2008年，帶著“暴利”光環(huán)的地產(chǎn)業(yè)終于從天上落入人間，雖然在發(fā)展初期由于土地資源非市場(chǎng)交易和近幾年房?jī)r(jià)的快速上漲，使部分企業(yè)得到了相對(duì)豐厚的利潤(rùn)，但隨著地價(jià)的飛漲和房?jī)r(jià)的下跌，作為自由準(zhǔn)入的地產(chǎn)行業(yè)最終收獲的也只是相對(duì)公平的收益和周期性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。
　　大多數(shù)的地產(chǎn)企業(yè)，在05至07年實(shí)現(xiàn)了收入和利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)，在地產(chǎn)熊市來(lái)臨之前，有沒(méi)有人捫心自問(wèn)，“我們真的那么牛嗎？”，行業(yè)發(fā)展的黃金期讓眾多地產(chǎn)企業(yè)賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但在行情高漲的牛市里，即便是少有的清醒者也困入迷途。

　　“如果房?jī)r(jià)不漲了，數(shù)量也不增加了，我們?cè)撛趺崔k？”這曾是萬(wàn)科在2006年內(nèi)部研討中提出清醒的冷思考，然而萬(wàn)科也誠(chéng)實(shí)的承認(rèn)2007年拿了高價(jià)地，同時(shí)在2008年年報(bào)中清楚的反省了自身的不足。

　　“盡管萬(wàn)科在行業(yè)宏觀趨勢(shì)上做出了基本正確的判斷，但在牛市的大環(huán)境中，過(guò)于舒適的環(huán)境，使得我們?cè)诮?jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)上暴露出諸多不足，我們一些專(zhuān)業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。這已經(jīng)成為2009年萬(wàn)科面臨的最大挑戰(zhàn)之一。”萬(wàn)科年報(bào)如是說(shuō)。

　　反觀在這輪地產(chǎn)牛市中，大部分地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張更多靠的是低層次、粗放型的規(guī)模增長(zhǎng)，助推的動(dòng)因來(lái)源于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、寬松信貸、城市化“三重合奏”，而在當(dāng)前卻受到金融海嘯帶來(lái)的全球經(jīng)濟(jì)下滑、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整與地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整的“三重寒流”影響。

　　這次調(diào)整斷不是之前簡(jiǎn)單的“宏觀調(diào)控”帶來(lái)的局部下滑，房?jī)r(jià)在一定時(shí)間內(nèi)滯漲、下滑將是房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)將要面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)，而且這種周期性的調(diào)整將伴隨整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　2008年萬(wàn)科年報(bào)批露，剔除存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，2008年毛利潤(rùn)率較2007年下降2.34個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率則由于存貨跌價(jià)準(zhǔn)備而下滑了3.8個(gè)百分點(diǎn)。保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)率也下降近4個(gè)百分點(diǎn)。

　　這一成績(jī)單還是在計(jì)入了07年業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)的情況之下形成的，由于2008年各主要市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格普遍下調(diào)，因此筆者預(yù)計(jì)2009年地產(chǎn)行業(yè)凈利率將出現(xiàn)更明顯的下滑。“節(jié)流開(kāi)源”是地產(chǎn)商的重點(diǎn)工作，萬(wàn)科在2009年將管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比例較2008年降低20%。

　　在地價(jià)漲、房?jī)r(jià)落的大環(huán)境下，如何進(jìn)一步提高管理水平，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)向“精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化管理”的邁進(jìn)已經(jīng)成為下一步地產(chǎn)企業(yè)所面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。

　　幾年前當(dāng)不少房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始“精細(xì)化管理”提升時(shí)，筆者卻認(rèn)為當(dāng)時(shí)大部分地產(chǎn)企業(yè)面臨的是“規(guī)范化”管理的問(wèn)題，“精細(xì)化”對(duì)大多數(shù)房企不過(guò)是一種奢談而已，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)企業(yè)所面臨管理問(wèn)題，至今依然未能有效解決。

　　沒(méi)有明確的能力提升方向，產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化程度不高，跨區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)導(dǎo)向嚴(yán)重；

　　粗放的管理體系，運(yùn)作流程不規(guī)范，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作良莠不齊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力難以體現(xiàn)；

　　缺乏有效成本控制機(jī)制、完備的采購(gòu)招標(biāo)體系，項(xiàng)目成本居高不下；

　　只用熟手的“快餐”用人理念，團(tuán)隊(duì)融合不夠、流動(dòng)性大，難以打造高水平核心團(tuán)隊(duì)；

　　信息化水平低下，未能形成系統(tǒng)的IT管理平臺(tái)，信息孤島頻現(xiàn)，軟件整合困難，難以積淀有效的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與數(shù)據(jù)。

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　　當(dāng)喧囂歸于沉靜，浮躁化為塵土，當(dāng)房?jī)r(jià)不再高速上漲，環(huán)境不再舒適，地產(chǎn)商在堅(jiān)定未來(lái)的發(fā)展信心的同時(shí)，更要直面應(yīng)對(duì)精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化管理的難題。畢竟行業(yè)管理提升不是靠簡(jiǎn)單的“口號(hào)”和“趨勢(shì)”，而是在行業(yè)利潤(rùn)下滑，殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之后的結(jié)果。

　　以專(zhuān)業(yè)化為導(dǎo)向、明確商業(yè)模式的戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整必須先行；對(duì)客戶(hù)細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值訴求的深入研究，是制定市場(chǎng)導(dǎo)向和精細(xì)化的產(chǎn)品策略的前提，以提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力和標(biāo)準(zhǔn)化程度；加強(qiáng)信息化管理平臺(tái)，優(yōu)化管理流程是提升成本控制能力的基礎(chǔ)；而加大內(nèi)部人才培養(yǎng)體系，優(yōu)化激勵(lì)機(jī)制則是發(fā)展的根本所在。

　　憑借囤一塊地就坐收高利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，只有那些通過(guò)精細(xì)化管理，提高資源運(yùn)作能力，真正為購(gòu)房者創(chuàng)造價(jià)值的地產(chǎn)企業(yè)方可成為未來(lái)的成功者。

　　2009年初的市場(chǎng)小幅回暖只是嚴(yán)冬中吹過(guò)的一縷暖風(fēng)，無(wú)法讓我們松下緊繃的神經(jīng)。然而地產(chǎn)熊市不僅給我們帶了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，同時(shí)也為行業(yè)的管理提升提供了推動(dòng)力。“精細(xì)化管理”將是在市場(chǎng)血與火的考驗(yàn)之下，幸存者與成功者通過(guò)管理試驗(yàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勝利后形成的自然積淀。

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