北京市昌平區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃
北京市昌平區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究課題組


目 錄
一．總 則
（一）規(guī)劃范圍與重點
（二）規(guī)劃期限
（三）規(guī)劃依據(jù)
（四）規(guī)劃原則
二．商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
（一）發(fā)展機遇與優(yōu)勢資源
（二）主要經(jīng)濟發(fā)展指標
（三）商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
三．指導思想與發(fā)展目標
（一）指導思想
（二）規(guī)劃理念
（三）規(guī)劃總目標
（四）發(fā)展指標
四．商業(yè)基本模式
（一）目標市場分析
（二）商業(yè)基本模式
五．商業(yè)布局及功能配置
（一）生活服務商業(yè)系統(tǒng)
（二）物流中心
六．政策措施

一．總 則

（一）規(guī)劃范圍與重點
1．規(guī)劃范圍
北京市昌平全區(qū)，總面積1352平方公里，其中平原面積552平方公里，占40.8%；山區(qū)面積800平方公里，占59.2%。
2．規(guī)劃重點
昌平、沙河、回龍觀、東小口、小湯山、北七家、陽坊、南口及重點集鎮(zhèn)的商業(yè)模式、布局結構及服務功能。
（二）規(guī)劃期限
本規(guī)劃期限為2002--2010年。
（三）規(guī)劃依據(jù)
1．相關文件，批示：
--《北京市"十五"時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；
--《中關村科技園區(qū)海淀園商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2001-2010）》；
--《昌平區(qū)"十五"時期社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》；
--《昌平區(qū)域及區(qū)中心總體規(guī)劃（1995年至2010年）》；
--《昌平南口地區(qū)總體規(guī)劃》；
--《昌平馬池口鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》；
--《北七家鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》；
--《東小口鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》；
--《回龍觀鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》；
--《北京沙河高教園區(qū)選址規(guī)劃》；
--《北京市小湯山現(xiàn)代農業(yè)科技示范園總體規(guī)劃》。
2．調研與預測：
--對昌平區(qū)各鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀的調查分析；
--對昌平區(qū)各鎮(zhèn)2010年經(jīng)濟發(fā)展、人口規(guī)模、人群特征、市場需求狀況的預測。
--發(fā)達國家衛(wèi)星城商業(yè)發(fā)展模式；
（四）規(guī)劃原則
1． 系統(tǒng)考量，整體設計
規(guī)劃要充分體現(xiàn)現(xiàn)代流通業(yè)在社會主義市場經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)和先導行業(yè)地位，將昌平商業(yè)納入北京市國際化大都市商業(yè)大系統(tǒng)中通盤考量，使其商業(yè)發(fā)展與周邊地區(qū)商業(yè)發(fā)展相協(xié)調，符合首都整體城市規(guī)劃要求，成為北京市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的有機組成部分；同時，昌平區(qū)各個鎮(zhèn)的鎮(zhèn)域商業(yè)發(fā)展也必須按照統(tǒng)一的思路，進行區(qū)內整體規(guī)劃。
2．結合區(qū)情，突出特色
全面利用昌平區(qū)各種資源優(yōu)勢，充分考慮未來全區(qū)人口快速增長帶來的就業(yè)問題，依托市區(qū)城市人口外遷、外流和昌平設區(qū)后城市化進程的加快，立足昌平市場及周邊地區(qū)部分高檔次消費需求的基本特點，分析昌平及周邊地區(qū)社會、經(jīng)濟發(fā)展趨勢，制定能夠反映昌平特色、發(fā)揮其比較優(yōu)勢的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，使未來商業(yè)不僅提供高效便捷的消費休閑服務，而且成為廣泛吸納社會就業(yè)的重點行業(yè)，有效發(fā)揮穩(wěn)定社會的作用。
3．前瞻謀劃，持續(xù)發(fā)展
依據(jù)未來九年昌平區(qū)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，按照商業(yè)流通現(xiàn)代化的要求，比照北京市總體發(fā)展水平，從產(chǎn)業(yè)結構調整的戰(zhàn)略高度出發(fā)，總體設計制定昌平區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在實現(xiàn)全區(qū)國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和全面實現(xiàn)小康的進程中充分發(fā)揮商業(yè)的作用。
4．各業(yè)共生，協(xié)調發(fā)展
充分發(fā)揮現(xiàn)代流通業(yè)在社會主義市場經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)和先導行業(yè)作用，正確處理好商業(yè)同工業(yè)、農業(yè)、教育、旅游等其他產(chǎn)業(yè)的關系，商業(yè)與生態(tài)環(huán)境的關系，商業(yè)內部各業(yè)態(tài)的關系，合理規(guī)劃商業(yè)結構和規(guī)模，避免貪大求全，實現(xiàn)各業(yè)的共生、互動和協(xié)調發(fā)展。為把昌平建設成為"投資創(chuàng)業(yè)首選之區(qū)、休閑旅游首選之區(qū)、生活居住首選之區(qū)"的目標服務，有效促進昌平經(jīng)濟建設、社會發(fā)展，不斷提高人民生活質量，為全面建設小康社會做出積極貢獻。

