房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略

  培訓(xùn)講師:樊劍英

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樊劍英簡(jiǎn)介國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)學(xué)院講師中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師中國(guó)稅網(wǎng)特約研究員中國(guó)稅網(wǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目總監(jiān)中國(guó)稅務(wù)報(bào)特約撰稿人資深財(cái)稅管理專(zhuān)家天和智庫(kù)(北京)經(jīng)濟(jì)研究所專(zhuān)家委員會(huì)委員上海德中安稅務(wù)師事務(wù)所項(xiàng)目總監(jiān)中稅咨詢(xún)北京辦公室高級(jí)合伙人中國(guó)民主同盟盟 詳細(xì)>>

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房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略詳細(xì)內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略

一、 思考:為嘛要營(yíng)改增?建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng):本是同根生,相煎何太急?

樊劍英稅友匯問(wèn)題:請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同,園林公司有苗木基地生產(chǎn),既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷(xiāo)售,但簽訂合同分別注明苗木銷(xiāo)售總價(jià)金額,開(kāi)具苗木貨物發(fā)票,涉及工程勞務(wù)的開(kāi)具建安發(fā)票總價(jià),這樣行嗎?請(qǐng)老師幫著解答。

二、 思考:營(yíng)改增試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增?

三、 思考:建筑業(yè)核算的范圍是什么?

四、 思考:建筑業(yè)營(yíng)改增的基本政策是什么?

1. 《細(xì)則》第十六條:除本細(xì)則第七條規(guī)定外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

2. 《條例》第五條第三項(xiàng):納稅人將建筑工程分包給其他單位的,以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。

五、 思考:建筑企業(yè)施工主體與納稅主體一致否?

1. 什么是轉(zhuǎn)包?

2. 什么是違法分包?

3. 什么算借用資質(zhì)?

4. 什么是勞務(wù)分包?

5. 什么是內(nèi)部承包?


六、 思考:建筑業(yè)新老項(xiàng)目如何過(guò)渡?如何計(jì)算增值稅?

1. 在執(zhí)行過(guò)程中的合同如何過(guò)渡?

2. 已預(yù)收工程款并預(yù)交營(yíng)業(yè)稅的項(xiàng)目如何過(guò)渡?

3. 決算滯后造成的收入滯后(成本已發(fā)生)如何過(guò)渡?

4. 營(yíng)改增政策過(guò)渡問(wèn)題——如何確定新老項(xiàng)目?

七、 思考:營(yíng)改增后掛靠會(huì)怎樣?

1. 必須申請(qǐng)認(rèn)定一般納稅人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

2. 掛靠經(jīng)營(yíng)大部分成本進(jìn)項(xiàng)稅額難扣除

3. 虛開(kāi)發(fā)票行為的罪與罰

行為人有以下四種行為之一的,即構(gòu)成虛開(kāi)發(fā)票的行為:

1) 為他人開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票;

2) 為自己開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票;

3) 讓他人為自己開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票;

4) 介紹他人開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。

八、 思考:營(yíng)改增過(guò)渡階段賬務(wù)如何調(diào)整?

九、 思考:房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增面對(duì)的若干問(wèn)題及猜想有無(wú)道理?

1. **稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過(guò)渡等安排,改革試點(diǎn)行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。對(duì)現(xiàn)行征收增值稅的行業(yè)而言,由于向試點(diǎn)納稅人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以得到抵扣,稅負(fù)也將相應(yīng)下降。

2. 減稅不一定實(shí)現(xiàn)在營(yíng)改增的企業(yè),但是對(duì)于下游購(gòu)買(mǎi)服務(wù)勞務(wù)的增值稅企業(yè),是負(fù)擔(dān)下降的,所以會(huì)引來(lái)一輪新的價(jià)格調(diào)整,分享其中利益

3. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入可以分解嗎?

4. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)納稅地稅是哪里?

5. 銷(xiāo)售款之外收取的利息、違約金、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)怎么辦?

6. 施工方逾期交付工程,支付利息、退款、違約金,增值稅如何處理?

7. 客戶(hù)逾期付款,向其收取的利息或違約金,增值稅如何處理?

8. 在進(jìn)行工程在建預(yù)收款,收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后,該工程所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣(在沒(méi)有后續(xù)銷(xiāo)項(xiàng)稅的情況下)?

