商業(yè)綜合體規(guī)劃設計核心價值挖掘與盈利模式指引下的設計趨勢解析

**部分 商業(yè)地產(chǎn)概述

引言

目前商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與政策背景介紹：

商業(yè)地產(chǎn)的危局與機會

商業(yè)地產(chǎn)的基本知識：

1.1商業(yè)地產(chǎn)的歷史

1.1.1西方商業(yè)史

1.1.2 我國歷史上關于市場的概念

1.1.3 我國商業(yè)的發(fā)展

1.2商業(yè)地產(chǎn)的概念

  1.2.1概念 ：商業(yè)與地產(chǎn)

  1.2.2商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的三大不同點：

1）價值層面的差異

2）開發(fā)程序不同

3）后期管理不同

  1.2.3商業(yè)地產(chǎn)的價值、本質及特質 

1.3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與機遇

  1.3.1不同戰(zhàn)略下的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃

    1）標桿背后——以華潤為例

    2）獨盡天時——以寶龍、萬達為例

    3）魔方玩家——以凱德為例

    4）劍走偏鋒——以綠地為例

    5）一招鮮——以水游城、中南城、吾悅廣場為例

    6）品牌商的饕餮——以月星、宜家、歐尚、蘇寧、樂購為例

    7）野百合的春天——以縣域綜合體為例

  1.3.2幾種有開發(fā)潛質的商業(yè)地產(chǎn) 

    1）中等規(guī)模的購物中心 

    2）社區(qū)商業(yè) 

    3）旅游地產(chǎn)  

    4）具有休閑功能的商業(yè)地產(chǎn) 

1.4商業(yè)地產(chǎn)的分類 

1）按規(guī)模和功能分

2）其他分類方式

    3）按經(jīng)營模式分類：只售不租 

                       只租不售

                       租售結合

自行經(jīng)營

    4）典型的商業(yè)地產(chǎn)模式

第二部分  商業(yè)規(guī)劃指導項目開發(fā)

2.1  商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 

  2.1.1與盈利模式息息相關的一對概念： 持有和銷售 

  2.1.2國內(nèi)知名地產(chǎn)產(chǎn)品與盈利模式分析：華潤、寶龍、恒隆、凱德

  2.1.3盈利模式類型匯總

    1）外資房地產(chǎn) 

    2）中資房地產(chǎn) 

    3）中資主力店 

4）信托基金類

2.1.4商業(yè)地產(chǎn)盈利模式成功案例分析

2.1.5盈利模式類型對比

2.2商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)規(guī)劃

  2.2.1為什么要提商業(yè)規(guī)劃

    1）上海典型案例介紹

2）開發(fā)商和建筑師雙方的困惑

3）常見的設計誤區(qū)

  2.2.2商業(yè)規(guī)劃的概念和重要性 

    1）商業(yè)規(guī)劃的概念

    2）商業(yè)規(guī)劃的過程

    3）商業(yè)規(guī)劃的三個層次

  2.2.3商業(yè)規(guī)劃的基本內(nèi)容 

    2.2.3.1動線規(guī)劃—說不同規(guī)模

1）外部交通 

舉例：商業(yè)綜合體和軌交的結合

2）內(nèi)部動線：

   陰線、陽線

   動線設計原則

   不同類型動線案例

   舉例：內(nèi)部交通動線設計

    3）商業(yè)項目規(guī)劃核心關注點

    2.2.3.2業(yè)態(tài)搭配與空間規(guī)劃—和mall不同

    1）業(yè)態(tài)的選擇與業(yè)態(tài)的比例

    2）業(yè)態(tài)布局的三大原則與三大規(guī)律

    3）主力店與次主力店的確定………

第三部分 商業(yè)地產(chǎn)設計趨勢

3.1商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展趨勢

  3.1.1 MALL的定位的變化

    1）社區(qū)Mall定位變化-居民區(qū).大學城…….

    2）生活Mall

  3.1.2 MALL的大小的發(fā)展

   1,2,3,6萬方的Mall的規(guī)劃布局與建筑要求的不同

  3.1.3 MALL的功能的發(fā)展 –蘇州大寧生活廣場

    以萬達的四代產(chǎn)品為例，MALL由單一購物性質發(fā)展成為娛樂、文化、餐飲等體驗性綜合性購物場所。

  3.1.4 MALL的創(chuàng)新-……

1）同質化的破局之道

2）實體商業(yè)與電商的對抗

3）體驗式消費時代來臨

——體驗式消費的構成

——體驗式消費的營造

案例介紹：法石街區(qū)

        Zaha Hadid的商業(yè)空間體驗

4）百花齊放的體驗式商業(yè)地產(chǎn)

    1 關于城市肌理-立面造型  居民區(qū).大學城…….

體驗：

    上海新天地、上海老碼頭、新加坡克拉克碼頭等

    2 關于建筑形態(tài)空間的體驗：

    上海國際客運中心、吉隆坡升喜購物中心、土耳其Kanyon等

    3 關于環(huán)境主題的體驗：

    自然、文化、藝術、主題等

3.2設計公司的選擇趨勢

    外資大型設計機構

    中資大型設計機構

    中資小型明星事務所

3.3商業(yè)地產(chǎn)設計的技術要點

  3.3.1交通設計 

     1）入口及大堂的動線

2）中庭的動線規(guī)劃

3）步行街的動線規(guī)劃

4）樓層間水平動線規(guī)劃

5）樓層間垂直動線規(guī)劃

6）地下停車場

  3.3.2功能分區(qū) 

    1）業(yè)態(tài)垂直分布方式

    2）業(yè)態(tài)水平分布方式

    3）后勤區(qū) 

  3.3.3空間設計 

商場的主要建筑設計參數(shù)

設計評審要點

空間節(jié)點設計：

1）中庭設計

2）入口廣場

3）商業(yè)廣場

4）下沉廣場

5）平臺及天橋連廊

6）屋頂空間

  3.3.4環(huán)境設計 

    1）室外環(huán)境設計

    2）照明設計

    3）標識設計

    4）細節(jié)小品設計

  3.3.5造型設計

    3.3.5.1商業(yè)建筑外部空間分析 

    3.3.5.2商業(yè)建筑外立面再認識 

    3.3.5.3商業(yè)建筑外立面設計特點 

    1）商業(yè)性

    2）城市設計協(xié)調性

    3）人文性

    3.3.5.4商業(yè)建筑外立面設計的原則 

    1）整體性原則

    2）人性化原則

    3）經(jīng)濟性原則

    3.3.5.4重點案例分析 

    3.3.5.5商業(yè)建筑外立面設計流行趨勢 

    3.3.5.6商業(yè)項目技術要求總結

第四部分  商業(yè)項目 案例介紹（選講）

4.1新加坡克拉克碼頭

4.2新鴻基項目

  上海國金中心

4.3凱德項目

  北京來福士廣場

  上海中山公園龍之夢

4.4崇邦項目

  上海大寧國際商業(yè)廣場

  上海金橋國際商業(yè)廣場

  上海嘉亭薈城市生活廣場

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