
6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)一類(lèi)裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門(mén)，全景落地玻璃門(mén)）
7.優(yōu)劣勢(shì)分析
⑴優(yōu)勢(shì)分析
1、 本項(xiàng)目由海景公司開(kāi)發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買(mǎi)家充足的信心。
2、 位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?
3、 臨近珠江新城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。
4、 地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利；
5、 項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買(mǎi)家信心。
6、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、天河公園、 賽馬場(chǎng)等；
7、戶(hù)型可供選擇多；
8、有停車(chē)場(chǎng)，物業(yè)收費(fèi)合理。
（2）劣勢(shì)分析
1、 珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。
2、 近期周邊物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況不活躍。
3、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷(xiāo)活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。
4、 由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無(wú)區(qū)隔，其銷(xiāo)售對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)激烈。。
5、 項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。
6、 外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買(mǎi)家心理；
7． 緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重；
8． 缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；
9．周邊樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷(xiāo)售；
10．無(wú)小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。
11． 三房單元無(wú)主人套房，成為其主要抗拒點(diǎn)

1．4．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析
對(duì)手一
1.項(xiàng)目名稱(chēng)：僑穎苑
2.項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成
3.推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層
4.宣傳主題：新天河、新市民、新文化
5.價(jià) 格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2
（復(fù)式）5668～6195元/m2，均價(jià)5861元/m2
（最新價(jià)格）
6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)二類(lèi)裝修
7.優(yōu)劣勢(shì)分析
⑴優(yōu)勢(shì)分析
①該樓盤(pán)已為現(xiàn)樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入??；
②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤(pán)為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；
③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；
④發(fā)展商知名度較高，能夠給買(mǎi)家一定的信心支持；
⑵劣勢(shì)分析
①周邊外來(lái)人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)心理；
②樓盤(pán)周?chē)h(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次；
③戶(hù)型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率；
④外立面缺乏特色；
⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差
對(duì)手二
1.項(xiàng)目名稱(chēng)：紫林居
2.項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成
3.推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層
4.宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5.價(jià) 格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2
6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)二類(lèi)裝修
7.優(yōu)劣勢(shì)分析
⑴優(yōu)勢(shì)分析
①該樓盤(pán)是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤(pán)，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；
②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；
③該樓盤(pán)緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤(pán)檔次的提升有莫大的幫助；
④建筑設(shè)計(jì)為無(wú)電梯低層住宅，且物業(yè)收費(fèi)低廉，對(duì)買(mǎi)家有極大的吸引力；
⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。
⑵劣勢(shì)分析
①該樓盤(pán)部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷(xiāo)售；
②周邊外來(lái)人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買(mǎi)家入住信心；
③該樓盤(pán)周邊生活配套設(shè)施不齊全，且多為裝飾材料店鋪，影響樓盤(pán)檔次；
④戶(hù)型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象；
⑤規(guī)模小，難上檔次。
對(duì)手三
1.項(xiàng)目名稱(chēng)：天一莊
2.項(xiàng)目規(guī)模：由12幢高層組成
3.推售情況：現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的7～18層
4.宣傳主題：天然高臺(tái)全封閉綠色小區(qū)
5.價(jià) 格：5019～5802元/m2，均價(jià)5393元/m2
6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房
7.優(yōu)劣勢(shì)分析：
⑴優(yōu)勢(shì)分析