二．商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）發(fā)展機遇與優(yōu)勢資源
昌平區(qū)處于北京市的西北郊，是首都的農副產(chǎn)品、工業(yè)和科研文教基地，旅游、度假、休閑療養(yǎng)區(qū)，也是首都山區(qū)綠化保護帶的重要組成部分。
1．交通呈網(wǎng)狀分布，四通八達，給商業(yè)帶來無限商機。
交通條件是商業(yè)發(fā)展的決定要素之一。商業(yè)發(fā)展比較好的繁華地區(qū)幾乎都在交通要道附近。昌平區(qū)商業(yè)的發(fā)展主要沿八達嶺高速路、湯立路東西兩條市區(qū)對外放射線發(fā)展。已建成的大秦鐵路、京包鐵路、京通鐵路、懷昌路、順沙路、沙陽路、公路六環(huán)等，貫穿昌平東部、南部等經(jīng)濟發(fā)達、人口密集地區(qū)，在昌平區(qū)各鎮(zhèn)之間及昌平與周邊地區(qū)之間建起了快捷的聯(lián)系通道，
便于昌平以鐵路、公路為依托，建設各類物流配送區(qū)，成為北京市北部物流樞紐。規(guī)劃擬建的西直門至昌平的郊區(qū)鐵路、地鐵五號線，2002年底全線通車的城市鐵路，都將為昌平社會經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造極佳的條件，同時也將為昌平的旅游、房地產(chǎn)業(yè)帶來無限商機，進而有力地刺激商業(yè)發(fā)展。
2．房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，新移民大量涌入等有力地拉動了商業(yè)需求。
昌平區(qū)有北京的后花園之稱，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，距北京中心最近距離僅11公里。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對生活居住條件的要求也不斷提高，北京逐漸出現(xiàn)城市空心化傾向。按照《北京"十五"城市化發(fā)展規(guī)劃》，昌平將逐漸承擔市區(qū)延伸的部分功能，成為市區(qū)遷移人口的主要接納地之一。事實上，近年來昌平對北京市民的巨大吸引力已顯現(xiàn)出來，新移民大量涌入，這為昌平房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的條件，目前全區(qū)已建成的居民住宅區(qū)有260多萬平方米。城內舊房改造進度加快，商品房開發(fā)、康居工程、經(jīng)濟適用房全面啟動。西關、介山、松園等小區(qū)已初具規(guī)模，北七家、小湯山的小城鎮(zhèn)建設進展順利，東小口、回龍觀將開發(fā)兩個大型居住區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口迅速增加必然要求批發(fā)零售貿易業(yè)能夠保持同步發(fā)展。此外，大批市區(qū)人口的遷入，也將為當?shù)夭惋嫎I(yè)和生活服務業(yè)的發(fā)展提供難得的機遇。
3．旅游資源十分豐富，為旅游服務業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展前景。
昌平文物古跡眾多，既有居庸關長城、明十三陵等全國知名的重點文物保護單位，也有銀山塔林等近年來新開發(fā)的人文景觀。莽山、十三陵水庫山水相映，自然風景秀麗。另外，九龍游樂園、小湯山溫泉等游樂、休閑設施也都配套成龍。昌平旅游資源豐富，具有較大的開發(fā)潛力，旅游度假市場前景廣闊。2001年，旅游收入達6.4億元，已成為區(qū)內國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。傳統(tǒng)的旅游與近年興起的度假休閑、康復療養(yǎng)、觀光農業(yè)、運動游樂等并舉，為本地商業(yè)的全面、持續(xù)發(fā)展提供了有力保障。各種規(guī)模的會議、娛樂、康復中心，以及集上述功能于一體的綜合服務中心均有一定的發(fā)展前景。
4．"大學城"初見規(guī)模，教育產(chǎn)業(yè)和新的消費群體的形成為周邊商業(yè)發(fā)展提供了新機遇。
昌平境內現(xiàn)有中國政法大學、石油大學等14所高校；北京航空航天大學、北京師范大學、中央財經(jīng)大學、北京郵電大學、外交學院等幾所著名大學也將落戶昌平；區(qū)內職業(yè)、成人教育已初具規(guī)模；民營的吉利、卓達大學已完成一期工程建設，并開始招生。 大學城的建設為昌平區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了新的機遇，主要表現(xiàn)在兩個方面：預計到2010年，整個昌平區(qū)高校在校學生將形成一個龐大的消費群體，要求商業(yè)網(wǎng)絡的觸角延伸到大學城內；此外，隨著我國高教體制改革的開展，高校后勤服務社會化已經(jīng)啟動，教育產(chǎn)業(yè)化逐漸成為趨勢，這必將有力地帶動高校周邊地區(qū)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
5．科技園發(fā)展迅速，將會促進當?shù)厣虡I(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。
中關村科技園區(qū)昌平園，緊鄰中關村科技園區(qū)的核心---中關村地區(qū)，總面積40平方公里，首期開發(fā)面積5平方公里，1994年被批準為國家級新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)。截止2001年底昌平園入員高新技術企業(yè)已達1290家，形成以生物制藥、電子信息、光機電一體化和新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)結構，在過去的幾年里始終保持著經(jīng)濟高速增長的勢頭，己經(jīng)成為北京市重要的科技成果的轉化基地和首都經(jīng)濟的有機組成部分。預計到2010年，園內將聚集數(shù)千家高新技術企業(yè)，大批高新技術企業(yè)的擁入，形成對各類商務中心、企業(yè)配套服務設施的迫切需求。同時，這些企業(yè)的員工及其家庭也形成一個可觀的消費群體。另外，海淀科技園一些企業(yè)的員工也選擇在昌平區(qū)居住。由于他們收入和消費品位較高，具有較強的購買能力，也必然會拉動當?shù)厣虡I(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。
6．隨著農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的調整，農民收入大幅度提高，農民購買力顯著增強，廣闊的農村市場將給全區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來新的增長點。
昌平區(qū)地理形勢優(yōu)越，土地肥沃，是首都主要的糧食、蔬菜和鮮果生產(chǎn)基地之一。目前，昌平的農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構正在調整之中，具有時代特色和較高技術含量的設施農業(yè)、精品農業(yè)、旅游觀光農業(yè)、生態(tài)農業(yè)等正在興起。廣大農村居民的收入不斷提高，購買力有所增強，這將為全區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來新賣點；同時，新的農業(yè)生產(chǎn)結構和產(chǎn)品形態(tài)要求建立新型的農產(chǎn)品生產(chǎn)、加工和銷售體系。大型農產(chǎn)品批發(fā)市場，具有一定組織化程度、暢通的農產(chǎn)品流通體系的建設將成為昌平區(qū)商業(yè)的重要組成部分。
7．申奧成功、中國入世，將為昌平的商業(yè)發(fā)展提供新的動力。
2001年7月，北京成功地取得2008年奧運會的主辦權。按照北京市奧運規(guī)劃，奧運村的主體將建在距昌平僅幾公里的市區(qū)北部，環(huán)奧運經(jīng)濟圈、商業(yè)圈將覆蓋昌平東南部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。同時，北京市承諾在2008年前投資1800億元于城市基礎設施建設，其中相當部分將用于發(fā)展近郊，包括昌平及臨近地區(qū)的道路交通設施，這將進一步改善昌平區(qū)投資與居住條件，為昌平商業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。
此外，中國已于2001年底正式加入WTO，投資條件將逐步放開，我國商業(yè)將對外資全面開放，這也會為昌平商業(yè)發(fā)展提供新的動力。

