房地產開發(fā)四大階段稅企爭議問題解析

房地產開發(fā)四大階段稅企爭議問題解析

第一階段??投資決策階段的納稅籌劃（本專題包含7大問題，僅列5個）

l?項目調研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？

l?投資方以土地投資怎樣交納營業(yè)稅、契稅？

l?投資方以非貨幣資產對房地產企業(yè)投資，評估增值稅是否繳納企業(yè)所得稅？

l?房地產企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企事業(yè)單位乃至個人資金合作開發(fā)應當怎樣納稅？

l?股權收購、資產收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

第二階段??前期工作階段的納稅籌劃（本專題包含17大問題，僅列9個）

l?以房換地怎樣計算土地成本？以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得或損失？

l?企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？

l?取得土地使用權后，何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？

l?對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產對動遷戶進行補償如何稅務處理？

l?購置房產安置動遷戶，購置費如何計入土地成本？怎樣降低被動遷企業(yè)的稅收成本？

l?房地產企業(yè)購置在建工程，完成開發(fā)后再出售怎樣計算營業(yè)稅？

l?政府土地出讓金返還怎樣處理可以降低稅費支出？

l?以“拆一還一”方式進行動遷補償，怎樣交納營業(yè)稅？

l?土地閑置費如何進行賬務處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何差異？

第三階段??項目建設階段的納稅籌劃（本專題包含21大問題，僅列8個）

l?怎樣劃分開發(fā)成品的成本項目，開發(fā)產品計稅成本支出的具體內容包括哪些？

l?怎樣區(qū)分商品房和配套設施？共同成本、間接成本怎樣進行分配？

l?房地產企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施，其費用怎樣計入開發(fā)產品成本？

l?利用地下基礎設施建造的停車場怎樣核算計稅成本？怎樣經營可以降低稅費支出？

l?甲供材料的納稅人是誰？甲供材料怎樣計算營業(yè)稅？

l?房地產企業(yè)借款費用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土增稅對借款費用的處理有何差異？

l?各種類型利息問題應當怎樣正確進行稅務處理？何為資本弱化？

l?固定資產折舊政策變化對企業(yè)所得稅的影響，房地產企業(yè)怎樣正確計提折舊？

第四階段??竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃（本專題包含38大問題，僅列24個）

l?銷售開發(fā)產品銷售確認的原則和條件，已經開具發(fā)票的按揭售房何時確認銷售收入？

l?“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？

l?企業(yè)按計稅毛利率預交企業(yè)所得稅時，預交的營業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損可否扣除？

l?采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？

l?房地產企業(yè)以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？

l?房地產企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產，且未成立獨立法人公司的怎樣計算應納稅所得額？

l?為了按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未終辦理結算而未取得全額發(fā)票的可否預提成本？

l?非貨幣性資產對外投資增值何時繳納企業(yè)所得稅？

l?股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？股權投資轉讓損益怎樣納稅？

l?物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費，長期為客戶提供物業(yè)服務的如何確認收入？

l?資產損失具體包括哪些內容？企業(yè)以前年度未扣除的資產損失應當如何處理？

l?“五險一金”怎樣在稅前扣除？?發(fā)給職工的市內交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？如何計算個人所得稅？

l?股東應繳資本金未到位產生的利息支出可否稅前扣除？

l?項目清盤時怎樣進行企業(yè)所得稅的清算。

l?計算增值額時允許扣除的開發(fā)成本包含哪些內容？怎樣計算允許扣除的房地產開發(fā)費用？

l?房地產開發(fā)企業(yè)經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？

l?企業(yè)以房地產進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？有何特殊規(guī)定？

l?怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？

l?房地產企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

l?房地產企業(yè)轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區(qū)別？

l?房地產企業(yè)利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？

l?企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？

l?房地產企業(yè)直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？

l?怎樣核算房地產企業(yè)的管理費用可以降低土地增值稅？

林桂良老師的其它課程