新環(huán)境下土增清算實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

時(shí)間地點(diǎn)：2024年9月26-27日.長(zhǎng)沙 

【課程背景】

“兩會(huì)”樓市問(wèn)題聚焦、4.30中央政治局會(huì)議重磅定調(diào)、二十屆三中全會(huì)租購(gòu)并舉、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，“黑鐵時(shí)代”下地產(chǎn)企業(yè)如何撥開(kāi)迷霧、殺出一條血路？

拿地模式的改變、“補(bǔ)貼” “換新購(gòu)” “以舊換新”新模式的出現(xiàn)、破產(chǎn)并購(gòu)重組成為常態(tài)……地產(chǎn)財(cái)務(wù)如何進(jìn)行正確的財(cái)稅處理，把控稅收風(fēng)險(xiǎn)并謀劃降負(fù)是必須面對(duì)的問(wèn)題，原先的財(cái)稅知識(shí)不足以支撐現(xiàn)有的新問(wèn)題，急需學(xué)習(xí)“補(bǔ)血”

經(jīng)濟(jì)低迷、財(cái)政緊張，應(yīng)收盡收、顆粒歸倉(cāng)成為目征收常態(tài)，作為地方收入重要來(lái)源的土地增值稅自然首當(dāng)其沖，清算來(lái)勢(shì)洶洶，如何恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)行土增成本費(fèi)用的劃分、核算，合理確認(rèn)土增收入，正確的進(jìn)行土增清算并防控金稅預(yù)警、秋后算賬，度過(guò)“清算劫”，是財(cái)稅人員不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)。

取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)又是一記重錘，對(duì)土增清算產(chǎn)生何種影響？我們?nèi)绾翁幚恚?/p>

兩高的《關(guān)于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》橫空出世和警稅合成作戰(zhàn)中心遍地開(kāi)花，企業(yè)和財(cái)稅人員刑事風(fēng)險(xiǎn)劇增？如何在“人在江湖、身不由己”情況下獨(dú)善其身，遠(yuǎn)離刑事處罰，是目前頭等大事

新公司法、新注冊(cè)資本登記管理制度、新發(fā)票實(shí)施細(xì)則實(shí)施帶來(lái)哪些財(cái)稅法問(wèn)題？有哪些值得我們關(guān)注的雷區(qū)？如何應(yīng)對(duì)防控風(fēng)險(xiǎn)？如何提前布局、未雨綢繆？

【時(shí)間地點(diǎn)】2024年9月26-27日·長(zhǎng)沙（周四周五）（具體地點(diǎn)開(kāi)課前一周發(fā)送報(bào)到通知）

【培訓(xùn)費(fèi)用】4800元/人，（費(fèi)用包含講師費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、茶歇、印刷費(fèi)、咨詢費(fèi)等；午餐自理。）

【課程收益】

【打基礎(chǔ)】掌握開(kāi)發(fā)成本核算分?jǐn)偱c土增清算實(shí)操處理

【防風(fēng)險(xiǎn)】預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)+稽查風(fēng)險(xiǎn)+刑事風(fēng)險(xiǎn)+證據(jù)鏈風(fēng)險(xiǎn)

【善規(guī)劃】理清業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，不同模式下合理規(guī)劃、科學(xué)清算

【巧落地】實(shí)操案例剖析+歸納總結(jié)形成工具+舉一反三靈活運(yùn)用

【展未來(lái)】了解大勢(shì)、防控布局、財(cái)稅提前謀劃

【課程對(duì)象】

董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、財(cái)稅分管老總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、高級(jí)稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)稅工作人員等

【講師簡(jiǎn)介】

李國(guó)華：注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師、資產(chǎn)評(píng)估師、全國(guó)管理咨詢師；北京財(cái)稅研究院研究員；中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院、河北財(cái)經(jīng)學(xué)院等院校特聘講師；我司首席稅務(wù)咨詢師、著名實(shí)戰(zhàn)派稅務(wù)專家。

【課程大綱】

第一部分：知己知彼百戰(zhàn)不殆——新環(huán)境、新手段、新挑戰(zhàn)、新應(yīng)對(duì)

