房企地下車位出租一次性收費(fèi)的涉稅分析

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1.地下車位只能出租不能出售地下車位經(jīng)核實(shí)原屬“人防工程”，但國(guó)家有相關(guān)規(guī)定“人防工程”的地下車庫(kù)，所有權(quán)歸國(guó)家所有，既不計(jì)入公用建筑面積，也不得出售產(chǎn)權(quán)，但可出租車位，收入歸投資人所有。

　　2.租賃期限不得超過20年根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。”也就是說，法律只能保護(hù)您對(duì)這個(gè)車庫(kù)擁有20年的租賃使用權(quán)，超過20年的，法律不予保護(hù)。

　　3、明確約定租金及其支付方式

　　1）乙方需在簽定本合同時(shí)將車位租賃費(fèi)一次性向甲方支付。收取費(fèi)用后，不再退費(fèi)。

　　2）乙方承租停車位的租金為每一車位每年人民幣元[車位租賃費(fèi)一次性收費(fèi)金額/租賃期限（20年）].

　　3）如果業(yè)主不愿意買車位，開發(fā)商也不能隨便將車位出售給小區(qū)以外的車輛，“除非該小區(qū)的地下車庫(kù)直接連接小區(qū)外的路面，否則業(yè)主完全有理由不讓小區(qū)以外的車輛駛進(jìn)小區(qū)的地面道路，因?yàn)樾^(qū)的地面道路屬于共有部位。”

　?。ǘ?、收入確認(rèn)

　　1、營(yíng)業(yè)稅收入確認(rèn)舊政：對(duì)一次性收取若干年內(nèi)所有租賃費(fèi)收入的，屬于預(yù)收性質(zhì)。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16
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