①為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū)，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；
②小區(qū)規(guī)劃內(nèi)有大型綠化建設(shè)，且內(nèi)部配套設(shè)施齊全，樓盤(pán)棕合質(zhì)素高，升值潛力大；
③能巧妙地利用崗頂?shù)貏?shì)抬高之特點(diǎn)，因應(yīng)采用獨(dú)特設(shè)計(jì)，令本樓盤(pán)擁有鮮明賣(mài)點(diǎn)；
④鄰近主干道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū)四周，令住戶(hù)在享受安靜環(huán)境的同時(shí)又可享受便利之交通。
⑵劣勢(shì)分析
①周邊同檔次的對(duì)手樓盤(pán)多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；
②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感；
③周邊外來(lái)人員多，治安管理有隱患；
④周邊生活配套設(shè)施不完善，難以滿(mǎn)足住戶(hù)日常生活需求。
對(duì)手四
1.項(xiàng)目名稱(chēng)：恒安大廈
2.項(xiàng)目規(guī)模：1幢連體30層
3.推售情況：現(xiàn)推恒樂(lè)軒5～25層
4.宣傳主題：一點(diǎn)一滴……令為生活細(xì)節(jié)設(shè)想
5.價(jià) 格：4218～5980元/m2，均價(jià)5102元/m2
6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房
7.優(yōu)劣勢(shì)分析：
⑴優(yōu)勢(shì)分析
①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；
②戶(hù)型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，間隔采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，方便住戶(hù)日常生活；
③雖為單體樓，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有助吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；
④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷(xiāo)售。
⑵劣勢(shì)分析
①位于主干道旁，受噪音影響及空氣污染嚴(yán)重，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)意欲；
②樓盤(pán)門(mén)前外來(lái)人員較多，出入欠缺安全感；
③樓盤(pán)周邊相同類(lèi)型的對(duì)手樓盤(pán)較多，銷(xiāo)售上有不小的壓力。
1．5．項(xiàng)目周邊配套狀況
1.社區(qū)配套
①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校
②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)
③小學(xué)：昌樂(lè)小學(xué)
④銀行：中國(guó)建設(shè)銀行
⑤飲食：云景酒家、中意食莊、食神等。
⑥康體：天河體育中心、羽毛球館
⑦公園：天河公園
⑧醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院
2.交通狀況
23路 車(chē) 陂 — 梅花路 504路 西 洲 — 白云路
39路 員 村 — 豪賢路 518路 棠 下 — 廣園西瑤臺(tái)
53路 員 村 — 寶崗大道 540路 怡景新村 — 瑤 臺(tái)
177路 員 村 — 廣州東站 542路 怡景新村 — 瑞寶村
221路 保 稅 區(qū) — 江南新村 550路 絹麻廠 — 廣州火車(chē)站
243路 員 村 — 文化公園 813路 員 村 — 火車(chē)站
245路 保 稅 區(qū) — 農(nóng)林下路 882路 保稅區(qū) — 彩虹橋腳
284路 員 村 — 廣園新村 886路 員村生活區(qū) — 機(jī)場(chǎng)生活區(qū)
296路 員 村 — 南湖游樂(lè)園
1.6.項(xiàng)目企劃思路
由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。但日前區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，故如何做好項(xiàng)目的銷(xiāo)售企劃工作，將是項(xiàng)目能否取得成功的重點(diǎn)。從以上對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目的理解，我們初步得出以下的企劃思路：
1.充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境
項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來(lái)諦造一個(gè)“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨(dú)特的品牌形象。
2.改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足
項(xiàng)目作為單體樓在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的廣電成熟社區(qū)結(jié)合起來(lái)成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，樹(shù)立大型生活區(qū)形象，在市場(chǎng)上立于不敗之地。
3.把握市場(chǎng)需求，迎合買(mǎi)家心理
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶(hù)的需求。因此，充分把握市場(chǎng)，迎合消費(fèi)者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進(jìn)銷(xiāo)售。
4.加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，吸引人流
由于項(xiàng)目周邊同檔次商品房項(xiàng)目不是市場(chǎng)熱點(diǎn)，客流量低，故如何吸引更多的客戶(hù)到場(chǎng)，是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)條件。故此，在戶(hù)外媒體、銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)、單張派發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項(xiàng)目信息的途徑，以吸引大量人流。更重要一點(diǎn)是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因?yàn)樯鐓^(qū)概念是目前消費(fèi)者首選,
這也項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。
5.營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)
在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷(xiāo)售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、現(xiàn)場(chǎng)包裝、接待中心、示范單位等方面營(yíng)造一個(gè)非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷(xiāo)售策略上營(yíng)造的熱烈買(mǎi)賣(mài)氣氛，力求迅速打動(dòng)客戶(hù)的心，促進(jìn)客戶(hù)成交。