一、 兩高最新司法解釋+警稅合成作戰(zhàn)中心—刑事風(fēng)險(xiǎn)加劇，如何規(guī)避？

1. 逃稅罪和偷稅罪——傻傻分不清楚

2. “財(cái)稅常規(guī)操作”入刑，財(cái)稅人員何去何從？

3. 無(wú)票支出未做納稅調(diào)整是否屬于逃稅罪？

4. 未做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出而多抵是否存在刑事風(fēng)險(xiǎn)？

5. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓漏繳超過(guò)5年稅務(wù)機(jī)關(guān)還有權(quán)追繳嗎？

6. 企業(yè)主動(dòng)補(bǔ)正申報(bào)納稅后是否構(gòu)成偷稅？

7. 異地虛開(kāi)、變票虛開(kāi)劍指何方及風(fēng)險(xiǎn)管控

8. 遠(yuǎn)離刑事風(fēng)險(xiǎn)的3大途徑？

二、 新公司法、新注冊(cè)資本登記管理制度帶來(lái)的財(cái)稅焦點(diǎn)及防控謀劃布局

1. 股東認(rèn)繳出資期限最長(zhǎng)5年對(duì)公司架構(gòu)布局影響

2. 減資、撤資、增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、注銷財(cái)稅法風(fēng)險(xiǎn)多多、籌劃多多

3. 定向分紅被稅務(wù)認(rèn)可的核心點(diǎn)是什么？

4. 放寬一人有限責(zé)任公司設(shè)立限制的“喜與憂”

5. 豎向與橫向法人人格的否定制度帶來(lái)哪些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)？

6. 合理的商業(yè)目的——稅收謀劃和稽查的核心

三、 新發(fā)票實(shí)施細(xì)則財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及防控策略

1. 新發(fā)票實(shí)施細(xì)則有哪些變化？帶來(lái)哪些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)？如何管控和謀劃？

2. 數(shù)電票和新實(shí)施細(xì)則的“曖昧”關(guān)系及稽查重點(diǎn)的變化

3. 異常增值稅扣稅憑證必須做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出嗎？轉(zhuǎn)出后還能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅嗎？

4. 異常憑證能否在所得稅和土增前扣除？有哪些處理技巧？

四、 二十屆三中全會(huì)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防范及謀劃布局

1. 會(huì)租購(gòu)并舉、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式下如何未雨綢繆？

2. “補(bǔ)貼”、“換新購(gòu)”、“以舊換新”新模式，如何財(cái)稅應(yīng)對(duì)？

3. 如何應(yīng)對(duì)消化存量和優(yōu)化增量住房？如何把控財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)？

4. 優(yōu)化和完善供應(yīng)體系，財(cái)稅如何給上“高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)”的步伐？

5. 房地產(chǎn)從增量拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)向存量帶動(dòng)為主，房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特征更加明顯，財(cái)稅如何適應(yīng)新模式？

6. 推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)地產(chǎn)的影響和謀劃

7. “該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組”信號(hào)下財(cái)稅如何應(yīng)對(duì)和謀劃

8. 預(yù)征率和計(jì)稅毛利率高，多預(yù)繳稅金問(wèn)題突出能否化解？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)劃？

9. 并購(gòu)重組成為常態(tài)——優(yōu)惠多多、風(fēng)險(xiǎn)多多

10. 破產(chǎn)重整實(shí)操流程及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

五、 新稽查環(huán)境和新手段

第二部分：運(yùn)籌帷幄、全面布局——土增清算實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

一、 土增清算條件和清算單位涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

1. “可清算”和“必清算”涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

2. 清算單位確定及處理技巧

3. 清算單位是否等成本核算對(duì)象

4. 清算申請(qǐng)與受理

5. 普通、非普通、其他如何劃分？取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)影響？

6. 車庫(kù)、閣樓等到底算哪類？

二、 土增清算收入實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

1. 實(shí)物收入及其他收入范圍及填寫實(shí)操

2. 視同銷售收入范圍及填寫實(shí)操

3. 非直接銷售收入的確定方法和順序

4. 土增清算收入范圍及風(fēng)險(xiǎn)把控

5. 更名費(fèi)是否計(jì)征土地增值稅？

6. 違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅？

7. 土增收入是否為賬上記載的收入？

8. 代收費(fèi)用是否作為土地增值稅收入？

9. 低價(jià)房涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控及應(yīng)對(duì)策略？

