房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算深度解析及案例精講
培訓(xùn)講師：樊劍英
講師背景：
樊劍英簡(jiǎn)介國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)學(xué)院講師中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師中國(guó)稅網(wǎng)特約研究員中國(guó)稅網(wǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目總監(jiān)中國(guó)稅務(wù)報(bào)特約撰稿人資深財(cái)稅管理專(zhuān)家天和智庫(kù)（北京）經(jīng)濟(jì)研究所專(zhuān)家委員會(huì)委員上海德中安稅務(wù)師事務(wù)所項(xiàng)目總監(jiān)中稅咨詢(xún)北京辦公室高級(jí)合伙人中國(guó)民主同盟盟 詳細(xì)>>
房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算深度解析及案例精講詳細(xì)內(nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算深度解析及案例精講
**模塊土地增值稅的賬務(wù)處理
² 年終結(jié)賬如何計(jì)提土地增值稅？計(jì)提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎？
² 計(jì)提的土地增值稅能否稅前扣除？
² 清算補(bǔ)繳的稅款能否稅前扣除？補(bǔ)繳稅款形成的虧損如何處理？
² 清算所退稅款如何處理？
² 合作建房如何計(jì)算土地增值稅？
ž 合作開(kāi)發(fā)應(yīng)具備什么必要條件？
ž 合作開(kāi)發(fā)稅務(wù)如何處理？
ž 合作開(kāi)發(fā)主體如何確定？
ž 合作建房分房后銷(xiāo)售如何征稅？
ž 偽合作開(kāi)發(fā)形式有哪些？
第二模塊 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策
² 如何確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資主體？
² 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)如何確定清算項(xiàng)目和清算單位？
² 小產(chǎn)權(quán)房征收土地增值稅嗎？
² 未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)是否征收土地增值稅？
² 土地增值稅清算產(chǎn)品類(lèi)型二分三分還是四分？可否合并清算？
² 土地增值稅清算預(yù)征率是多少？核定征收率是多少？哪個(gè)更合算？
² 什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅？規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？
² 以商業(yè)、工業(yè)、寫(xiě)字樓立項(xiàng)，但以住宅形式出售的商住樓該如何清算？
² 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何運(yùn)用定價(jià)策略？?jī)r(jià)格越高利潤(rùn)會(huì)越高？
² 地下車(chē)庫(kù)歸屬于住宅還是非住宅？是銷(xiāo)售還是出租？
² 政府返還款可有納稅籌劃空間？
第三模塊 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的清算分配
² 車(chē)庫(kù)、車(chē)位要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>
² 成本分?jǐn)偡椒ㄓ卸嗌俜N？你可能用哪個(gè)？
² 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？
² 層高系數(shù)法適用上有哪些限制？
² 為什么很好的清算方案未被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可？
第四模塊 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地成本的清算扣除
² 土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？
² 置換土地如何確定計(jì)稅基礎(chǔ)？
² 拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？
² 毛地出讓—先拿地后拆遷怎么清算？
² 取得凈地所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開(kāi)發(fā)成本扣除？
² 怎么理解納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目不交營(yíng)業(yè)稅土地增值稅政策？
² 購(gòu)置土地環(huán)節(jié)支付的“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”傭金是否可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除？
² 以土地投資如何會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理？
² 土地閑置費(fèi)企業(yè)所得稅和土地增值稅處理有何區(qū)別？
² 收購(gòu)目標(biāo)公司間接取得土地稅收有何問(wèn)題？
² 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？
² 合并方式取得土地如何納稅處理？
² 分立方式取得土地稅收問(wèn)題分析
第五模塊土地增值稅清算扣除項(xiàng)目金額（成本）如何確定？
² 項(xiàng)目規(guī)劃外所承建設(shè)施的支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？
² 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？
² 轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程，可否差額納稅？
² 購(gòu)買(mǎi)在建工程再轉(zhuǎn)讓可否差額納稅？
² 購(gòu)買(mǎi)半拉子工程開(kāi)發(fā)形成產(chǎn)品再轉(zhuǎn)讓如何納稅？
² 建安成本可隨意虛增嗎？
² 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？
² 裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
² 售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
² 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？？
² 工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？
² 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付賬款可否計(jì)入土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本扣除？
² 捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
第六模塊 土地增值稅清算開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除？
² 土地增值稅清算開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除？
² 委托貸款利息支出屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎？
² 房地產(chǎn)企業(yè)所支付的銀行顧問(wèn)費(fèi)是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？
² 房地產(chǎn)企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的5%計(jì)算還是按照扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)的10%計(jì)算？
第七模塊土地增值稅清算可否二次清算？
² 清算后再銷(xiāo)售房產(chǎn)稅率如何確定？
² 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
• 清算后取得發(fā)票咋辦？
• 清算后又賣(mài)房咋辦？
第八模塊土地增值稅清算收入如何確定？
² 土地增值稅收入如何確定？
第九模塊房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷(xiāo)階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)及納稅籌劃
² 房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷(xiāo)虧損能否退稅？有多大可能性？
² 房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷(xiāo)所得是否要全部繳納所得稅？
² 房地產(chǎn)項(xiàng)目注銷(xiāo)股東收回土地或房產(chǎn)是否繳納營(yíng)業(yè)稅？
第十模塊 異想天開(kāi)——房地產(chǎn)營(yíng)改增的猜想
第十一模塊 學(xué)員互動(dòng)交流、講師現(xiàn)場(chǎng)疑難解答！
樊劍英老師的其它課程
走進(jìn)2016房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增政策深度解析與未來(lái)財(cái)稅規(guī)劃提示：本課程將結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)實(shí)務(wù)深刻解讀營(yíng)改增政策前言：李克強(qiáng)總理在作2016年政府工作報(bào)告時(shí)提出，2016年全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。這真是猴年來(lái)了，馬月也不遠(yuǎn)了?！?