6.在宣傳及銷(xiāo)售上體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃前景
由于員村一直以來(lái)給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是新區(qū)府落成等，呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，需要在宣傳及銷(xiāo)售上重點(diǎn)把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓(xùn)等方面重點(diǎn)加強(qiáng)。
7.體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念
面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶(hù)，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。項(xiàng)目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細(xì)致、完善，在設(shè)計(jì)中多考慮人對(duì)居住環(huán)境要求，還可在企劃營(yíng)銷(xiāo)中體現(xiàn)以客為尊的誠(chéng)意和“以人為本”的理念。通過(guò)融合項(xiàng)目“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念，可以把握更多潛在客戶(hù)，打動(dòng)他們的心，促進(jìn)成交。
8.找出項(xiàng)目“個(gè)性化”的形象
客戶(hù)對(duì)品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個(gè)性，沒(méi)有個(gè)性的商品品牌極易在市場(chǎng)中流失。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。
從以上幾點(diǎn)企劃思路出發(fā)，我們將對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)銷(xiāo)售策略等方面一一作出建議，期望做出一個(gè)有特色的、成功的精品項(xiàng)目。

2．項(xiàng)目市場(chǎng)定位
2．1市場(chǎng)定位
員村附近的樓盤(pán)可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說(shuō)“一路之隔，樓價(jià)翻一番”。位于項(xiàng)目北邊的黃埔大道上及中山大道上高檔樓盤(pán)較多，規(guī)模較大，規(guī)劃有致。如翠湖山莊、東暉花園、新世界東逸花園、福金蓮花園及天河公園一帶大大小小的樓盤(pán)在97年、98年賣(mài)得特別紅火，恰是跟上了廣州城市中心東移的利好炒作，政府投資一個(gè)多億資金全面建成天河公園及天河區(qū)政府遷至天府路新址，令這帶樓盤(pán)銷(xiāo)售如虎添翼。但隨著廣州城市快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出多方位熱點(diǎn)，如地鐵熱、山景熱、江景熱、市政配套熱等，因此98年以后上馬的項(xiàng)目已沒(méi)有了當(dāng)時(shí)的風(fēng)光，區(qū)域市場(chǎng)熱點(diǎn)已被淡化，再加上高架橋?qū)ψ≌h(huán)境的直接影響，如天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度都因此變得相當(dāng)緩慢。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來(lái)新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。
細(xì)分析項(xiàng)目相鄰的樓盤(pán)，其中主要有天一莊、恒安大廈等都是單體商住樓，缺少園林綠化，且臨近黃埔大道交通干線，噪音污染無(wú)法回避。而本項(xiàng)目和他們相似，故此，項(xiàng)目能不能夠在區(qū)域中獨(dú)樹(shù)一幟，決定其能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
唯此，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象
---“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”
以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。
2．2．項(xiàng)目形象定位
項(xiàng)目所處區(qū)域，居民文化質(zhì)素較高，而且設(shè)有多項(xiàng)公建配套，生活便利。但項(xiàng)目的外圍環(huán)境較差，如華南干線及黃埔大道立交破壞了整體環(huán)境的靜美感，周邊商品房小區(qū)都缺少大型的園林綠化，這些因素嚴(yán)重阻礙了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。
故此，在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶(hù)一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來(lái)新城中心”的雙重“抵買(mǎi)”價(jià)值。項(xiàng)目形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活質(zhì)素高等方面重點(diǎn)訴求。
初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：

廣州新城市中心區(qū)•宜商宜住精品公寓典范 ——最后一期精品
通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。
2．3．目標(biāo)客戶(hù)定位
作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購(gòu)房客戶(hù)群有較為特殊的一面。由于天河屬于新規(guī)劃區(qū)，居住人口多以外地或外區(qū)移民為主，尤其是員村，外來(lái)人口集居地，而且當(dāng)?shù)毓S及小型商鋪群較多，營(yíng)造了一大批工薪階層及個(gè)體商戶(hù)。隨著地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，交通網(wǎng)絡(luò)已將新老城區(qū)一線貫通，彼此距離將拉得越來(lái)越近。外區(qū)及外地人士選擇天河置業(yè)將會(huì)越來(lái)越多，關(guān)鍵是要選擇價(jià)錢(qián)合理，有升值潛力的樓盤(pán)，以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶(hù)都是本項(xiàng)目客戶(hù)。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶(hù)群定向細(xì)分如下：
1.區(qū)內(nèi)的買(mǎi)家
分析：?jiǎn)T村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對(duì)于欲改善環(huán)境的買(mǎi)家及家中有安度晚年的老人家的客戶(hù)，本案住宅是他們置業(yè)首選。
2.區(qū)域居民的子輩
分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長(zhǎng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿(mǎn)足其生活需要，想買(mǎi)大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購(gòu)房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。
3.區(qū)域居民的親屬、朋友
分析：此類(lèi)客戶(hù)受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己
天河花園整體策劃報(bào)告書(shū)