誰在破壞和諧社會?
作者:龔小華 151
時間已經(jīng)進入11月份,中國北方好多地方已經(jīng)進入了冬季,很多老百姓都能夠感受到冬天的寒冷。中國南方的廣州氣溫也在不斷降低,讓人逐漸感到和嗅到冬天的氣息。但是在廣州的番禺,有一個叫做祈福新邨的樓盤,正發(fā)生著一場轟轟烈烈的維權(quán)運動。
本來說,業(yè)主維權(quán)早已不是一件什么新鮮事,由于房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主之間的信息不對稱,業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的維權(quán)運動經(jīng)常有發(fā)生。還有像小區(qū)業(yè)主委員會的選舉和公平公正問題,業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾和沖突問題,只要大家注意留意,隨時可見相關(guān)的信息。而且令人感到可悲的是,每一次的維權(quán)運動都是以業(yè)主的流血和失敗而告終?,F(xiàn)在很多人都已經(jīng)對業(yè)主的維權(quán)運動司空見慣,提不起什么興趣。
可是這次祈福新邨的維權(quán)運動之所以能夠引起很多人的關(guān)注,的卻有很多特殊之處,不能不引起我們的社會、政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和廣大老百姓的深思,但愿祈福新邨的維權(quán)運動能夠為我們的房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展給點有益的經(jīng)驗和教訓(xùn)。
首先,不是華南地區(qū)的老百姓可能不知道祈福新邨這個樓盤,可是在廣州,在珠江三角洲,祈福新邨這個樓盤可是赫赫有名,是很多房地產(chǎn)開發(fā)商學(xué)習(xí)和觀摩的對象。占地7500畝,25000戶,將近10萬人入住,被稱為“亞洲和中國第一村”。該樓盤初期的定位主要是香港人和澳門人來內(nèi)地的度假村,很多香港人和澳門人在該樓盤置業(yè),每到周末,很多香港人和澳門人乘坐豪華旅游大巴來祈福新邨度周末。后來,又有很多在廣州市區(qū)居住的有錢人在這里買了房子周末過來度假。在該樓盤的前期,其定位就是一個度假區(qū)。隨著又有很多在廣州上班的白領(lǐng)在該樓盤置業(yè)長期居住,其定位也變成了“精英衛(wèi)星城”。一到周末,祈福新邨的車站車水馬龍,甚是熱鬧。而且,目前該樓盤住有來自30多個國家的居民,可謂一個國際化的大型社區(qū)。
其次,在最近剛剛由溫家寶總理主持召開的“世界可持續(xù)發(fā)展論壇”上,該樓盤的老板,被作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的唯一代表,廣東省的僅有兩名代表之一,在論壇上面向來自世界各國的代表講述祈福新邨可持續(xù)發(fā)展的先進經(jīng)驗??墒牵谠摌潜P的老板還未從北京回到廣州,該樓盤的廣大業(yè)主卻發(fā)起了轟轟烈烈的維權(quán)運動,到底什么才叫“可持續(xù)發(fā)展”呢?
第三,今年黨中央和國務(wù)院在制定“十一五”規(guī)劃中,把建立“和諧社會”作為這屆政府的重中之重。胡錦濤總書記和溫家寶總理也曾在多種場合強調(diào)“和諧社會”的重要性??梢赃@樣說,今年很多地方政府在制定相關(guān)政策的時候都比以往注意民眾的呼聲了,畢竟誰也不敢擔負破壞和諧社會的罪名??墒?,這次番禺區(qū)政府卻逆祈福新邨10萬業(yè)主的利益于不顧,的卻讓人深思。
第四,以前業(yè)主維權(quán)運動的對象都是房地產(chǎn)開發(fā)商,這次該樓盤的維權(quán)對象卻是政府。讓一些不明白事情過程的人的卻感到很茫然。
【祈福新邨的維權(quán)起因:以下內(nèi)容轉(zhuǎn)載自《二十一世紀經(jīng)濟報道》。兩條穿過祈福新邨小區(qū)的市政路,引發(fā)了番禺區(qū)政府部門、祈福新邨開發(fā)商、業(yè)主之間一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。
號稱“中國第一盤”的祈福新邨位于廣州番禺區(qū),目前約有近10萬人口入住,隨著新盤的熱銷,這個數(shù)字還會繼續(xù)增長。