（二）主要經(jīng)濟發(fā)展指標
昌平區(qū)1998－2001年主要經(jīng)濟發(fā)展指標
項目 1998年 2000年 2001年
國內生產(chǎn)總值（億元） 45.6 58.1 66.3
人均國內生產(chǎn)總值（元） 10890 13665 15048
社會消費品零售總額（億元） 15.87 22 28.8
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 6079 7970 8718
城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出（元） 4609 6025.8 6565.6
農村居民人均可支配收入（元） 4303 4852.8 5155.3
農村居民人均生活消費支出（元） 3381 3796 4737.4


（三）商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
昌平區(qū)商業(yè)配置基本情況表
昌平區(qū) 企業(yè)數(shù)（個） 營業(yè)面積(㎡)
零售企業(yè) 391 215552
其中：百貨店 49 61308
超市 6 25500
便利店 83 42256
專業(yè)店（專賣店） 175 46974
其他 78 39514
集貿市場 29 103191

總體來講，過去十多年，全區(qū)商業(yè)經(jīng)濟綜合實力穩(wěn)步增長，商業(yè)經(jīng)濟規(guī)模不斷擴大，商業(yè)網(wǎng)點逐年增加，商業(yè)基礎設施進一步完善，近幾年新型零售業(yè)態(tài)不斷增多，新的商業(yè)流通格局正在形成之中。到2001年底，全區(qū)營業(yè)面積2000平方米以上的零售商場已達30個。

目前存在的主要問題是：
1．整體發(fā)展水平比較落后，商業(yè)設施總量不足，檔次較低，規(guī)模較小，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)有待進一步調整創(chuàng)新；
2．居住區(qū)、居民小區(qū)、開發(fā)區(qū)雖初具規(guī)模，但配套商業(yè)設施發(fā)展相對滯后；
3．批發(fā)交易市場、集貿市場檔次低，營業(yè)設施面臨進一步改造升級的問題。
4．旅游景點沿線商業(yè)以小商品市場為主，設施較分散，缺乏特色，對游客吸引力較小。


三．指導思想與發(fā)展目標

（一）指導思想
1、發(fā)揮資源優(yōu)勢，突出布局重點；
2、針對區(qū)位特色，優(yōu)化業(yè)態(tài)選擇；
3、加大創(chuàng)新力度，提升商業(yè)檔次。
（二）規(guī)劃理念
1．人本化。規(guī)劃從整體設計到局部設計，從目標設定到業(yè)態(tài)選擇都堅持以人為本。布局整體設計突出"一次購足"和就近消費的特點，建立一套便捷化服務系統(tǒng)。
2．層次化。根據(jù)不同人群的消費水平及各鎮(zhèn)的城市化程度分別設計。消費能力強、城市化程度高的地區(qū)，商業(yè)集中化程度高，反之亦然，建立一套層次清晰的商業(yè)服務體系。
3．網(wǎng)絡化。設計上體現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點的網(wǎng)絡化、連鎖化發(fā)展趨勢。
4．綠色化。設計上突出環(huán)保意識，保持和優(yōu)化昌平區(qū)"碧水青山"的秀麗景觀。
（三）規(guī)劃總目標
到2010年，將昌平區(qū)商業(yè)建成與北京國際化大都市商業(yè)發(fā)展相適應的現(xiàn)代衛(wèi)星城商業(yè)服務體系。
現(xiàn)代衛(wèi)星城商業(yè)服務體系的主要特征：
一是布局合理、設施先進，與昌平區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費水平相適應，具有較高的流通力。
二是發(fā)揮昌平資源優(yōu)勢，實現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)、農業(yè)、旅游、科教與商業(yè)的有機結合，具有鮮明的區(qū)域商業(yè)文化特色。
（四）發(fā)展指標
項 目 現(xiàn)狀指標 2005年目標 2010年目標
指標值 年增長率 指標值 年增長率
社會消費品零售總額(億元) 22(2000) 46 16％ 108 18.6％
其中:餐飲營業(yè)收入(億元) 0.85(1998) 3.0 20% 8.6 23％
商業(yè)營業(yè)總面積(萬m2) 35(1998) 70 10% 110 9.5%
人均營業(yè)面積(m2) ／ 0.7 / 1 /
就業(yè)人數(shù)(萬人) 3.58（2000） 7.2 15% 16 17.3%
批發(fā)零售餐飲業(yè)增加值
占全區(qū)GDP的比重(%)
10.9（2000） 15 / 18 /

