城市更新和片區(qū)綜合開發(fā)及 EOD 實踐與投融資模式

城市更新和片區(qū)綜合開發(fā)及 EOD 實踐與投融資模式
課程背景：
中共中央政治局召開的會議明確要以新型城鎮(zhèn)化帶動投資和消費需求，推動城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機制創(chuàng)新?？梢灶A見，今后五到十年，都市圈和城市群加快發(fā)展將是中國經(jīng)濟增長的新風口，區(qū)域一體化、產(chǎn)業(yè)下沉、消費下沉、新基建等必將帶動新的投資和消費，從而為城市更新片區(qū)綜合開發(fā)注入新的動力。
EOD模式是生態(tài)環(huán)境導向的城市開發(fā)（EOD）模式，以生態(tài)文明思想為引領，以可持續(xù)發(fā)展為目標，以生態(tài)保護和環(huán)境治理為基礎，以特色產(chǎn)業(yè)運營為支撐，以區(qū)域綜合開發(fā)為載體，采取產(chǎn)業(yè)鏈延伸、聯(lián)合經(jīng)營、組合開發(fā)等方式，推動公益性較強、收益性差的生態(tài)環(huán)境治理項目與收益較好的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)有效融合，統(tǒng)籌推進，一體化實施，將生態(tài)環(huán)境治理帶來的經(jīng)濟價值內(nèi)部化，是一種創(chuàng)新性的項目組織實施方式。隨著國家城市化進程推進和政策調(diào)整，片區(qū)開發(fā)已經(jīng)成為當下最重要的開發(fā)模式，成都院也積極參與其中，由于片區(qū)開發(fā)項目特有的商業(yè)邏輯和其具有的復雜性和系統(tǒng)性，以及在合規(guī)、投資、融資等方面更高的要求，因此有必要對相關人員進行培訓。
培訓對象：
以財務、資金和投資管理人員為主，同時公司參與片區(qū)開發(fā)業(yè)務的相關人員也會參加。
培訓目的：通過此次培訓讓大家對片區(qū)開發(fā)有系統(tǒng)全面的認識，深刻理解片區(qū)開發(fā)模式
課程大綱：
第一天：城市更新和EOD模式
第一講：城市更新片區(qū)綜合開發(fā)投資價值和順勢而為
一、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)的基本內(nèi)涵
城市更新片區(qū)綜合開發(fā)價值和政策分析
城市更新片區(qū)綜合開發(fā)六大適用范圍
二、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)的市場機會
城市更新片區(qū)綜合開發(fā)是一項復雜性系統(tǒng)性的投資建設活動
區(qū)綜合開發(fā)在2024年呈現(xiàn)出四大特征表現(xiàn)
數(shù)說城市更新片區(qū)綜合開發(fā)
根據(jù)項目規(guī)模統(tǒng)計，累計規(guī)模排名前三的城市群分別為：
第一：成渝城市群
第二：京津冀城市群
第三：長三角城市群
城市更新片區(qū)綜合開發(fā)項目按省份統(tǒng)計前十榜單
三、熱點領域
PPP綜合信息平臺項目管理庫來看，城市更新片區(qū)綜合開發(fā)的熱點領域可歸納為四方面：
樞紐功能區(qū)，包括高鐵新城、臨空經(jīng)濟區(qū)、地鐵綜合體等；
產(chǎn)業(yè)新城，包括科技新城、科技小鎮(zhèn)、智造小鎮(zhèn)等；
文旅康養(yǎng)片區(qū)，包括康養(yǎng)小鎮(zhèn)、文化旅游城、文旅小鎮(zhèn)等；
城市更新項目，包括功能區(qū)提升、棚戶區(qū)改造、城中村改造等。
第二講：片區(qū)合作開發(fā)類項目社會投資人投資回報的合規(guī)性
1、能否約定“先預算后實施”的投資回報原則
2、能否在合作開發(fā)協(xié)議中約定采用“（融資）F+EPC”的融資建設模式
3、能否要求政府對社會投資人的投資款項提供相關的保障
4、能否約定將政府留存相關稅收、非稅收入部分，列入財政預算全額撥付給甲方，作為甲方支付項目開發(fā)費用的資金來源，全額支付至項目公司
5、能否約定將建設用地出讓金中地方政府留存款提留后的剩余資金，作為支付項目開發(fā)的費用，全額支付給項目公司
