城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理全程實(shí)戰(zhàn)案例解析

城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理全程實(shí)戰(zhàn)案例解析

【課程對(duì)象】

地產(chǎn)集團(tuán)總裁、城市更新項(xiàng)目（三舊改造）的總經(jīng)理及集團(tuán)相關(guān)管線(xiàn)的總監(jiān)、經(jīng)理。
【課程目的】

1?廣州舊改的發(fā)展趨勢(shì)與政策研究?

2?政府、開(kāi)發(fā)主體、村集體、村民等各方關(guān)系如何協(xié)調(diào)？?
3?廣州舊改項(xiàng)目的案例分析和實(shí)施重點(diǎn)
【課程大綱】

開(kāi)課秀：城市舊改，開(kāi)發(fā)商的下一個(gè)藍(lán)海？

北京王府井平安大街舊改、沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)舊改失敗炸掉重來(lái)

一 百戰(zhàn)歸來(lái)思管理

廣州從“三舊改造”到“城市更新”1.中國(guó)城市舊改背景和演化2.舊改模式哪家強(qiáng)？全球舊
改7大模式解讀3.北上廣深城市更新改造項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)分析4.和龍悅享佛山“三舊改造”大
拆遷為何從未遇影響進(jìn)度難題？

廣州林和村城中村改造5.關(guān)鍵點(diǎn)竅從摸著石頭過(guò)河，到完成系統(tǒng)思考

從粗放到規(guī)范，構(gòu)建專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)

搞好舊改靠什么？政府？開(kāi)發(fā)商？村集體？廣大村民？





二 和成一條龍

開(kāi)篇案例：廣州荔灣廣場(chǎng)案例、冼村舊改（腐敗鐵三角，村委會(huì)被告）1.舊改項(xiàng)目協(xié)調(diào)
左難右也難政策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)……如何管控？2.四級(jí)政府、開(kāi)發(fā)
主體、村民等各方利益、風(fēng)險(xiǎn)與博弈3.如何統(tǒng)一各方利益？四級(jí)政府（政策與趨勢(shì)解讀
）

解讀：廣州城市更新總體規(guī)劃（2015—2020）

村委會(huì)集體——廣大村民——釘子戶(hù)

投資商——開(kāi)發(fā)商——運(yùn)營(yíng)商

優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，和成一條龍4.和龍悅享廣州市文沖城中村改造：政府、城市與村民利益的統(tǒng)
一

獵德村成功改造的經(jīng)驗(yàn)和啟示5.關(guān)鍵點(diǎn)竅鐵三角VS三國(guó)演義（三方博弈）



三 全程實(shí)戰(zhàn)案例解析（城市更新項(xiàng)目管理7大階段）

舊改篇

1前期準(zhǔn)備

開(kāi)篇案例：廣州獵德村改造后，商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)慘淡

東莞華南城（村官富了，項(xiàng)目死了）、鄂爾多斯商業(yè)中心改造如何與村委談判合作？如
何保障數(shù)據(jù)調(diào)查的真實(shí)性？

規(guī)劃設(shè)計(jì)怎么管控？

各方利益訴求？如何避免陷阱？查證、確權(quán)簽訂項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)意向書(shū)、數(shù)據(jù)調(diào)查與采集
、制定初步方案、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、編制項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃咨詢(xún)案例：土地測(cè)算、項(xiàng)目策劃（
舊城改造項(xiàng)目）案例分享：西安南郭上村改造項(xiàng)目整體定位及取地策略研究

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(三舊改造)可行性研究報(bào)告拆賠方案設(shè)計(jì)的關(guān)鍵（合作與博弈）太黑
與太白之間，有灰度





2方案報(bào)批

開(kāi)篇案例：廣州新頒布1+3政策，冼村村民不干了！政策多變，政府優(yōu)惠條件落不了地？
拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂困難，楊箕村最牛釘子戶(hù)？

如何縮短審批時(shí)間？喝酒？洗腳？政策設(shè)計(jì)多方案組合與比選：不同的項(xiàng)目方案與測(cè)算
優(yōu)惠政策、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議、各項(xiàng)手續(xù)辦理案例分享：三亞月川村6方案政策落地的關(guān)
鍵是什么？如何把握“一村一策”的原則，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，做足工夫？





3土地出讓

開(kāi)篇案例：鄭州套路被“K2們”攪局

廣州“舊改”成地王“集中營(yíng)”？城改項(xiàng)目決策要小心的拿地陷阱最佳出讓方式的標(biāo)準(zhǔn)？出
讓方案擬定、設(shè)計(jì)報(bào)名條件、參與競(jìng)買(mǎi)、摘牌案例分享廣州城中村改造案例：冼村

