房企如何把握保障房建設(shè)的發(fā)展契機(jī)

 作者：康桄瑀    377

一、源起 
    我國(guó)保障性住房起源于1995年的“安居工程”，住房改革后取得了快速發(fā)展，03年后商品房成為市場(chǎng)主體，保障房開(kāi)始萎縮，06年開(kāi)始保障房制度逐步完善，國(guó)家出臺(tái)90/70政策，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)向中小戶型住宅轉(zhuǎn)變；2006年底廉租房體系基本建立，2007年修正廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，在制度上對(duì)保障性住房進(jìn)行完善。
    2009年至今，政策重心轉(zhuǎn)移到保障性住房建設(shè)上，國(guó)家制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃2009年到2011年解決750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題。2010年以來(lái)，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)促進(jìn)保障房建設(shè)的政策，為保障性住房建設(shè)提供了政策保障。
    十二五規(guī)劃明確提出加大保障性住房建設(shè)，政府的工作中心從提高GDP增長(zhǎng)率轉(zhuǎn)移到關(guān)注民生上來(lái)，同時(shí)進(jìn)一步拓展了保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源
    二、目前的保障房模式分析
    保障性住房是指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，大致可以分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。
    目前，我國(guó)主要通過(guò)城市綜合體開(kāi)發(fā)、BT投資、成本加酬金競(jìng)標(biāo)、限價(jià)開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)等多種模式進(jìn)行保障房建設(shè)。
    城市綜合體開(kāi)發(fā)：城市綜合體開(kāi)發(fā)是指企業(yè)與政府建立合作關(guān)系，以城市綜合體開(kāi)發(fā)模式建設(shè)保障性住房，在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、棚戶區(qū)改造及定向安置房建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域合作。城市綜合體開(kāi)發(fā)有利于簡(jiǎn)化政府審批程序，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)為二級(jí)開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)；在實(shí)施城市規(guī)劃、提高投資效益、節(jié)約建設(shè)用地等方面，顯示出了巨大的優(yōu)越性。
    BT投資模式：在政府保障性住房建設(shè)中采用BT投資模式，使政府行政資源與企業(yè)市場(chǎng)資源形成互補(bǔ)，解決政府保障性住房建設(shè)中存在的資金、拆遷安置、規(guī)劃、招商引資等難題。保障房建設(shè)一般采取開(kāi)發(fā)商先建設(shè)政府后回購(gòu)的模式。由于政府回購(gòu)期較長(zhǎng)，給開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)壓力，但是BT模式下的應(yīng)收賬款就成為信托公司“做文章”的地方，開(kāi)發(fā)商可以采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，高效率使用信托資金。
   

 契機(jī) 把握 保障 如何 建設(shè) 發(fā)展

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