1．社會消費品零售額：綜合考慮近十年社會消費品年平均增長速度以及入世、申奧和科技園區(qū)給昌平經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響，以2000年昌平區(qū)社會消費品零售額約22億元為基數(shù)，規(guī)劃前5年按每年16％，后5年按每年18.6%的增長速度推算，到2005年昌平區(qū)社會消費品零售總額約為46億元，2010年昌平區(qū)社會消費品零售額約為108億元。
2．餐飲業(yè)營業(yè)收入：根據(jù)目前昌平區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及消費品零售額與餐飲業(yè)零售額的比例，考慮昌平區(qū)的豐富的旅游資源優(yōu)勢，及未來9年居民生活方式的轉變，規(guī)劃前5年按餐飲業(yè)營業(yè)收入與社會消費品零售額7:100的比例，即到2005年昌平區(qū)餐飲業(yè)營業(yè)收入將為3億元，后5年按8：100的比例，2010年餐飲業(yè)營業(yè)收入將為8.6億元。
3．商業(yè)營業(yè)總面積：2010年規(guī)劃人口約110萬，按人均營業(yè)面積1㎡計算，營業(yè)總面積約110萬㎡。
4.就業(yè)人數(shù)：2005年達到7.2萬人，2010年達到16萬人。
5. 批發(fā)零售餐飲業(yè)增加值占全區(qū)GDP的比重: 2005年達到15%，2010年達到18%。


四．商業(yè)基本模式

（一）目標市場分析
昌平區(qū)消費人群按收入水平、消費能力、消費特點分為以下八種：
--城鎮(zhèn)居民：遍布于全區(qū)各鎮(zhèn)，主要集中于衛(wèi)星城。這一人群數(shù)量較多，收入水平中等，以日常生活消費為主，隨著收入水平的提高，有不斷提升生活質量的要求。
--城市新移民：主要分布在回龍觀、東小口、北七家、沙河開發(fā)的住宅區(qū)。這一人群數(shù)量正不斷增多，收入水平較高，消費特點與城市居民相近，消費能力較強，對消費品位要求較高，更注重日常消費的便捷和節(jié)假日消費輕松、愉快的購物環(huán)境。
--農村居民：遍布于昌平區(qū)各村，數(shù)量眾多，收入水平相對較低，消費水平不高，以日常生活消費為主，追求實惠，注重重大節(jié)日消費（如春節(jié)）的一次性消費。
--游客：全區(qū)每年接待中外游客1000萬人次。具體分為兩類，一是在十三陵等著名景觀沿線流動，這一人群一般不做過多停留，主要以餐飲、旅游商品消費為主，注重消費的便捷和特色；二是在小湯山休閑度假和農業(yè)園觀光的游客，這些游客更注重消費的舒適，對服務質量要求較高。
--在校大學生：主要集中在大學城以及周邊地區(qū)。這一人群消費水平不高，偏重生活消費、文化消費，追求消費的時尚、實惠、流行與便捷。
--軍人及其家屬：大約10萬人，主要集中在陽坊、南口地區(qū)。其主要消費品統(tǒng)一供應，但有部分日常用品在當?shù)剡x購，形成一定的購買力。
--市區(qū)居民：隨著北京市城市發(fā)展進程的加快，市區(qū)內商業(yè)服務設施的更新和發(fā)展的余地逐漸縮小，一些不適應逐步顯現(xiàn)。與此同時，郊區(qū)城市化進程的加快，大型綜合商業(yè)服務設施的建設，交通的便利，使得到市區(qū)居民到城市邊緣區(qū)大型購物中心集中購物和休閑逐漸成為可能和追求的時尚。他們的休閑娛樂和時尚消費，必將帶動全區(qū)商業(yè)服務業(yè)迅速發(fā)展。
--流動人口：隨著全區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程的加快，越來越多的外來人口涌入昌平。他們大多集中在建筑、商業(yè)服務行業(yè)工作，總體消費水平不高，但消費總量可觀，在全區(qū)整個消費市場中占有一定地位。