深圳較場(chǎng)尾舊村升級(jí)改造、木頭龍、大沖村等

解讀：2017廣州土地拍賣(mài)規(guī)則修改：舊改地塊集中亮相組織決策的科學(xué)性與老板決策藝
術(shù)性？商業(yè)模式與政策導(dǎo)向——廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

投資決策系統(tǒng)+投資分析模型





4拆遷與回遷

開(kāi)篇案例：冼村拆遷一波三折、某項(xiàng)目回遷房延期2年，誰(shuí)負(fù)責(zé)？拆遷難，難于上青天！
領(lǐng)導(dǎo)不重視？宣傳不到位？政策不了解？

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的尺度掌握出現(xiàn)偏差？

回遷方案不夠明確？備受質(zhì)疑

回遷安置的組織得力？分批次回遷？

保利為什么要建回遷樣板房？如何保障快速順利拆遷與按期回遷？簽訂正式拆遷補(bǔ)償合
同發(fā)布信息，對(duì)村民發(fā)布信息，合理疏導(dǎo)租賃人口

房屋拆除，發(fā)放搬家費(fèi)和安置費(fèi)

安置房的工程款控制案例分享：林和村拆遷1個(gè)月搞定冼村的村民工程質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)

獵德回遷“三公原則”回遷房的項(xiàng)目管理比常規(guī)開(kāi)發(fā)更麻煩，更要用心管理





新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)篇

5策劃與設(shè)計(jì)

開(kāi)篇案例：千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋

1) ?地中海風(fēng)情小區(qū)，西班牙風(fēng)格，世界級(jí)的全幕墻，我們真的需要嗎？

2) ?如何防止被忽悠？

3) ?3+2項(xiàng)目策劃流程解析

4) ?三星高照
兩手到位：客戶(hù)偏好需求、造價(jià)成本限額與強(qiáng)制性技術(shù)要求，三者的完美協(xié)調(diào)，才是好
的作品。千萬(wàn)不要以為我們喜歡什么，客戶(hù)就喜歡什么。

5) ?產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與升級(jí)

6) ?案例分享：

深圳龍崗舊城改造項(xiàng)目策劃報(bào)告

鄭州金水區(qū)舊城改造城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告

7) ?產(chǎn)品總監(jiān)如何從技術(shù)走向管理？

項(xiàng)目策劃報(bào)告必須解決那些問(wèn)題？

標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線(xiàn)復(fù)制VS不同區(qū)域的客戶(hù)偏好





6進(jìn)度與工程

開(kāi)篇案例：上海樓倒倒，北京樓漏漏，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等老司機(jī)也有翻車(chē)的時(shí)候

1) ?工程管理難在哪？

施工隊(duì)伍水平參差不齊？

總包隊(duì)伍滑頭，不管分包？

供應(yīng)商賊精，材料調(diào)包？

2) ?甲方工程項(xiàng)目部的角色如何定位？三個(gè)代表 細(xì)節(jié)致勝

3) ?工程項(xiàng)目十大管理

甲方準(zhǔn)備管理、對(duì)監(jiān)理的管理、總分包管理、投資管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全文
明管理、物業(yè)移交管理、保修期內(nèi)維修管理、項(xiàng)目后評(píng)估管理

4)
?標(biāo)桿案例分享：龍湖工程精細(xì)化管理、萬(wàn)科建筑工程質(zhì)量管理要點(diǎn)、萬(wàn)達(dá)質(zhì)量通病防治
監(jiān)理實(shí)施細(xì)則

5) ?施工驗(yàn)收規(guī)范與客戶(hù)驗(yàn)收要求之間的差異，我們?cè)撊绾芜x擇？

甲方、監(jiān)理和施工單位三者關(guān)系如何理順？

來(lái)自五湖四海的甲方、乙方、丙方，如何統(tǒng)一游戲規(guī)則？



7產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營(yíng)

開(kāi)篇案例：上海新天地、成都寬窄巷子

綠城·烏鎮(zhèn)雅園——學(xué)院式養(yǎng)老養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)，一哄而上，一哄而散？拿不到建設(shè)指標(biāo)？

利益如何分配？

導(dǎo)入什么產(chǎn)業(yè)？

合作開(kāi)發(fā)？產(chǎn)業(yè)+文化+旅游+社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與升級(jí)案例分享羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、紅
專(zhuān)廠、大理老城隍廟、特色小鎮(zhèn)

無(wú)錫靈山耿灣禪意小鎮(zhèn)

“政策+模式+案例“三位一體全面解碼特色小鎮(zhèn)五大關(guān)鍵點(diǎn)，把握特色小鎮(zhèn)PPP特色小鎮(zhèn)的
靈魂是產(chǎn)業(yè)，不是旅游，更不是地產(chǎn)

將特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)打造成為新時(shí)期中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的核心載體





四 現(xiàn)場(chǎng)研討與答疑

1 回顧與總結(jié)

2 經(jīng)典案例解析

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