講師：樊劍英詳情
時(shí)間主講內(nèi)容天上午9:00-12:00下午13:30-17:00第二天上午8:30-12:00下午13:30-16:30部分房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增納稅準(zhǔn)備一、營(yíng)改增政策的解讀與實(shí)踐1.我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革2.營(yíng)改增試點(diǎn)的進(jìn)展及總體規(guī)劃3.為什么要營(yíng)改增？營(yíng)業(yè)稅有何弊端？營(yíng)改增改革的基本指導(dǎo)思想4.納稅人和扣繳義務(wù)人的認(rèn)定5.增值稅的一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅
講師：樊劍英詳情
一、思考：為嘛要營(yíng)改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng)：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷(xiāo)售，但簽訂合同分別注明苗木銷(xiāo)售總價(jià)金額，開(kāi)具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開(kāi)具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請(qǐng)老師幫著解答。二、思考：營(yíng)改增試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增？三、思考：建筑
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模塊1：建筑業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略一、思考：為嘛要營(yíng)改增？建筑業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng)：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷(xiāo)售，但簽訂合同分別注明苗木銷(xiāo)售總價(jià)金額，開(kāi)具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開(kāi)具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請(qǐng)老師幫著解答。二、思考：營(yíng)改增試點(diǎn)的步伐——我們什
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【課程大綱】部分房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問(wèn)題？1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增納稅模式和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策有哪些不同？還會(huì)差額納稅嗎？2.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤(rùn)有何影響？如何評(píng)價(jià)稅負(fù)變化？3.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會(huì)如何變化？4.營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無(wú)變化？對(duì)于工程款結(jié)算有無(wú)影響？營(yíng)改增對(duì)
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部分房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問(wèn)題？1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增納稅模式和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策有哪些不同？還會(huì)差額納稅嗎？2.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤(rùn)有何影響？如何評(píng)價(jià)稅負(fù)變化？3.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會(huì)如何變化？4.營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無(wú)變化？對(duì)于工程款結(jié)算有無(wú)影響？營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)
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部分財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)學(xué)基本知識(shí)。一、財(cái)務(wù)工作在企業(yè)中的作用二、財(cái)務(wù)工作的基本內(nèi)容三、投資管理及技巧四、融資管理及融資方法五、如何快速讀懂財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及分析。六、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)分配表七、各報(bào)表的作用、結(jié)構(gòu)和編制八、各報(bào)表的閱讀技巧九、如何分析財(cái)務(wù)報(bào)表十、各報(bào)表的基本分析方法十一、報(bào)表披露對(duì)象及影響第二部分預(yù)算與合同管理十二、了解編制預(yù)算的組
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前言：1.思考：為嘛要營(yíng)改增？營(yíng)業(yè)稅和增值稅有啥區(qū)別？營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收了哪些稅？如何理解結(jié)構(gòu)性減稅？2.建筑業(yè)營(yíng)改增的難點(diǎn)在哪里？3.思考：營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有何影響？對(duì)經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資金管理、財(cái)務(wù)指標(biāo)及績(jī)效評(píng)價(jià)有何影響？對(duì)于財(cái)務(wù)提出什么要求？4.思考：營(yíng)改增前我們能做哪些準(zhǔn)備？5.試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增？2015年8月1日、10月1日、12月1日？部分
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模塊房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算技巧1.企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無(wú)區(qū)別？2.成本核算的一般路徑有何順序？3.成本核算對(duì)象與企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目輔助核算之間有無(wú)聯(lián)系？4.成本對(duì)象如何確定？如何編制成本對(duì)象確定報(bào)告？5.共同成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?？有哪些原則？6.企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分?jǐn)傇瓌t一致嗎？7.商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理
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模塊1：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略一、思考：為嘛要營(yíng)改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng)：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷(xiāo)售，但簽訂合同分別注明苗木銷(xiāo)售總價(jià)金額，開(kāi)具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開(kāi)具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請(qǐng)老師幫著解答。二、思考：營(yíng)改增
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