商業(yè)項目如何重新規(guī)劃定位務(wù)實課程

《大型商業(yè)地產(chǎn)項目如何重新規(guī)劃定位務(wù)實》
二天培訓(xùn)課程安排內(nèi)容
課程概要
核心內(nèi)容一、項目定位、規(guī)劃組合
　　很多項目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成為其商業(yè)元素。因此，做商業(yè)地產(chǎn)
時需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃。
制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)，要做到有的放矢，把功夫下在
做好商業(yè)規(guī)劃上。那么怎樣制定一個比較科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃？
做好商業(yè)項目的品牌規(guī)劃與組合必須要先考慮商業(yè)項目的定位，這是商業(yè)項目策劃的
開始，它決定和影響著項目的規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營管理、商品定價、
服務(wù)管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業(yè)項目運(yùn)作的前提和保障。
◆目標(biāo)市場定位
◆業(yè)態(tài)定位
◆功能定位
◆經(jīng)營定位
◆營銷策略定位
◆招商策略定位
◆企業(yè)形象定位

核心內(nèi)容二、商業(yè)項目、組合策略
◆產(chǎn)品線廣度與特色；
◆目標(biāo)市場之區(qū)隔方式與選擇；
◆垂直整合程度之取決
◆相對規(guī)模與規(guī)模經(jīng)濟(jì)；
◆地理涵蓋范圍；
◆競爭武器；
◆產(chǎn)品與服務(wù)的組合；
◆消費(fèi)者需求的滿足。

核心內(nèi)容三、項目定位、生存發(fā)展
◆商業(yè)項目的招商必須要符合項目定位，項目定位必須要符合區(qū)域消費(fèi)，而不是簡單地以
招來了為原則，商家考慮的是它的生存與發(fā)展；
◆招商品牌并不是越大越好，適合這個項目，適合這個區(qū)域消費(fèi)水平的品牌才是科學(xué)的招
商；
◆招商不考慮自己的產(chǎn)品設(shè)計，認(rèn)為自己的項目位置不錯，商家一定能來嗎？
◆項目在開發(fā)和招商時，更多的將目光盯在世界著名一線品牌強(qiáng)上對嗎？

核心內(nèi)容四、整體科學(xué)、調(diào)查分析
調(diào)查至少要包括市場環(huán)境的分析、商業(yè)環(huán)境的分析、消費(fèi)者的分析、投資者的分析、競
爭對手的分析、差異分析等等，因為商業(yè)地產(chǎn)的主題概念定位，功能分區(qū)的布局、樓層
布局，這些規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容，一定要通過前期的調(diào)查分析才能夠得到。
◆分析的基礎(chǔ)上，確定業(yè)態(tài)的組合、規(guī)模的估算、布局的規(guī)劃設(shè)計
◆分析要從兩個角度進(jìn)行，
1、從市場自身的角度
2、從招商資源的角度。
◆項目的重新定位須有差異性；
◆項目的重新定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性；
◆項目的重新定位要對時段劃分方面的考慮；
◆項目的重新定位要做好客源重疊分析和規(guī)劃；
◆項目的重新定位要使商品趨向全方位服務(wù)功能；
◆項目的重新定位要品形成互補(bǔ)功能；
◆項目的重新定位要結(jié)合個別形象，塑造購物中心的群體形象；
◆項目的重新定位要注重提升平效 所謂平效。

核心內(nèi)容五、定位、性能、完善、提升、管理
在功能上是這樣的，在業(yè)態(tài)互補(bǔ)也是這樣的，即使在綜合體里有零售，有購物中心
一直保持商業(yè)地產(chǎn)全面調(diào)試的運(yùn)轉(zhuǎn)模式。
◆項目的重新定位原有設(shè)計外觀非常好，但是內(nèi)部設(shè)計在細(xì)節(jié)動線上；
◆項目的重新定位推廣方式上要提升；
◆項目的重新定位就是立足于原來的基礎(chǔ)上形成一個整個業(yè)態(tài)的組合和目標(biāo)；
◆項目的重新定位能商業(yè)項目改項目變的前途；
◆項目的重新定位就是要通過準(zhǔn)確定位能改變項目的命運(yùn)；
◆項目的重新定位品牌商怎樣看；
◆項目的重新定位前的宣傳推廣；
◆項目的重新定位改造裝修形象。

核心內(nèi)容六、商業(yè)地產(chǎn)項目市場定位所應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素
◆消費(fèi)者的數(shù)量；
◆消費(fèi)者的性別、年齡結(jié)構(gòu)；
◆消費(fèi)者的職業(yè)特征；
◆消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成；
◆消費(fèi)者的收入狀況。

核心內(nèi)容七：城市綜合體項目對地段、交通、商圈的要求
商圈是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域，或者可以理解為商場經(jīng)營的影響范圍，是由消費(fèi)
者的購買行為和商場店鋪的經(jīng)營能力所決定的，一般將商圈視為以商場為中心，向四周
展開的同心圓，商圈與商場經(jīng)營活動有著極為密切的關(guān)系，無論新設(shè)或已設(shè)商場，都不
應(yīng)忽視對商目的策劃。商圈策劃是新設(shè)商場進(jìn)行合理選址的前提；
◆地段、交通、商圈的概念；
◆地段、交通、商圈的研究意義；
◆地段、交通、商圈戰(zhàn)略對于發(fā)展商業(yè)意義；
◆如何對醒目的地段、交通、商圈進(jìn)行分析。
◆現(xiàn)場考考你：看完圖以后請如何劃出主力尚圈。

