由于近兩年國家樓市政策調控的影響，不少房地產開發(fā)企業(yè)要么從住宅開發(fā)轉型商業(yè)地產開發(fā)，要么加大商業(yè)地產開發(fā)比例，究其原因都不外乎是趨利避害的一種戰(zhàn)略選擇，尤其是在住宅市場受到“限購”等政策調控時，商業(yè)地產不受政策限制的優(yōu)勢便顯現出來了，同時由于商業(yè)地產的高價值、高利潤率等等也是吸引諸多企業(yè)趨之若鶩投入商業(yè)地產領域的重要因素；

    但是，從筆者2000年進入商業(yè)地產領域至今，回顧商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展及現狀發(fā)現：并不是所有的商業(yè)地產項目都是成功的，也不是所有開發(fā)商業(yè)地產項目的企業(yè)都是盈利的，也不是所有商業(yè)地產項目都是取得了多贏的結果（政府有政績、城市有形象、開發(fā)商有利潤、投資戶及經營商家有收益、消費者有實惠......)甚至于很多商業(yè)地產失敗案例的開發(fā)企業(yè)資金實力還非常雄厚、項目所處地段位置也非常好（某些項目還處于CBD中心區(qū)域）；

為什么會這樣呢？？？

     這個問題不單困擾著曾經失敗的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)，同時也警醒、威懾著現在開發(fā)商業(yè)地產的企業(yè)；為使曾經失敗過的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)及現在開發(fā)商業(yè)地產的企業(yè)能夠總結、吸取經驗、教訓，不再重蹈覆轍，筆者應《中國房地產雜志》約稿，現將十余年商業(yè)地產領域實戰(zhàn)操盤及所見所聞總結、梳理出一系列導致商業(yè)地產失敗的核心、關鍵因素及實操解決之道呈現以供參考：

     導致商業(yè)地產項目失敗的9大核心因素及解決之道：

1.政府盲目規(guī)劃，政績、面子工程所致。

    如某縣級城市（2012年城市人口不足20萬），政府在12.5期內所規(guī)劃建設的商業(yè)地產項目總面積約200萬平米，并提出要輻射周邊500公里范圍內區(qū)域（省會城市距離此縣城才約400公里）；再如某城市政府規(guī)劃幾個上10萬平米城市綜合體項目，并要求必須配建5星級酒店等來體現、提升當地城市形象，完善城市配套功能；其結果導致不少開發(fā)企業(yè)要么項目開發(fā)出來閑置、空置、資金無法回收，要么項目開發(fā)成半拉子工程而夭折。

    解決辦法：當開發(fā)企業(yè)收到招商引資邀請、實地考察、深入了解城市現狀及未來發(fā)展后，專業(yè)、理性分析當地政府城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)網點規(guī)劃布局及土地控規(guī)指標后，若意向地塊控規(guī)指標不專業(yè)、不科學的話，要么不進入，要么就必須做好專業(yè)的、科學的、合理的《項目投資分析報告》及《調整控規(guī)指標建議》（建議須圍繞調整后能夠帶來多贏結果的方向來分析才有可能說服政府調規(guī)）

2.開發(fā)商盲目規(guī)劃、建設（模仿、生搬硬套、只重技術規(guī)劃等）。

    縱觀中國商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)，絕大部分都是拿到地后看那個商業(yè)地產項目比較成功，就找規(guī)劃設計院照葫蘆畫瓢做項目的規(guī)劃設計方案及施工圖，同時絕大部分的規(guī)劃設計院也是只按技術規(guī)范而忽略商業(yè)功能規(guī)劃設計商業(yè)地產項目，從而導致很多看上去非常漂亮并且地段位置非常好的商業(yè)項目大量閑置、空置。

    解決辦法：在規(guī)劃設計前先組建或委托商業(yè)地產專業(yè)團隊市調（宏觀、微觀、投資及消費者調研、商家調研、競爭項目調研......），客觀研究、理性分析后得出適合市場需求及未來發(fā)展和企業(yè)自身財務目標的項目定位、市場定位、規(guī)模定位、建筑形態(tài)......后再由專業(yè)團隊根據前述制定《商業(yè)功能規(guī)劃設計建議書》交由規(guī)劃設計院再做出項目規(guī)劃設計方案。

3.一廂情愿招商、根本就不知道業(yè)態(tài)及商家需要什么而盲目招商。

    很多商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)在投入大量人力、物力、財力的情況下項目招商情況還是不利，究其原因是因為自認為項目地段位置好、項目建設好、廣告宣傳好、甚至租金比較低等等，只要是商家就愿意進駐的自我陶醉誤區(qū)；往往忽略了目標客群招商、不清楚、不了解需招商家物業(yè)要求、承租水平、商業(yè)功能特性需求、業(yè)態(tài)組合互補要求等等而導致招商效果不好或者被動招商而犧牲較大利潤空間。

    解決辦法：正所謂知己知彼方能百戰(zhàn)百勝，在正式啟動招商之前必須根據項目定位及業(yè)態(tài)組合分析各商業(yè)業(yè)態(tài)的具體情況（如對項目地人口要求、經濟要求、未來發(fā)展要求、項目要求、坪效期望、租金承受標準......）然后再有針對性的招商。

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