（二）商業(yè)基本模式

從昌平區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，考慮未來社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，其商業(yè)布局主要是依托東西兩線發(fā)展的，即形成"西線"商業(yè)帶和"東線"商業(yè)帶。
西線商業(yè)帶（京張路沿線商業(yè)帶），京張路是昌平西部貫穿南北的一條主線，穿過回龍觀、沙河、昌平、南口4個重點集鎮(zhèn)，重點商業(yè)設施將主要分布在其沿線，未來9年西線商業(yè)帶將發(fā)展成為昌平區(qū)的"金色商業(yè)帶"。
東線商業(yè)帶（湯立路沿線商業(yè)帶），湯立路是昌平東部主要交通干線，穿過東小口、北七家、小湯山3個主要集鎮(zhèn)，北通興壽鎮(zhèn)，未來9年東線商業(yè)帶將發(fā)展成為昌平區(qū)的"銀色商業(yè)帶"。
依據(jù)對昌平區(qū)各目標市場和東西兩條商業(yè)帶發(fā)展趨勢的分析，考慮未來9年城市經(jīng)濟發(fā)展對商業(yè)的要求，確定昌平區(qū)商業(yè)發(fā)展的基本模式是：
以生活服務商業(yè)網(wǎng)絡為主體，以旅游商業(yè)、批發(fā)市場、再生資源回收業(yè)為輔助和新的增長點，以物流中心為依托,以信息化為支撐的現(xiàn)代商業(yè)架構。
1．主體生活服務商業(yè)網(wǎng)絡
建立高效、便捷，以滿足全區(qū)居民及流動人口生活消費為主，并適應居民生活品質不斷提高需求的主體生活服務商業(yè)網(wǎng)絡。
主體生活服務商業(yè)網(wǎng)絡以滿足居民日常生活消費需求和集中購物需求為主要特征，分為大型購物中心、地區(qū)性商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、小城鎮(zhèn)商業(yè)四個層次。
大型購物中心（即北清MALL）的主要功能是吸引全國乃至世界旅游人口，滿足中關村白領高消費階層和市區(qū)高消費人群休閑購物需求，是提升北京國際化大都市地位的大型都市商旅景觀。
地區(qū)性商業(yè)中心。隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏加快，人們對消費的質量要求也越來越高。規(guī)劃在區(qū)內人口較集中、人均消費能力較強的地區(qū)建立地區(qū)性商業(yè)中心，滿足當?shù)丶爸苓吘用窦匈徫?、休閑娛樂的需求。
社區(qū)商業(yè)中心。除了集中購物消費需求外，日常生活消費的便捷也是提升居民消費質量的關鍵性因素。根據(jù)北京市"十五"時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，距離市級、地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1－3萬人應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，滿足居民便捷、就近消費的需求。建立社區(qū)商業(yè)中心要注意充分體現(xiàn)人本化理念，以方便居民日常生活、提高生活質量為中心，積極發(fā)展特許連鎖、加盟連鎖等微型便利店、專業(yè)店，方便居民生活，鼓勵社區(qū)發(fā)展再生資源回收點。
小城鎮(zhèn)商業(yè)。在人口較少，人均收入水平較低的小城鎮(zhèn)，比照社區(qū)商業(yè)的模式發(fā)展小城鎮(zhèn)商業(yè)，同時注意兼顧到為數(shù)眾多農民的需求。

2．旅游商業(yè)系統(tǒng)
旅游商業(yè)系統(tǒng)是為游客提供"行、游、住、吃、購、娛"全方位服務的生活服務子系統(tǒng)。旅游商業(yè)系統(tǒng)按游客的流動與消費特點，將其分為旅游景點商業(yè)和休閑度假商業(yè)。
旅游景點商業(yè)。昌平區(qū)有十三陵、居庸關等著名景觀，發(fā)展旅游景點商業(yè)要本著保護環(huán)境、適當集中的原則，選擇適宜地點建設旅游商業(yè)中心區(qū)，完善旅游景點商業(yè)功能，提升旅游景點商業(yè)的吸引力。
休閑度假商業(yè)。主要是為療養(yǎng)度假區(qū)、農業(yè)觀光園進行商業(yè)配套，進一步完善其旅游服務功能。
3．批發(fā)及專業(yè)市場系統(tǒng)
批發(fā)及專業(yè)市場系統(tǒng)是昌平商業(yè)系統(tǒng)的重要組成部分，一是建立區(qū)域性的農產(chǎn)品批發(fā)市場，承擔全區(qū)農產(chǎn)品集散功能，與各鎮(zhèn)的集貿市場共同構成農產(chǎn)品流通網(wǎng)絡；二是依托本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建設大型的建材批發(fā)市場；三是以汽車消費快速增長和位于市區(qū)的大型汽車交易市場外遷為契機，發(fā)展京北大型汽車交易市場。
4．再生資源回收系統(tǒng)
再生資源回收系統(tǒng)以實現(xiàn)綠色商業(yè)、環(huán)保商業(yè)為目標，以保持全區(qū)碧水青山的秀麗景觀為主旨，規(guī)劃將其分為兩級--再生資源回收站和再生資源回收市場。
再生資源回收站是再生資源回收系統(tǒng)的基礎性設施，規(guī)劃不將其建設成為單獨的商業(yè)設施，而賦予各社區(qū)商業(yè)中心、小城鎮(zhèn)商業(yè)中心再生資源回收功能，因此它具有一定附屬性。
再生資源回收市場是再生物資的集散地，回收站回收的資源都歸集到回收市場進行處理，本著便于集散、不影響地區(qū)整體面貌的原則，在遠離人群、地價適宜、交通便利處選址建設，同時，要搞好綠化美化。

5．物流中心
根據(jù)北京市物流發(fā)展規(guī)劃和昌平整體商業(yè)發(fā)展的需要，考慮商品流向規(guī)律和流通量，應選擇適宜地點建設主要為本區(qū)服務的物流中心。

