近日，北京各樓盤一改以往“死撐”的姿態(tài)，開(kāi)始出現(xiàn)打折促銷跡象，且態(tài)勢(shì)愈演愈烈。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，繼萬(wàn)科在廣東的部分住宅出現(xiàn)大幅低價(jià)開(kāi)盤以后，萬(wàn)科在成都的住宅也以低于周邊房?jī)r(jià)30%開(kāi)盤。人們不禁要問(wèn)：房?jī)r(jià)大跌真的開(kāi)始了？

　　房?jī)r(jià)下跌，大勢(shì)所趨

　　從宏觀上看，首先，這是房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的需要。自2003年以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)快速上升期，2007年漲幅更是驚人。房?jī)r(jià)的暴漲，固然離不開(kāi)剛性市場(chǎng)需求，但更多還是緣自于一種人為的市場(chǎng)炒作，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑很危險(xiǎn)，樓市有必要進(jìn)入一個(gè)自我調(diào)整期。

　　其次，這是政府順應(yīng)民意，破解民生難題的需要。正如廣州某官員所言，在當(dāng)下房?jī)r(jià)問(wèn)題已不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是一個(gè)政治問(wèn)題。近年來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲幅度已大大超過(guò)普通居民的消費(fèi)水平，面對(duì)高房?jī)r(jià)，就連白領(lǐng)階層都只能望房興嘆，何況普通工薪階層？住房難也理所當(dāng)然成了當(dāng)前各級(jí)政府面臨的首要民生難題，平抑房?jī)r(jià)自然也就成了民生工作的重中之重。

　　再次，席卷美國(guó)的次貸危機(jī)及其帶來(lái)的嚴(yán)重后果，更進(jìn)一步堅(jiān)定了政府調(diào)控樓市的決心，促使政府出臺(tái)更嚴(yán)格的措施調(diào)控房?jī)r(jià)，確保社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的安全。

　　從具體政策層面看，中央出臺(tái)的系列調(diào)控政策無(wú)不直指樓市弊病，無(wú)論是“90/70”政策、第二套房貸政策還是實(shí)行從緊的貨幣政策等，都將有力打擊市場(chǎng)各種投機(jī)炒作行為，抑制房地產(chǎn)的投資沖動(dòng)，促使樓市更加健康趨于理性；此外，隨著各地加快推行經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)力度，住房供需矛盾無(wú)疑會(huì)得到初步緩解，而這也必將促使房?jī)r(jià)逐步回歸理性。

　　夢(mèng)想房?jī)r(jià)暴跌可能會(huì)失望的

　　房?jī)r(jià)回調(diào)的趨勢(shì)固然不可逆轉(zhuǎn)，但期待樓市暴跌恐怕還是會(huì)失望的。在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，購(gòu)買商品房還是一個(gè)難以企及的夢(mèng)。供需矛盾短期間內(nèi)難以緩解是一方面，此外還有其它幾方面的原因。

　　其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較先前大大增大，具體體現(xiàn)在土地成本的增加。樓市的火暴，房?jī)r(jià)的瘋漲，讓開(kāi)發(fā)商看到了其中的暴利，因而不計(jì)成本拿地的現(xiàn)象也比較普遍。如2007年8月，蘇寧環(huán)球(000718行情,股吧)拍得上海“黃浦區(qū)163街坊地塊”，成交價(jià)高達(dá)44.04億元，相當(dāng)于每平方米6.6927萬(wàn)元。這雖然是一些極端的例子，但在房地產(chǎn)行業(yè)“面粉貴過(guò)饅頭”的現(xiàn)象還是比較普遍。如此，房?jī)r(jià)又真能降到哪兒？

　　其二，房?jī)r(jià)暴跌未必符合樓市調(diào)控初衷。正如建設(shè)部一位官員所說(shuō)，建設(shè)部總的原則是既要防止房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲，也要防止過(guò)快過(guò)猛下降。在樓市調(diào)控問(wèn)題上，其實(shí)最理想的狀態(tài)就是“軟著陸”，這樣既不傷及房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，又不影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，避免引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　其三，房?jī)r(jià)下跌過(guò)大，來(lái)自地方政府的阻力也會(huì)相應(yīng)增加。在當(dāng)前房地產(chǎn)成為一些地方支柱產(chǎn)業(yè)的情形下，房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，無(wú)疑會(huì)影響到地方的財(cái)政收入。因?yàn)榉績(jī)r(jià)于地價(jià)相聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，土地出讓價(jià)格勢(shì)必回落，短期內(nèi)地方政府收入無(wú)疑會(huì)受到影響，用于廉租房建設(shè)等民生財(cái)政支出也會(huì)減少。此外，還不排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與一些地方官員存在利益糾結(jié)。因此，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，地方政府“賣地生財(cái)”的思路還將持續(xù)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)大跌不太可能。

　　百姓“住有所居”目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)

　　房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴跌，百姓收入增長(zhǎng)又有限，中央提出的“住有所居”目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？

　　從今后總體住房趨勢(shì)來(lái)看，大致有兩種思路。一是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，大力發(fā)展商品房。這樣既能滿足市場(chǎng)上一批中高端消費(fèi)群體的住房需求，又能建設(shè)出一批高質(zhì)量的商品房，有利于打造具有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)品牌；此外通過(guò)征收物業(yè)稅、土地出讓金等手段，還有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的再分配。

　　二是增加土地供應(yīng)面積，大力建設(shè)雙限房以及經(jīng)濟(jì)適用房廉租房等保障性住房。政府可以通過(guò)政策優(yōu)惠等方式鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與這類住房的建設(shè)，以滿足中低收入群體的住房需求。據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年1―6月，全國(guó)住宅完成投資同比增長(zhǎng)30.8%，其中套型面積90平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的19.5%，因此，在這方面政府還大有可為。當(dāng)然，完善政策性住房保障體系，嚴(yán)格規(guī)范該類住房的申購(gòu)人群，嚴(yán)格審核申購(gòu)人資格，確保住房申購(gòu)領(lǐng)域的公平、公開(kāi)、透明同樣重要。

　　從根本上說(shuō)，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的目的不是為了扼殺房地產(chǎn)行業(yè)，而是為了規(guī)范其發(fā)展。所謂調(diào)控，從政策的本意來(lái)說(shuō)也只是為了抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，而并非意味著一定要讓房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)。因此，說(shuō)句刻薄話，當(dāng)前房?jī)r(jià)降與不降、降多降少，對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)意義又有多少呢？即便北京五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)降為10000元/平方米（國(guó)家發(fā)改委最近發(fā)布的全國(guó)36個(gè)大中城市去年12月份商品房集中成交平均價(jià)格顯示，北京當(dāng)月房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)了0.42%，并以每平方米14470元的商品房成交均價(jià)居36個(gè)城市之首。）又豈是普通工薪階層所能問(wèn)津的？

　　關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌固然重要，但對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，或許更值得關(guān)注的還是政府開(kāi)發(fā)建設(shè)了多少經(jīng)適房、廉租房，而這或許才是普通工薪階層的夢(mèng)想所在。

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