核心內(nèi)容八：商業(yè)地產(chǎn)如何配比城市綜合體中各業(yè)態(tài)間的相互關(guān)聯(lián)性
對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位，可以在經(jīng)營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點是滿足市
場競
爭的需要。零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤的
經(jīng)營階段，激烈的市場競爭使任何一家商業(yè)地產(chǎn)都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)
營上均保 持競爭優(yōu)勢，這種競爭環(huán)境中，一個商業(yè)地產(chǎn)項目要在經(jīng)營上取得成功
◆商業(yè)項目自身的特點和競爭優(yōu)勢；
◆商業(yè)項目選擇市場定位；
◆商業(yè)項目如何進(jìn)行商場定位；
◆商業(yè)項目目標(biāo)市場定位；
◆商業(yè)項目功能定位；
◆商業(yè)項目經(jīng)營規(guī)模定位；
◆商業(yè)項目顧客購物疲勞度對商業(yè)規(guī)模的制約；
◆商業(yè)項目商圈購買力對單店規(guī)模的制約；
◆商業(yè)項目產(chǎn)品品種對商業(yè)規(guī)模的制約；
◆商業(yè)項目商場形象定位。

核心內(nèi)容九：商業(yè)地產(chǎn)如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模
◆商業(yè)地產(chǎn)大盤不能亂吹牛；
◆開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)大盤要有市場根據(jù)；
◆商業(yè)地產(chǎn)市場分析市場調(diào)查；
◆商業(yè)地產(chǎn)商圈的細(xì)分；
◆商業(yè)地產(chǎn)有多少住宅區(qū)就會配多大的商業(yè)項目；
◆獨立項目的商業(yè)都有那些；
◆商業(yè)地產(chǎn)購物中心與獨立商業(yè)如何銜接；
◆如何看待獨立商業(yè)的設(shè)計與發(fā)展；
◆商業(yè)地產(chǎn)大盤都應(yīng)該有那些業(yè)態(tài)。

核心內(nèi)容十：商業(yè)地產(chǎn)的前期定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃
從基本物質(zhì)滿足發(fā)展到追求意識形態(tài)上的享受。現(xiàn)代人的消費(fèi)觀發(fā)生了很大的變化。
目前國內(nèi)的商業(yè)是千店一面，同質(zhì)化程度很高，缺乏經(jīng)營文化上的個性，這是商業(yè)不景
氣的重要原因之一，從已開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目來看，也有同質(zhì)化的趨勢，因此，將商業(yè)
地產(chǎn)項目文化化是形成核心競爭優(yōu)勢的根本，通過提煉一個城市的消費(fèi)文化元素注入其
物理空間，形成有文化內(nèi)涵的人文空間。
商業(yè)項目文化核心是整合上游各業(yè)態(tài)品牌資源需要。商業(yè)項目的Shopping
Mall是集購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心，它需要整合眾多上游
中外著名品牌資源，通過觀察消費(fèi)市場，不難發(fā)現(xiàn)在消費(fèi)市場上越是有生命力、被消費(fèi)
者認(rèn)同的品牌，越有文化性，而作為品牌集合最豐富的銷售載體——Shopping
Mall自身要具備極強(qiáng)文化性，只有有文化內(nèi)涵的商業(yè)地產(chǎn)項目的Shopping
Mall才具品牌市場感染力。
商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位前期是非常重要，精確定位的好壞直接影響今后的運(yùn)營管理，商業(yè)
項目籌建之初，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鰲l件和該項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，科學(xué)地確定
該項目要做成哪種經(jīng)營業(yè)態(tài)，是做綜合性百貨商場、主題性商場、超市，還是做成百貨
與超市相結(jié)合的綜合業(yè)態(tài)，抑或是購物中心、Mall等。以此來明確商業(yè)地產(chǎn)項目今后的
經(jīng)營品類、經(jīng)營方向、管理方式、商戶的投資形式，進(jìn)而明確企業(yè)的品牌商品和招商方
向。
◆為什么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位要專業(yè)；
◆為什么商業(yè)規(guī)劃要專業(yè)；
◆為什么商業(yè)招商要專業(yè)；
◆為什么商業(yè)經(jīng)營管理要專業(yè)；
◆消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究；
◆商圈分析的內(nèi)容和步驟 ；
◆怎樣看待盈利商圈的確定及評估策略；
◆商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃與設(shè)計應(yīng)該考慮哪些因素；
◆為什么商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計要贏在起跑線；
◆為什么要準(zhǔn)確定位商業(yè)地產(chǎn)項目 。
學(xué)習(xí)案例
◆自己動手動學(xué)習(xí)做市調(diào)分析表
◆看完以上圖片，請回答以下問題
◆ 作業(yè)思考題
◆ 案例分享

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