五．商業(yè)布局及功能配置

（一）生活服務商業(yè)系統(tǒng)
　　依據(jù)對昌平區(qū)目標市場的分析和商業(yè)發(fā)展模式，應建立以衛(wèi)星城商業(yè)為核心，以兩條商業(yè)帶為主脈，以各中心鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)商業(yè)為基礎的生活服務商業(yè)系統(tǒng)。具體商業(yè)布局和功能配置如下。
1．昌平衛(wèi)星城商業(yè)布局及功能配置
昌平衛(wèi)星城是全區(qū)政治、經(jīng)濟文化中心，2010年規(guī)劃人口28萬，是本地居民的主要聚居地，也是全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展進程的標志，昌平衛(wèi)星城商業(yè)設施的情況，可以反映昌平區(qū)商業(yè)的整體發(fā)展水平，在此應側重發(fā)展全區(qū)的標志性商業(yè)，除滿足本地居民的需求外，還要輻射周邊地區(qū)居民的集中購物和較高檔次消費的需求。
（1）東區(qū)商業(yè)中心
隨著衛(wèi)星城向東南方向發(fā)展，至2010年，東區(qū)規(guī)劃人口將達到15萬人，發(fā)展前景很好，結合老城區(qū)改造，有必要在東區(qū)建設能滿足當?shù)?、周邊居民及培訓休閑療養(yǎng)人員的集中購物和精品高檔購物需求，具有較高品位，集購物、休閑、娛樂于一體的大都市商業(yè)中心，以進一步促進東區(qū)發(fā)展，使之成為全區(qū)的標志性商業(yè)，并與老城區(qū)的商業(yè)中心區(qū)形成互補之勢，并輻射周邊地區(qū)。
（2）老城區(qū)商業(yè)中心
昌平衛(wèi)星城老城區(qū)中居民層次較高，消費能力較強，但傳統(tǒng)百貨店等業(yè)態(tài)形式和發(fā)展水平，已不能適應居民日益提高的生活品質的需求，需要調整、改造、升級，可采用加盟連鎖、引進國內外知名企業(yè)投資等方式實現(xiàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新。
（3）社區(qū)商業(yè)中心
隨著昌平衛(wèi)星城城市化進程日益加快，2010年商業(yè)服務配套設施應與北京市整體水平相協(xié)調，應根據(jù)昌平區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，比照北京市整體發(fā)展水平，以接近于市區(qū)的標準在衛(wèi)星城各居民區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。
（4）水屯農副產(chǎn)品批發(fā)市場
昌平區(qū)農副產(chǎn)品豐富，水屯批發(fā)市場是目前全區(qū)最大的農副產(chǎn)品批發(fā)市場，現(xiàn)以滿足本地消費為主，同對河北、山西、內蒙等地有一定的輻射能力，今后應進一步完善其市場功能，三期、四期工程要重點發(fā)展以信息技術為支撐的競價拍賣、網(wǎng)上交易等先進的交易方式和農副產(chǎn)品配送中心，逐步提升整個市場的標準化、規(guī)范化和現(xiàn)代化水平，提高對周邊市場的輻射力，并進一步增強其域外擴張的能力。

2．西線商業(yè)帶商業(yè)布局及功能配置
（1）北清MALL
據(jù)《中關區(qū)科技園區(qū)海淀園商業(yè)規(guī)劃2001-2010》，在史各莊建設一個融購物、娛樂于一體的大型多功能購物中心--北清MALL，其主要功能是作為作為北京市吸引全國乃至世界旅游人口，滿足中關村白領高消費階層和市區(qū)高消費人群休閑購物需求，體現(xiàn)北京大都市地位。
（2）回龍觀地區(qū)性商業(yè)中心
回龍觀地區(qū)位于京張高速路南部，是昌平區(qū)通往市區(qū)的西出口，回龍觀小區(qū)是北京市最大的人文社區(qū)，規(guī)劃人口28萬，人口密度極高，應結合該地區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，建設一定規(guī)模的、以滿足當?shù)丶爸苓吘用袢粘Ｉ钕M需求為主的地區(qū)商業(yè)中心，與北清MALL相互補充。
（3）沙河新區(qū)（含大學城）商業(yè)中心
沙河衛(wèi)星城與大學城毗鄰，規(guī)劃對其進行統(tǒng)一設計。區(qū)域內有京昌高速路、京張鐵路、順沙路、沙陽路通過，交通發(fā)達。目前沙河衛(wèi)星城舊城改造正在進行中，中科院8個院所已進駐沙河工業(yè)小區(qū)，高校后勤服務社會化已經(jīng)啟動，商業(yè)發(fā)展前景良好。沙河鎮(zhèn)域2010年規(guī)劃人口9萬，人口以城鎮(zhèn)居民為主，具有一定的消費能力；大學城規(guī)劃人口10萬，在校大學生消費水平不高，平時主要在校園內活動，具有分散消費的特點。目前沙河衛(wèi)星城內商業(yè)服務業(yè)具有一定的基礎，規(guī)劃在新區(qū)建立地區(qū)性商業(yè)中心，以滿足當?shù)鼐用?、科研院所科研人員及在校大學生集中購物需求。在大學城內不再配備較大型商業(yè)設施，而將快餐店、小吃店，小型書店、網(wǎng)吧及各種綜合服務設施，呈分散式分布在學校各處。
（4）旅游景點商業(yè)
規(guī)劃對胡莊旅游商業(yè)區(qū)進行改造升級，在十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)外圍建旅游商業(yè)廣場，發(fā)展旅游商業(yè)中心區(qū)，以便捷并富有特色的商業(yè)促進旅游業(yè)的發(fā)展。
（5）汽車市場
隨著汽車消費的快速增長，按照全市汽車交易市場發(fā)展規(guī)劃，充分利用昌平交通和土地資源優(yōu)勢，在西線交通便利地帶建設大型汽車交易市場是可行和必要的。
（6）建材市場
房地產(chǎn)業(yè)是全區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，奧運經(jīng)濟圈形成后，將帶動京北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，未來發(fā)展空間十分巨大，規(guī)劃在西線改造、規(guī)范、建設2-3個具備一定規(guī)模和水準的建材市場，逐步實行現(xiàn)代化規(guī)范化管理，以滿足昌平全區(qū)特別是西線及周邊地區(qū)對建材商品的需求。
（7）再生資源回收市場
在南口、昌平、沙河和回龍觀地區(qū)的適宜地帶各建一個3萬平方米以上的再生資源回收市場，作為西部、北部和中部地區(qū)再生資源回收總站。
（8）社區(qū)商業(yè)中心
居住區(qū)內商業(yè)設施按社區(qū)商業(yè)模式配置，由于緊鄰大型多功能購物中心、地區(qū)性商業(yè)中心，因此人均營業(yè)面積可低于一般社區(qū)，按人均0.2-0.3m2進行配置。