9月2日,祈福新邨通過電視廣播和告示等方式向小區(qū)業(yè)主發(fā)表聲明,表示規(guī)劃部門已向發(fā)展商提出要求,要將祈福新邨內(nèi)的祈福大道與福怡路規(guī)劃作為連接新廣州火車站與番禺市區(qū)的交通道路。這一經(jīng)官方和開發(fā)商正式確認的消息披露后,獲悉后的住戶奔走相告、群情激昂。
實際上,番禺區(qū)基本建設(shè)投資管理辦公室曾在8月23日發(fā)出過關(guān)于番禺景觀大道工程勘察設(shè)計延長的公告,公告中所指的景觀大道就是祈福的市政路,這說明在祈福內(nèi)開市政路已被當?shù)卣嵘狭巳粘獭?/p>
9月15日,一場規(guī)模較大的簽名反對市政路的活動在祈福展開。
不知道是一種巧合還是有針對性的安排。就在祈福維權(quán)小組發(fā)起簽名活動的第二天,番禺當?shù)貓蠹埧隽艘黄麨椤毒坝^大道,番禺西部一條重要的交通樞紐》的文章,該文指出,規(guī)劃中的景觀大道是聯(lián)系番禺中心城區(qū)和廣州鐵路新客站的一條極為重要的交通干道,同時也是番禺連接中心城區(qū)、廣州鐵路新客站、鐘村鎮(zhèn)、沙灣鎮(zhèn)以及欖鎮(zhèn)的一條重要的城市主干道,在番禺區(qū)的道路規(guī)劃中占據(jù)著重要的地位。該文還有針對性地指出,10年前的番禺十二屆人大常委會第十六次會議上就已明確規(guī)劃了景觀大道,對景觀大道規(guī)劃的歷史淵源進行了詳細介紹。文中提到,城市道路沒有“私家路”這個概念,沿途的房地產(chǎn)企業(yè)、居民等將是該項工程的最大受益者。
10月6日,祈福維權(quán)小組向番禺區(qū)規(guī)劃分局發(fā)出信函,請求召開聽證會,但到目前為止,一直沒有獲得回復(fù)。維權(quán)行動陷入了僵局。記者10月20日從廣州市番禺區(qū)基本建設(shè)投資管理辦公室了解到,穿越祈福新邨的市政路景觀大道勘測設(shè)計的招標工作上周已經(jīng)結(jié)束,修路計劃還是按原來的規(guī)劃方案進行,項目明年將會動工。一位工作人員則很堅定地告訴記者,這條路的規(guī)劃十年前就定了。
回過頭看,現(xiàn)時諸多的城市規(guī)劃問題都是特定歷史條件下的產(chǎn)物,祈福的市政路也不例外。1990年代中后期到2001年番禺撤市建區(qū)之前,正是番禺房地產(chǎn)的“大躍進”時期,番禺華南板塊樓市異軍突起,成為全國城市競相仿效的模板。當時,定位為廣州郊區(qū)獨立小區(qū)的大盤春筍般涌出,祈福新邨就是華南板塊中最具有代表性也是至今為止占地面積最大的一個樓盤。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),只要一提到番禺建區(qū)前的那段房地產(chǎn)史,廣州市國土資源和房屋管理局番禺分局的工作人員立即繃緊神經(jīng),避而不談。一位相熟的工作人員告訴記者,那段時期的事太敏感。
可以確定的事實是,華南板塊的祈福新邨、南國奧林匹克花園、錦繡香江、華南碧桂園、星河灣、廣地花園、華南新城與雅居樂這八大樓盤共占地約25620畝,圈地規(guī)模之大震驚全國。2003年,因違規(guī)批地等問題,原番禺市委書記梁伯楠被查處?!澳鞘且欢魏軓?fù)雜的歷史,祈福這種超過10萬人口的大盤,不可能沒有市政路通過,聽說是當時番禺區(qū)政府的某些官員與祈福的開發(fā)商達成了協(xié)議,對市政路先不聲張。”番禺區(qū)政府的一位官員如此告訴記者。不過,在隨后的調(diào)查中,番禺區(qū)規(guī)劃分局和房管局都對記者否定了有此協(xié)議。番禺區(qū)國土分局表示,像祈福這樣超級大盤的用地,設(shè)區(qū)前決定權(quán)都在當時的番禺市政府手上。
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文卻這樣認為,“也許會有協(xié)議,但是可能是口頭上的。十幾年前番禺還是沒有建區(qū),很多地方不像廣州那么嚴謹,那時候搞房地產(chǎn)的開發(fā)商如果與當?shù)仃P(guān)系好,就可以劃條紅線,規(guī)劃路說調(diào)整就調(diào)整了?!?/p>
近日,番禺區(qū)規(guī)劃局有關(guān)負責人在接受記者采訪時透露,祈福在購買現(xiàn)時西邊的土地時,其《土地使用證》的規(guī)劃圖上明確標有景觀大道市政路的圖,由于祈福大道和福怡路都是30米以上的道路,祈福集團可以選擇兩條路中的一條路作為市政路,后選定福怡路為景觀大道。據(jù)了解,景觀大道并不是由番禺區(qū)規(guī)劃分局完成,該道路的最終成型方案來自于《番禺片區(qū)干道網(wǎng)絡(luò)深化方案》,而這個方案則是由廣州市城市規(guī)劃局指定該局交通規(guī)劃研究所完成的。