6、片區(qū)土地開發(fā)土地出讓收入或收益分成能否作為項目還款來源
第二講：EOD模式的核心價值與政府溝通策略
1、 片區(qū)生態(tài)價值體系重建：營建集“獲得感、滿足感”為一體的富生態(tài)價值體系；
2、 片區(qū)產(chǎn)業(yè)價值體系重建：EOD模式下可實現(xiàn)性來引領產(chǎn)業(yè)價值體系重建；
3、 片區(qū)綠色可持續(xù)發(fā)展價值體系重建，是覆蓋整個項目的生命周期；
4、 片區(qū)“碳達峰碳中和”價值體系建設：“3060”作為重大國家戰(zhàn)略
5、城投和市政如何結(jié)合，綠色+低碳+清潔+智慧城市
第三講：EOD模式中資金籌措方式
1. 各個城市合伙人（社會資本）以自有貨幣資金、留存收益（盈余公積、未分配利潤）、凈利潤作為對本項目投資的重要出資來源。
2. 城市合伙人（社會資本）公開或定向增發(fā)股票方式籌集資本金。
3. 引入股權(quán)投資基金
4. 城市合伙人（社會資本）可通過發(fā)行永續(xù)債等方式籌集項目資本金。
5. 其他建設資金來源
結(jié)合國內(nèi)同類項目的現(xiàn)行主流籌資模式，城市合伙人（社會資本）可以如下渠道籌集其余建設資金，具體包括但不限于：
以應收賬款為基礎資產(chǎn)進行融資
以項目公司為主體向銀行貸款
以政府購買服務合同來融資
股東借款
其他融資渠道
第二天：
第四講、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)類PPP模式風險分析 第二天：綜合片區(qū)開發(fā)與投融資模式
1、關于ABO模式
（1）ABO模式下授權(quán)項目業(yè)主應經(jīng)過競爭性程序
（2）采用政府購買服務的ABO模式
（3）采用特許經(jīng)營的ABO模式
（4）通過ABO實施的委托建設運營開發(fā)區(qū)模式
2、關于“F+EPC”模式
（1）“F+EPC”模式是工程建設領域的融資模式。
（2）BT建設模式
3、大多數(shù)片區(qū)合作開發(fā)類項目采取的是“成本認定＋合理收益”
4、關于片區(qū)合作開發(fā)類項目的回報機制和風險實務中應注意的問題：
1、合作協(xié)議約定的“先預算后支付”原則。
2、對于符合政府付費或缺口補助的項目，應遵循“按效付費”的原則。
3、對于符合政府付費或缺口補助的項目，應遵循“按效付費”的原則。
4、對社會投資人的融資或投資回報，政府方禁止也無義務提供相關的保障。
5、約定“將政府留存相關稅收、非稅收入部分，列入財政預算全額撥付給甲方，作為甲方支付項目開發(fā)費用的資金來源，全額支付至項目公司”；
6、約定“將建設用地出讓金中地方政府留存款提留后的剩余資金，作為支付項目開發(fā)的費用，全額支付給項目公司”等內(nèi)容時
7、應結(jié)合合作開發(fā)的模式以及財政部門預算管理的相關規(guī)定確認。
5、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)的規(guī)劃實踐
開發(fā)目標：明確片區(qū)可以扮演的角色
發(fā)展定位：提煉片區(qū)的特色與個性
功能構(gòu)建：形成亮點突出的功能產(chǎn)業(yè)體系
空間布局：實現(xiàn)對功能產(chǎn)業(yè)體系的落地規(guī)劃
實施路徑：利用好政策驅(qū)動、資本驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動三級驅(qū)動力
第五講：片區(qū)開發(fā)項目中實施投融資模式【案例】
1、PPP 有例數(shù)據(jù)服務+ 投資決策支持平臺
2、城市開發(fā)綜合運營專家
成都東部新區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園
四川（成都）自貿(mào)區(qū)東部新區(qū)片區(qū)
第六講：展望與建議
1、城市更新片區(qū)綜合開發(fā)將是未來10年城市發(fā)展升級的主要手段
2、少關注運作模式的名稱和表象，多關注業(yè)務邏輯的內(nèi)涵和原理
3、核心方法論-投融資規(guī)劃
總結(jié)+交流

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