9. 銷(xiāo)售有房子的公司是否繳納增值稅?

10. 以土地使用權(quán)、商品房投資設(shè)立新公司是否繳納增值稅?

11. 銷(xiāo)售地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車(chē)位、車(chē)庫(kù)是否繳納增值稅?

12. 二手房轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅?

13. 投資商鋪、寫(xiě)字樓用來(lái)出租會(huì)遭遇什么障礙?

14. 自建辦公樓使用可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?

十、 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后材料采購(gòu)還要不要貨比三家?

十一、 房地產(chǎn)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營(yíng)改增后如何改變?

十二、 現(xiàn)行有效的稅率及征收率有多少?

十三、 既然營(yíng)改增,什么票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額呢?

1. 猜想1:成本都能取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票?

2. 猜想2:商品混凝土等材料增加稅負(fù)

3. 猜想3:建筑勞務(wù)費(fèi)增加稅負(fù)

4. 猜想4:轉(zhuǎn)包或分包給個(gè)人取得發(fā)票能否扣除

5. 猜想5:材料都可以抵扣17%?

6. 猜想6:發(fā)票的收集和認(rèn)證容易嗎?

7. 猜想7:“甲供材料”誰(shuí)來(lái)采購(gòu)?

8. 思考:企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)費(fèi)、工作服、勞保用品進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可否抵扣

9. 思考:房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設(shè)立庫(kù)存,設(shè)立材料收發(fā)臺(tái)賬?

10. 賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理?

11. 代開(kāi)發(fā)票抵扣多少?

十四、 營(yíng)改增后注意防范發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)

1. 要提高防范意識(shí),從思想上重視虛開(kāi)發(fā)票問(wèn)題

2. 要擇優(yōu)選取購(gòu)貨對(duì)象

3. 對(duì)供貨單位應(yīng)當(dāng)做必要的考察

4. 要盡量**銀行賬戶(hù)支付貨款

5. 要求開(kāi)票方提供有關(guān)資料,落實(shí)內(nèi)容的一致性和合法性

6. 對(duì)有疑點(diǎn)的發(fā)票,要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)求助、查證

十五、 思考:房地產(chǎn)有哪些專(zhuān)屬進(jìn)項(xiàng)稅額?

十六、 思考:營(yíng)改增后不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的有哪些情形?

十七、 思考:房地產(chǎn)融資租賃有木有?

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知文號(hào):財(cái)稅〔2012〕82號(hào)發(fā)布日期:2012-12-16

對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù),承受承租人房屋、土地權(quán)屬的,照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿(mǎn),承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的,免征契稅。

十八、 思考:建筑、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后身份不能選擇?

1. 可申請(qǐng)認(rèn)定一般納稅人

2. 可選擇認(rèn)定一般納稅人

3. 不得認(rèn)定一般納稅人

十九、 思考:BOTBT項(xiàng)目是否視同銷(xiāo)售繳納增值稅?

二十、 思考:建筑、房地產(chǎn)營(yíng)改增無(wú)法回避的一個(gè)思考——稅率可否選擇?

二十一、 思考:您有境外付匯嗎?如何扣繳稅款?

二十二、 思考:如何從增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間看建筑房地產(chǎn)營(yíng)改增?

新正建筑公司2016年承攬?zhí)焐椒康禺a(chǎn)公司商品房工程5000萬(wàn)元。2016年1月預(yù)收工程款2000萬(wàn)元;2016年6月預(yù)收工程款2000萬(wàn)元;2016年10月結(jié)算工程款1000萬(wàn)元;2016年11月結(jié)算清分包工程款、材料款。如何計(jì)算繳納增值稅?

二十三、 思考:營(yíng)改增后存量資產(chǎn)該如何處理?


 

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前言:1.思考:為嘛要營(yíng)改增?營(yíng)業(yè)稅和增值稅有啥區(qū)別?營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收了哪些稅?如何理解結(jié)構(gòu)性減稅?2.建筑業(yè)營(yíng)改增的難點(diǎn)在哪里?3.思考:營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有何影響?對(duì)經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資金管理、財(cái)務(wù)指標(biāo)及績(jī)效評(píng)價(jià)有何影響?對(duì)于財(cái)務(wù)提出什么要求?4.思考:營(yíng)改增前我們能做哪些準(zhǔn)備?5.試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增?2015年8月1日、10月1日、12月1日?部分

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