作為居民代表,張炎說,在與開發(fā)商溝通時,祈福方面向他們出示了《土地使用證》。但在圖上沒有看到福怡路和祈福大道有“控制路”的字樣。祈福方面也不承認事前知道有這條規(guī)劃路,他們表示,《土地使用證》上的105岔道有標明“公路預(yù)留用地”字樣,但福怡路和祈福大道都沒有,代表這兩條路不是市政路。
祈福集團還講明了三點理由:在購買這兩條道路所在的土地時,政府并沒有將這兩條道路的面積扣除,即這條道路是付了地價的;規(guī)劃部門同意祁福在計算社區(qū)的各項指標如容積率時,將該道路計算進去,而政府也都批復(fù)同意了,這表示政府方面同意將這兩條道路作為小區(qū)路來開發(fā)建設(shè);在《祈福新邨控制性詳細規(guī)劃》中,規(guī)劃局也審批同意將這兩條路作為居住區(qū)級道路修建控制。
對祈福的叫屈,番禺區(qū)規(guī)劃局負責人回應(yīng),《土地使用證》和《土地使用證》的規(guī)劃圖是兩回事,祁福方面對《土地使用證》的誤讀可能有兩個方面的原因:一是當時的土地都是整塊出讓的,里面包含了所有公共規(guī)劃設(shè)施,其中包括市政道路;二是105岔道是國道,屬于公路用地,而景觀大道是城市道路,屬于城市道路用地,兩條道路是有區(qū)別的。
據(jù)了解,《土地使用證》由國土和房管部門頒發(fā),而記者從廣州市國土資源和房屋管理局番禺分局用地科了解到,如果該小區(qū)有市政路規(guī)劃,《土地使用證》上會有所標識。對于市政路算不算在開發(fā)商用地范圍內(nèi),要看規(guī)劃在前還是規(guī)劃在后,如果規(guī)劃在前是不收取市政路占地的地價的。
很明顯,番禺區(qū)規(guī)劃分局和國土房管分局之間存在不一致的地方,這就是矛盾的起源。“祈福早前是郊外的獨立大盤,近兩年被納入城市化進程中,規(guī)劃的變更是自然的,這樣的變更在規(guī)劃編制上應(yīng)該有個框架,應(yīng)該知會老百姓,讓公眾充分參與,要成立規(guī)劃委員會,規(guī)劃方案也應(yīng)該公示。”廣州市城市勘測設(shè)計研究院總規(guī)劃師袁奇峰認為,目前廣州城市規(guī)劃編制確實存在弊端,市場經(jīng)濟下,規(guī)劃編制還停留在計劃經(jīng)濟時代。
祁福規(guī)劃路紛爭事件,不過是我國城市規(guī)劃遺留的弊病,袁奇峰將此歸納為郊區(qū)超級大盤在城市化進程中的“后遺癥”現(xiàn)象?!斑@還只是開了個頭,某種程度上說,華南板塊以后都會面臨這樣的問題,需要政府和開發(fā)商、業(yè)主之間協(xié)商解決?!?】
可是不管政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間如何相互扯皮和推脫責任,如果市政路真的修成的話,最終受害的還是廣大老百姓和小業(yè)主。這就成了政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的過錯和問題,由老百姓來買單的問題。并且在這過程中,信息之間的對稱只存在于政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間,不知道信息真相的廣大業(yè)主卻成了被玩弄的對象。如果是前任政府的過錯,現(xiàn)在的政府為什么不追究其前任的責任,盡力和廣大業(yè)主溝通,來彌補前任的過錯,相反卻仍不明真相的小業(yè)主來為政府的錯誤決策買單。
什么叫可持續(xù)發(fā)展?什么叫和諧社會?中國的房地產(chǎn)規(guī)劃仍將繼續(xù),廣大業(yè)主的維權(quán)運動也會繼續(xù),到底什么時候才是一個盡頭。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,當前應(yīng)該重點解決房地產(chǎn)開發(fā)整個流程中的信息不透明問題,讓整個流程透明化,并且處于公眾的監(jiān)督之下,才能成為陽光行業(yè)。這樣,我們就不會在美麗的國慶節(jié),還聽到有人在烈日的照射之下,為了自己的合法權(quán)益而辛苦的維權(quán)!
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