10. 政府限定回遷房?jī)r(jià)格如何確認(rèn)收入額？

11. 土增收入稽查審核要點(diǎn)

12. 房地產(chǎn)抵債涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

13. 精裝房銷售涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

14. 賣房送家電等營(yíng)銷措施涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

15. 在建工程整體轉(zhuǎn)讓涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

16. 房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)財(cái)稅要點(diǎn)把控及籌劃

三、 土增扣除項(xiàng)目金額實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

(一) 取得土地使用權(quán)所支付的金額實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

1. 地價(jià)款稽查審核關(guān)注8個(gè)要點(diǎn)

2. 拿地形式和稅前列支要求

3. 土地成本分?jǐn)傆性瓌t及處理技巧

4. 逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)等是否可以扣除？

5. 母公司拿地子公司運(yùn)營(yíng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

6. 參加土地競(jìng)拍時(shí)支付的傭金等費(fèi)用可否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？

7. “紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除

8. 政府返還資金涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

(二) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

1. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5大稽查審核要點(diǎn)

2. 拆遷安置涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

3. 拆遷安裝費(fèi)、市政配套費(fèi)等是否繳納契稅

4. 排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

(三) 前期工程費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及稅收合規(guī)化管理

(四) 建筑安裝工程費(fèi)實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

1. 建安費(fèi)用稽查審核要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)技巧

2. 無(wú)法取得發(fā)票如何巧妙處理？

3. 施工現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)常見(jiàn)誤區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)管控

4. “甲供工程”業(yè)務(wù)重復(fù)扣除風(fēng)險(xiǎn)管控

5. “硬裝”和“軟裝”區(qū)別及土增前扣除技巧

6. 營(yíng)銷涉稅建造費(fèi)財(cái)稅處理差異及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

7. 質(zhì)保金涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

8. 開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偡椒吧娑愄幚砑记?/p>

9. 商住一體樓成本費(fèi)用劃分技巧

10. 關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)管控及謀劃策略

11. 虛增成本常見(jiàn)的套路及規(guī)劃策略

12. 不可忽視的工程定額和預(yù)決算

(五) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

1. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)稽查審核要點(diǎn)

2. 園林綠化工程風(fēng)險(xiǎn)管控及處理技巧

3. 公共配套設(shè)施費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控

4. 紅線外道路綠化等費(fèi)用能否計(jì)入基礎(chǔ)或配套設(shè)施？

(六) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

1. 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用稽查審核要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略

2. 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的區(qū)分及處理技巧

3. 前期物業(yè)費(fèi)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

4. 遮光補(bǔ)償費(fèi)能否在土增前扣除？

5. 會(huì)計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，土增不認(rèn)可的項(xiàng)目有哪些？

(七) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用填寫實(shí)操及處理技巧

1. 開(kāi)發(fā)費(fèi)用稽查審核要點(diǎn)

2. 金融機(jī)構(gòu)融資土增扣除涉稅要點(diǎn)把控

3. 非金融機(jī)構(gòu)增扣除涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

4. 民間融資新政剖析及風(fēng)險(xiǎn)把控

5. 股東貸款企業(yè)使用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及優(yōu)化策略

6. 資金池運(yùn)作模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

7. 統(tǒng)借統(tǒng)還涉稅風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)把控及優(yōu)化策略

8. 融資費(fèi)用如何在土增前扣除最大化？

(八) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金實(shí)操及稅收合規(guī)化管理

1. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金稽查審核要點(diǎn)

2. “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是否等于“稅金及附加”？

3. 售房繳納的印花稅能否在土增前扣除？

4. 不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以扣除？

5. 稅金在土增前扣除技巧

(九) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目稽查審核要點(diǎn)及稅收合規(guī)化管理

(十) 代收費(fèi)用稽查審核要點(diǎn)及稅收合規(guī)化管理

四、 土增計(jì)算申報(bào)案例實(shí)操及稽查風(fēng)險(xiǎn)管控

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