營運期-贏在招調-如何通過創(chuàng)新招調實現(xiàn)營運期高收益

贏在招調！商業(yè)地產營運期招調秘笈
如何通過創(chuàng)新招調實現(xiàn)營運期高收益？
課程背景
市場供應：
2016?年全年，全國開業(yè)?3.5?萬平方米以上的大型商業(yè)項目?465?個，其中?10?萬
平方米以上的大型購物中心約?100?多個。
到?2016?年底，中國已開業(yè)?3.5?萬平方米以上的大型商業(yè)項目超過?4000?家，
十年后預計達?10000?家，商業(yè)總體量?4319.35?萬平方米，數(shù)量比?2015?年增
長?32.10%.
2017?年預計開業(yè)?970?個，數(shù)量比?2016?年增長?108.60%.
市場需求：
快時尚、大型超市、連鎖餐飲、奢侈品四大類的開店布局有?48%在一線城市，
二三四線城市加總起來拼搶剩余?52%的開店指標。
困境：
商業(yè)地產市場供應出現(xiàn)結構性飽和，連鎖品牌拓展過于傾斜一線城市，供需嚴重
失衡下的商業(yè)地產招商困境！
如何破？
中國商業(yè)地產從藍海到紅海，僅僅用了不到?5?年的時間。中國商業(yè)地產的“難”，
難在概念還沒有理清、技術還沒有純青、管理還沒有成熟，電商就洶涌而至、對
手就扎堆來襲?！扒叭说慕涷?，我們的階梯。”一方面，先行的知名商業(yè)地產公
司已經積累了大量寶貴的經驗和教訓，可以“拿來主義”；另一方面，經歷籌備
期、開業(yè)期的項目商管團隊經過從?0?到?1?的破冰，已經有了實戰(zhàn)心得和感悟。
但是，可能理念偏于保守、章法不甚清晰、技術略微生澀。當下，本課程想要教
給大家的就是：
認清形勢、刷新概念、找到機會、學習創(chuàng)新、提升收益！
?課程收益
幫助學員認清形勢、刷新概念、升級認知、尋找機會，
幫助學員學會制定商業(yè)地產核心經營策略的方法
幫助學員掌握創(chuàng)新招調、提升收益的實戰(zhàn)思路和工具
課程內容以實戰(zhàn)、實用為重，案例詳實、有趣、有料，干貨滿滿。
適合人群
商業(yè)管理公司、資產管理公司的董事長、總經理、招商營運副總、招商部經理、
營運部經理等。
課程大綱
第一部分?新概念——十大概念升級【價值：擴格局、認知升級】1、商業(yè)地產
2、城市綜合體
3、購物中心
4、金融產品
5、資產管理
6、商業(yè)模式
7、招商調整
8、營運企劃
9、財務指標
10、發(fā)展階段
第二部分、新機會——十大利好商機【價值：開眼界，創(chuàng)新招商】
1、90?后、00?后消費崛起
2、中產階級消費升級
3、從空間型消費走向時間型消費
4、新業(yè)態(tài)，新定位
5、線上大咖，線下開店
6、網商搭建實體平臺
7、實體零售品牌靠高效率參與國際競爭
8、網紅電商成為實體的營銷新渠道
9、從聯(lián)合辦公到共享際
10、新零售-超級物種?VS?盒馬鮮生
第三部分?新策略【重要】
經營策略是定位（戰(zhàn)略）制定后的戰(zhàn)術執(zhí)行、資源配襯，?指導各部門統(tǒng)合增效。
1、三年規(guī)劃
2、大事記
3、優(yōu)劣勢
4、廣場定位
5、招商調整
6、營銷企劃
7、經營目標
第四部分?新招調-合同期內【重要】
1、主動調整的?4?種類型
2、被動調整的?4?種類型
3、籌備期招商與營運期招商?5?大差異
4、合同期內招調業(yè)務要求：
9?大陷阱、4?大原則、5?大要點
5、合同期內招調管理要求
6、合同期內招調流程：6?步定局
7、合同期內招調制度：3?大紀律
【獨家案例：如何創(chuàng)新招調大面積冷區(qū)商鋪？?】
第五部分?新招調-合同到期【重要】
一、廣場定位分析
1、需求結構調研和分
（1）城市消費水平
（2）區(qū)域人口結構
（3）項目周邊交通
2、供給結構分析
3、定位合理性判斷
二、廣場經營分析
1、業(yè)態(tài)、品類組合方面
（1）主力店組合
（2）各業(yè)態(tài)貢獻
（3）各業(yè)態(tài)經營壓力
2、品牌方面
3、品牌布局及功能分區(qū)方面
（1）品牌布局
（2）水平動線
（3）垂直動線
三、調整方案及租金提升方案?【重要】
1、影響租金的因素：
2、租金提升空間判斷?“三步法”
第一步：歷史租費收繳率；
第二步：通過合理租售比區(qū)間推導理想租金增長值區(qū)間
第三步：調研當?shù)仄骄饨鹚?，修正確定最終租金增長值
3、合同到期調整的實戰(zhàn)演繹（重要）
【獨家案例：某廣場租賃決策到期評審報告、調整方案、最終落位、調整前后收
益對比，以終為始，完整演繹合同到期調整的思路、流程和方法。】
四、租決到期調整十大難點和解決方案【重要】
1、如何在大面積調整中實現(xiàn)新老品牌無縫銜接，不出現(xiàn)空鋪和租金空窗？
2、租金標準制定原則：價格究竟是“以鋪定價“還是“以牌定價”？合同期如
何合理設定？
3、?部分重點品牌確實無法達到租金標準的情況下，要品牌還是要租金？
4、個別有重大意義的主動招商品牌在談判過程中卡殼，怎么辦？
5、工程條件無法滿足品牌的個性化需求怎么辦？
6、租決調整已進入二裝管控階段，意向品牌突然掉鋪，怎么辦？
7、租決到期大面積調整時，廣場既要為新商戶提供足夠好的裝修條件、又要為
老商戶提供正常的營業(yè)條件，如何兼顧？
8、如何策劃實施新招調品牌開業(yè)亮相大型企劃推廣活動？
9、如何提高新品牌存活率？
10、任務重、時間趕、人手緊，招商團隊如何高效組織？

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