3．東線商業(yè)帶

（1）東小口地區(qū)性商業(yè)中心
對東小口的規(guī)劃要注意消費人群的流向，作為北苑集團的重要組成部分，規(guī)劃時應與北苑集團整體設計相適應，要將其放在北苑集團內進行綜合考慮。同時，因東小口處在奧運村經(jīng)濟圈范圍內，規(guī)劃時還要考慮到奧運村經(jīng)濟圈對當?shù)厣虡I(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的輻射作用。東小口規(guī)劃人口30-35萬，是城市遷入人口的主要聚集地之一，是新興的大型生活社區(qū)。應建有一定規(guī)模的地區(qū)性商業(yè)中心。
（2）旅游商業(yè)
東線商業(yè)帶的旅游商業(yè)主要指小湯山休閑度假商業(yè)
--療養(yǎng)休閑度假商業(yè)
目前小湯山地熱溫泉資源已得到初步開發(fā)，要進一步完善其商業(yè)服務功能，以提升其療養(yǎng)、度假的吸引力，在療養(yǎng)度假區(qū)配建快餐店、中西餐廳、便利店、各種娛樂設施及一個能提供各種商業(yè)服務的商業(yè)服務中心，為游客提供全方位的便捷服務。
--農業(yè)園旅游觀光商業(yè)
在小湯山農業(yè)科技示范園內配建農產(chǎn)品配送中心及農業(yè)園科技成果展示、銷售中心，將農業(yè)園的成果轉化為經(jīng)濟效益，并推進農業(yè)旅游觀光業(yè)的發(fā)展，同時，考慮將來農商業(yè)一體化的要求，配送中心與大型連鎖集團合作，不僅承擔園區(qū)內產(chǎn)品的配送，還將承擔全區(qū)地熱菜的配送，并帶動周邊農業(yè)及農村菜市的發(fā)展，對于提高農民收入，開拓農村市場也將有一定的促進作用。
（3）建材市場
奧運經(jīng)濟圈形成后，將帶動昌平東南部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，該地區(qū)應該具備一定規(guī)模和水準的建材市場，規(guī)劃對該地區(qū)建材市場進行改造、升級，進行規(guī)范化管理，以滿足周邊地區(qū)對建材商品的需求。
（4）汽車交易市場
隨著汽車消費的快速增長和市區(qū)城市規(guī)劃功能的調整，充分利用昌平交通和土地資源優(yōu)勢，建設大型汽車交易市場是可行和必要的。
（5）再生資源回收市場
規(guī)劃在東南部適當?shù)貛Ы?-3個3萬平方米以上的再生資源回收市場，作為東線地區(qū)再生資源回收總站。
（6）社區(qū)商業(yè)中心
東線東小口、小湯山、北七家地區(qū)，開發(fā)了大量的居住區(qū)，城市化程度較高。小湯山、北七家距東小口較近，交通便利，到達東小口地區(qū)性商業(yè)中心和東區(qū)商業(yè)中心區(qū)都較方便，因此不適宜再建大型地區(qū)性商業(yè)中心，可按北京市"十五"時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求發(fā)展小城鎮(zhèn)商業(yè)中心，分別建設3-5個2萬m2以上的商業(yè)設施，同時大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。
4．其它小城鎮(zhèn)商業(yè)

在衛(wèi)星城、東西兩線商業(yè)帶上重點集鎮(zhèn)外的其他城鎮(zhèn)發(fā)展小城鎮(zhèn)商業(yè)中心，規(guī)劃時一方面要考慮與2010年其城市化水平相適應，另一方面要顧及城鎮(zhèn)周邊的居民需求。
小湯山、北七家是全國小城鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)，開發(fā)了大量的居民區(qū)，人口不斷增多，城市化進程較快?？紤]到達東小口地區(qū)性商業(yè)中心和東區(qū)商業(yè)中心區(qū)都較方便，不宜再建大型地區(qū)性商業(yè)中心，可按人均0.8-1m2的標準，發(fā)展小城鎮(zhèn)商業(yè)中心，分別建設3-5個2萬m2以上的商業(yè)設施，并大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。
陽坊鎮(zhèn)是北京市小城鎮(zhèn)試點鎮(zhèn)，毗鄰海淀，緊靠中關村高科技園區(qū)，交通便利，發(fā)展環(huán)境良好，市場需求具有較大的潛力；馬池口鎮(zhèn)位置優(yōu)越，交通便捷，商業(yè)前景較好，兩鎮(zhèn)商業(yè)服務設施的安排應略高于其他集鎮(zhèn)，可按人均0.8-1m2的標準進行配置；
流村、百善、崔村、興壽、長陵、十三陵規(guī)劃人口較少，且以農村居民為主，按人均0.6-0.8m2的標準發(fā)展小集鎮(zhèn)商業(yè)。
在鎮(zhèn)中心或主要交通路口建立以一個中型連鎖超市和一個地方菜市場為主體的小城鎮(zhèn)商業(yè)服務中心，輔設10-20家小型購物、餐飲、服務店鋪（其中一個店鋪具有物資回收功能），以及一定數(shù)量的農貿市場。
其中小湯山、北七家分別建設3-5個2萬m2以上的商業(yè)設施。小湯山、北七家、陽坊、馬池口按照實際需要，還可增設一定數(shù)量的小型專業(yè)店，適當增加餐飲服務店鋪的數(shù)量，以滿足當?shù)鼐用竦娜粘ＯM需求。
近年全區(qū)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程明顯加快，大量高品質的農副產(chǎn)品需要打通市場銷售通道。規(guī)劃在東部適宜地區(qū)建設專業(yè)農產(chǎn)品批發(fā)市場，承擔全區(qū)蘋果、肉羊等特色農副產(chǎn)品的集散功能。

