房地產(chǎn)項目股權(quán)并購法律風(fēng)險及防范

課程收益：

1、近幾年房地產(chǎn)項目并購成功案例剖析

2、萬科、碧桂園投權(quán)并購實戰(zhàn)經(jīng)驗借鑒

3、全面總結(jié)房地產(chǎn)項目股權(quán)并購的法律風(fēng)險與疑難點

4、房地產(chǎn)企業(yè)項目并購流程深度剖析

主要內(nèi)容：

第一部分房地產(chǎn)項目股權(quán)并購主要法律風(fēng)險

一、轉(zhuǎn)讓方持有目標(biāo)公司股權(quán)的真實性和合法性

（一）公司設(shè)立合法、依法存續(xù)

（二）轉(zhuǎn)讓方和其他股東出資行為合法

（三）認(rèn)繳注冊資本已經(jīng)依法實繳

二、轉(zhuǎn)讓方是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（一）是否存在股權(quán)代持？

（二）轉(zhuǎn)讓方股東會是否做出轉(zhuǎn)讓決定（自然人股東除外）？

（三）其他股東是否同意轉(zhuǎn)讓？是否放棄優(yōu)先購買權(quán)？

（四）目標(biāo)公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在限制？

三、目標(biāo)公司建設(shè)工程

（一）建設(shè)項目是否已經(jīng)在發(fā)改部門立項備案？

（二）是否簽訂《土地出讓合同》？

（三）是否按期全額繳納土地出讓金？是否存在支付土地出讓金違約金的可

能？是否繳納契稅？

（四）是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可？

（五）是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可？建設(shè)行為是否符合規(guī)劃？

（六）是否取得建設(shè)工程施工許可？是否按時開工？是否存在土地閑置的可

能？

（七）是否取得預(yù)售許可？是否存在銷售合同外的承諾性宣傳？

（八）是否能依法為購房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證？

四、重大施工合同

（一）是否簽訂重大施工合同？

（二）是否存在陰陽施工合同？

（三）施工合同履行情況如何？是否存在目標(biāo)公司違約和施工方違約？

五、公司重大債權(quán)

（一）預(yù)付工程款是否真實有效？

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（二）目標(biāo)公司是否出借資金給股東等他人？債權(quán)實現(xiàn)是否存在障礙？

（三）未到期銷售款是否真實有效？付款期限是否在交付期限屆滿之前？

六、公司重大債務(wù)

（一）是否有銀行貸款？是否存在提前收回貸款的情況（如交叉違約、財務(wù)

指標(biāo)不符合約定等）？是否存在支付罰息的情況（如改變貸款用途、存在逾期）？

（二）是否向股東借款？是否向股東支付利息？股東是否向目標(biāo)公司開具稅

務(wù)發(fā)票？

（三）是否存在民間借貸？

（四）是否存在抵押、質(zhì)押等？

（五）是否存在保證擔(dān)保？

八、員工

（一）是否簽訂勞動合同？是否繳納五險一金？

（二）高管聘任（勞動）合同是否存在賠償性條款？

九、稅項

（一）是否存在欠繳稅款？營業(yè)稅、土增稅、所得稅等

（二）是否存在虛開發(fā)票等

十、仲裁、訴訟

（一）是否存在訴仲裁訴訟？

（二）仲裁訴訟可能導(dǎo)致債務(wù)如何？

（三）是否存在對方違約和他人侵權(quán)？上述請求權(quán)是否過了訴訟時效？

第二部分房地產(chǎn)項目股權(quán)并購風(fēng)險防范的主要措施

一、發(fā)現(xiàn)風(fēng)險——盡職調(diào)查

（一）法律盡職調(diào)查

（二）財務(wù)盡職調(diào)查

（三）稅務(wù)盡職調(diào)查

二、排除風(fēng)險——承諾和保證

（一）對擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的真實合法進行承諾和保證，對依法實繳出資進行承諾，

對有權(quán)轉(zhuǎn)讓擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)進行承諾和保證，對擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)不存在質(zhì)押、查封等任何

負(fù)擔(dān)作出承諾和保證

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（二）保證所披露信息的真實性

包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、財產(chǎn)清單、債權(quán)清單、債務(wù)清單、人員清單等。

（三）為違反承諾和保證約定相應(yīng)的違約責(zé)任

1、調(diào)減股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

2、直接充抵未付部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

三、計算風(fēng)險——定價

（一）定價的方法：凈資產(chǎn)法/投入法/投入+溢價法

（二）計算下列風(fēng)險，并從價款中扣除

1、目標(biāo)公司虛增資產(chǎn)或者資產(chǎn)存在減值

2、目標(biāo)公司未如實披露債務(wù)或者存在或有負(fù)債

3、開發(fā)成本與開發(fā)費用不真實

四、控制風(fēng)險——分批支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

（一）股權(quán)變更登記后支付首期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

（二）目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日之前的債權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)、工程已經(jīng)完工、債務(wù)

已經(jīng)清償、且不存在未披露債務(wù)，支付余款

（三）其他款項支付進度做相應(yīng)安排

五、分散風(fēng)險——擔(dān)保

收購方出借資金給目標(biāo)公司用于清償股權(quán)借款的，股東應(yīng)對目標(biāo)公司向收購

方借款進行擔(dān)保，或者用目標(biāo)公司資產(chǎn)進行擔(dān)保

六、如果收購部分股權(quán)，要和留任股東簽訂合作協(xié)議，以此作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的

先決條件，并約定公司僵局的解決方案。

第三部分房地產(chǎn)項目股權(quán)并購的基本程序

一、簽訂并購意向書和保密協(xié)議

二、進行法律盡職調(diào)查、財務(wù)盡職調(diào)查、稅務(wù)盡職調(diào)查

三、設(shè)計交易結(jié)構(gòu)

四、與轉(zhuǎn)讓方談判

五、起草交易文件

六、簽訂股轉(zhuǎn)協(xié)議及相關(guān)協(xié)議

七、進行交割

總結(jié)討論

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