2002年11月1日，香港華潤集團(tuán)在深圳上演了一幕聲勢浩大的ＭＡＬＬ（購物中心）運(yùn)動，宣布該集團(tuán)目前在華南最大的現(xiàn)代商業(yè)綜合項(xiàng)目——華潤中心，經(jīng)過兩年規(guī)劃正式投入開發(fā)。預(yù)計(jì)這座總建筑面積47．4萬平方米、投資超過40億港元的大型開發(fā)項(xiàng)目持續(xù)2年，在2004年底完工。

　　作為在地產(chǎn)、啤酒和石化領(lǐng)域均有投資的香港紅籌股，華潤在內(nèi)地零售業(yè)主要依靠連鎖超市的形式擴(kuò)張。挾40億港元巨資投入ＭＡＬＬ競賽，華潤介入給國內(nèi)超大購物中心增加了新的競爭者。

　　作為泛商業(yè)、泛旅游、泛地產(chǎn)概念的超大項(xiàng)目，ＭＡＬＬ由于投資周期過長、投資數(shù)額巨大，在國外往往由那些實(shí)力強(qiáng)大的零售、地產(chǎn)財(cái)團(tuán)或基金操作。但在國內(nèi)，華潤面臨的競爭對手，卻有許多不具備遠(yuǎn)期投資實(shí)力、使用銀行短期貸款的中小發(fā)展商。這為中國ＭＡＬＬ的發(fā)展蒙上了一層陰影。

ＭＡＬＬ：改變零售業(yè)格局

　　可以說，2002年以前零售業(yè)的競爭主要集中在連鎖領(lǐng)域，而自今年始，ＭＡＬＬ成了商業(yè)競爭的新焦點(diǎn)。北京、上海、武漢、深圳四大商圈相繼卷入這場耗資巨大的金錢游戲。

　　超大面積、超大規(guī)模、復(fù)合形態(tài)的ＭＡＬＬ不同于一般意義上的消費(fèi)中心。按國外定義，一個ＭＡＬＬ的有效商圈達(dá)到200～300公里，它將帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，對一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的拉動作用。在日本，ＭＡＬＬ的店鋪數(shù)僅占零售業(yè)的1％，但它們卻創(chuàng)造了全國零售總額的大部分；在歐美國家，ＭＡＬＬ銷售額已占據(jù)其社會消費(fèi)品總額的一半左右。在美國，ＭＡＬＬ目前已占50％以上的零售銷售額。

　　90年代末期，廣州天河城、中華廣場、大連勝利廣場、上海友誼南方商城、北京東方廣場陸續(xù)開業(yè)，內(nèi)地逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模較大的ＭＡＬＬ。但這些ＭＡＬＬ并不規(guī)范，很多購物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經(jīng)營方式，導(dǎo)致這些購物中心變成了小商品市場。而國際上通行的正規(guī)ＭＡＬＬ采用只租不售的方式，以實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。

　　隨著家用轎車的發(fā)展和上海、北京、深圳等核心城市人均收入的提高，新一代ＭＡＬＬ開始涌現(xiàn)。2002年上海正大廣場、廈門ＳＭ城市廣場、大連和平廣場、深圳銅羅灣廣場等一批具有國際水準(zhǔn)的ＭＡＬＬ相繼竣工，內(nèi)地ＭＡＬＬ發(fā)展步入了一個新的時期。

　　據(jù)悉，重慶、溫州、西安、烏魯木齊、杭州、沈陽等大中型城市如今也在醞釀ＭＡＬＬ的發(fā)展計(jì)劃。可以預(yù)見，一個以ＭＡＬＬ為主體的商業(yè)投資新時代即將來臨。

巨資游戲考驗(yàn)資本運(yùn)作實(shí)力

　　但ＭＡＬＬ的興建也是一場豪華的金錢盛宴，動輒十幾億甚至幾十億的投資需要一系列復(fù)雜的資本運(yùn)作。對投資商而言，不但是開發(fā)能力，更考驗(yàn)公司的資本運(yùn)作能力。

　　去年8月，北京大地集團(tuán)獲準(zhǔn)在該市籌建第一家ＭＡＬＬ。大地ＭＡＬＬ一獲批準(zhǔn)，該公司董事長許明即著手股權(quán)轉(zhuǎn)讓?！斑@個項(xiàng)目的總投資是18億元，我們打算拿出6－7億人民幣，外方拿出1億美元左右，我們可以在持股比例上讓到49％?！睋?jù)大地集團(tuán)估計(jì)，18億元投資的靜態(tài)回收期是4．6年，35億元銷售額是盈虧平衡點(diǎn)。

　　與之不同的是，開業(yè)不久的上海正大廣場今年9月底傳出“易主”消息，盡管傳言中的雙方對于正大廣場易主一事一再推搪，但據(jù)了解，由于投資商的財(cái)政壓力，“易主”只是時間問題。

　　正大廣場由泰國正大集團(tuán)于1997年開始投資興建，是其在中國目前最大的投資項(xiàng)目，號稱“中國第一ＭＡＬＬ”。但正大廣場今年7月試營業(yè)時只啟動了30％左右的功能。由于開業(yè)時間一再推遲，不少有意進(jìn)駐的商業(yè)品牌打了退堂鼓。

　　資金壓力是問題的關(guān)鍵。正大集團(tuán)當(dāng)初預(yù)算耗資3億美元，其中自籌1億美元，泰國銀團(tuán)提供2．05億美元貸款。但1997年亞洲金融風(fēng)暴后，為正大廣場提供貸款的銀行中有三家破產(chǎn)，一家被政府接管。開工一年之后，由于資金壓力，正大廣場不得不面臨停工噩運(yùn)。10年來，正大集團(tuán)在中國多個領(lǐng)域進(jìn)行投資，資金壓力過大，使其不得不依靠出讓正大廣場股權(quán)來保證資金鏈穩(wěn)定。1999年8月，正大集團(tuán)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓從國內(nèi)商業(yè)銀行獲得了5000萬美元貸款，但這依然不能解決正大集團(tuán)為該項(xiàng)目背負(fù)的沉重利息壓力。

　　與其他的商業(yè)形態(tài)不同，ＭＡＬＬ是泛商業(yè)、泛旅游、泛地產(chǎn)概念。如此寬泛的領(lǐng)域概念，以數(shù)以億計(jì)的鈔票鋪就。資金供應(yīng)鏈條稍有差池，其投資體系的多米諾骨牌就應(yīng)聲而倒?！?/p>

　　中國企業(yè)的“ＭＡＬＬ競賽”，資本實(shí)力是最關(guān)鍵的考驗(yàn)。在國外，購物中心是一個長線投資產(chǎn)業(yè)，回報期長達(dá)10到20年，大多由實(shí)力強(qiáng)大的零售集團(tuán)、地產(chǎn)財(cái)團(tuán)和基金等戰(zhàn)略投資者操作，而國內(nèi)卻有一些中小開發(fā)商拿著兩三年的短期貸款在投入ＭＡＬＬ的金錢游戲。

　　最近美國媒體一則關(guān)于ＭＡＬＬ在美國走向頹勢的報道，不能不讓人對國內(nèi)“ＭＡＬＬ運(yùn)動”感到擔(dān)憂。據(jù)《華盛頓時報》報道，美國人的購物習(xí)慣已發(fā)生巨大變化——郊外的大型ＭＡＬＬ衰落是最新的趨勢，代之而起的是城鎮(zhèn)中心的大型ＭＡＬＬ。　

　　在中國，ＭＡＬＬ剛剛起步?！?/p>

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