（二）物流中心

規(guī)劃在北七家地區(qū)建設一商業(yè)物流配送中心，作為全市北部為昌平及周邊地區(qū)服務的商業(yè)物流中心。
北七家鎮(zhèn)是京北重要發(fā)展延伸帶，西有八達嶺高速公路可以連接華北、西北等地區(qū)，北有六環(huán)路將北京市的北部地區(qū)（包括海淀、昌平、朝陽、順義等區(qū)的全部或者部分地區(qū)）連接起來，湯立路從境內穿過，拉近了與市區(qū)的距離。同時因北京2008年奧運會的主要場館集中在北京北部，北七家商業(yè)物流中心將是奧運會最佳的物流配送中心。
定位：北京市商業(yè)物流中心。是外地進京貨物和本市發(fā)出貨物的集中地，是大型廠商在華北地區(qū)主要是北京地區(qū)分銷商品的物流場所。
設立依據(jù)：
1．地理位置優(yōu)越。北七家鎮(zhèn)南部緊臨市區(qū)，東迄首都機場不足20公里。
2．交通便捷。西有八達嶺高速公路，北有六環(huán)路，可以輻射華北、西北等地區(qū)，湯立路從境內穿過，拉近了與市區(qū)的距離。
3．有足夠的征用、開發(fā)用地。
運作模式：
兩套系統(tǒng)：物流作業(yè)系統(tǒng)和信息流通系統(tǒng)
1．建立一套以北京地區(qū)為核心，輻射華北部分地區(qū)，并與全國各大城市的運輸、配送網(wǎng)絡相貫通的物流網(wǎng)絡。
2．以高標準、高起點為原則，建設集國內物流與國際物流為一體的具有可擴張性的物流示范中心，在承擔北京地區(qū)及華北部分地區(qū)物流功能的情況下，為全國其它地區(qū)的物流設施建設做示范。
3．以先進的計算機網(wǎng)絡技術為支撐，采用全程定位系統(tǒng)，以先進的物流設施、設備為載體，對物流信息資源開發(fā)和利用，整合社會物流要素，推動物流產(chǎn)業(yè)向高層次發(fā)展。
4．體現(xiàn)政府規(guī)范市場行為，按照經(jīng)濟規(guī)律操作，成為華北地區(qū)運輸、儲運市場交易行為和發(fā)布價格信息、集約社會商業(yè)資源的場所。
5．為外向型經(jīng)濟提供有力保障和配套服務設施，使之成為國際貨物的綠色通道和國際經(jīng)濟交流的窗口。
規(guī)模：40-50萬m2。
結構設計包括：庫房、加工處理區(qū)、商品展示區(qū)、車場、車道、辦公區(qū)、預留地

六．政策措施

（一）定期發(fā)布發(fā)展建設指南
　根據(jù)商業(yè)規(guī)劃的安排，每年由區(qū)商委滾動提出商業(yè)發(fā)展建設的階段性目標，發(fā)布支持鼓勵、允許、限制和禁止發(fā)展建設的領域和項目指南，通過下發(fā)文件、互聯(lián)網(wǎng)、其他新聞媒體等形式向社會公示，引導社會公平有效投資。
（二）對重要項目建設給予政策傾斜
對大型Mall、物流中心等重要商業(yè)項目的建設實行政策性傾斜。改善交通和環(huán)境條件，構筑平臺，實行優(yōu)惠政策，并組織統(tǒng)一招標，吸引國內外知名商業(yè)開發(fā)商和零售商業(yè)集團投標。
（三）預留商業(yè)用地
要對規(guī)劃明確的商業(yè)用地，實行一定時期的預留、保留制度，不得他用；結合競賣方式建立價格形成機制。
（四）建立商業(yè)設施建設準入制度
嚴格執(zhí)行商業(yè)設施建設、運營的市場準入制度。新建、改建居住區(qū)要按照《北京市住宅配套商業(yè)服務業(yè)用房管理辦法》(市政府令1996年第12號 )，實行小區(qū)配套商業(yè)設施"與住宅同時規(guī)劃設計，同時施工，同時投入使用"，把商業(yè)配套設施建設納入整體規(guī)劃，經(jīng)區(qū)商委審批后，辦理相關手續(xù)。對3000M2以上的商業(yè)設施，區(qū)商委實行前期審批，之后辦理其他手續(xù)。大型社區(qū)商業(yè)中心、3000 M2以上商業(yè)設施，必須由具備必要資質的開發(fā)商在規(guī)劃指定區(qū)域內建設；通過招投標等形式，引進具有高品質運作能力的企業(yè)進行經(jīng)營。
（五）積極推動連鎖經(jīng)營的發(fā)展
充分利用區(qū)內大型物流中心的優(yōu)勢，發(fā)展連鎖，加快全區(qū)連鎖化、網(wǎng)絡化進程，提升商業(yè)服務的品質。一要扶植促進本區(qū)企業(yè)積極探索連鎖發(fā)展之路，使之實現(xiàn)規(guī)?；?、規(guī)范化，在整合區(qū)內資源的基礎上，逐步向其他地區(qū)拓展；二要引進國內外著名的連鎖企業(yè)采用直營或加盟形式在本區(qū)拓店。 　
（六）規(guī)劃由區(qū)商委組織實施
明確責任主體，本規(guī)劃由區(qū)政府流通主管部門-區(qū)商業(yè)委員會組織督促實施。建立區(qū)商委牽頭的由區(qū)計委、規(guī)劃局、國土資源和房屋管理局、財政局、工商局、稅務局、統(tǒng)計局、城管監(jiān)察大隊等部門和各鎮(zhèn)參加的協(xié)調聯(lián)席會制度，切實搞好規(guī)劃的落實。區(qū)商委負責規(guī)劃實施的最終檢查和驗收，保證規(guī)劃有效執(zhí)行。


北京市昌平區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